7月31日，大悅城控股選擇在大晚上發(fā)布了一則公告，大概意思是這樣的：控股子公司大悅城地產(chǎn)或?qū)⒔K結(jié)12年港股上市歷程，擬斥資29億港元私有化退市！

圖片來源：公司公告

經(jīng)營好好的，怎么就想著要退市私有化呢？

顯然，大悅城地產(chǎn)的經(jīng)營情況并不好！不然，怎么會(huì)動(dòng)想要退市的“歪心思”。

畢竟，大悅城控股也聲稱，在近幾年行業(yè)周期性發(fā)展影響下，大悅城地產(chǎn)的市場表現(xiàn)呈階段性波動(dòng)，流動(dòng)性隨之承壓。

交易完成后，公司將增厚對(duì)大悅城地產(chǎn)的權(quán)益，有利于提升公司歸母凈利潤?？傊?，大悅城控股就是不想再等了。

大悅城地產(chǎn)真有這么差

大悅城地產(chǎn)，這家注冊地址在百慕大地區(qū)的公司，成立于1992年，于2013年在聯(lián)交所上市。

公司的四大業(yè)務(wù)板塊分別為：投資物業(yè)、物業(yè)開發(fā)、酒店運(yùn)營、管理輸出及其他服務(wù)。

大悅城地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目幾乎都集中在一二線城市，比如北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)均在其名下。

更別提杭州鷺悅朗云府、三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店等國際頂級(jí)品牌奢華酒店，它也都有投資。

大悅城地產(chǎn)你可能不太知道，但一線城市的朋友們對(duì)大悅城商場并不陌生，尤其是年輕的朋友們。

事實(shí)上，以潮流著稱的大悅城商場，整體經(jīng)營情況還是可以的。2024年，其購物中心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額約384億元，同比增長10.4%。

從各地區(qū)來看，僅重慶大悅城的出租率為87%，其余均保持在90%以上的水平。其中，北京朝陽大悅城、西單大悅城與天津大悅城在租金收入的貢獻(xiàn)上占據(jù)前三的位置。

值得一提的是，2024年9月和10月新開業(yè)的廈門大悅城、三亞大悅城，出租率也達(dá)到了97%以上。放在整個(gè)市場來看，絕對(duì)有競爭優(yōu)勢。

贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2024年，全國重點(diǎn)27城600+樣本購物中心平均空置率創(chuàng)近四年新高。其中，出租率超95%的購物中心占比超四成，約3成購物中心空置率超10%。

一線城市不如低線城市？

此前，北京SKP傳出賣身傳聞。這個(gè)在一線城市，以高端奢侈聞名的商場，2023年年銷售額高達(dá)265億元，蟬聯(lián)國內(nèi)收入最高商場頭銜，堪稱“店王”，但轉(zhuǎn)眼間到了2024年，據(jù)悉，北京SKP全年銷售額或下跌17%至220億元左右。

業(yè)績下滑的高端商場，不止北京SKP一家，恒隆地產(chǎn)2025年上半年錄得總收入49.68億港元，較去年同期下跌19%。

拋開高端商超的名號(hào)，一二線城市商場表現(xiàn)到底如何？

整體上來看是分化的，有些商場憑借谷子經(jīng)濟(jì)、首發(fā)等創(chuàng)新方式，吸引客戶回流。但不得不承認(rèn)，由于一二線城市商場多，這么卷的環(huán)境中，想做出增量還是很難的，尤其是一些中低端商場面臨更大的競爭壓力。

比如萬達(dá)，最近兩年頻繁出售萬達(dá)廣場。據(jù)公開信息，2025年國家市場監(jiān)管總局披露的萬達(dá)出售48座萬達(dá)廣場的交易中，就包括北京、上海、廣州、成都、杭州、南京、武漢等一二線城市的項(xiàng)目，當(dāng)然三線城市也有，但更下沉的縣域地方的資產(chǎn)出售目前還比較少。

據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2024年年中，萬達(dá)廣場在全國百強(qiáng)縣布局了近30個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量絕對(duì)第一；主打下沉市場的吾悅廣場排在第二，在百強(qiáng)縣布局項(xiàng)目數(shù)量超過25個(gè)。

萬達(dá)不大批量售賣縣域商場有很多原因。

第一，近幾年萬達(dá)大力推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，由投資者持有資產(chǎn)，萬達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營并參與收益分成。由于縣城萬達(dá)廣場因成本低、周轉(zhuǎn)快、現(xiàn)金流穩(wěn)定，這一模式在縣城市場展現(xiàn)出獨(dú)特優(yōu)勢。

第二，改造難度低。你稍微搞點(diǎn)花頭，就有可能撬動(dòng)他們的購買欲。比如，溆浦萬達(dá)通過引入星巴克、茶顏悅色等首店品牌，日均客流量達(dá)3.3萬人次。

第三，縣城市場尚未飽和，且地方政府支持力度大。

當(dāng)然也不排除有另一種可能，縣域的商場賣不上價(jià)！

社零增速和能級(jí)體量占比上來看，出現(xiàn)一二線城市下降，三四線城市上升的趨勢。這也難怪，除了萬達(dá)，華潤萬象生活、招商商管、新城控股旗下的吾悅廣場等都大力布局縣域市場。

下沉市場的代表就是吾悅廣場，它也成了為新城控股業(yè)績添磚加瓦的功臣。

2024年新城控股商業(yè)運(yùn)營收入（含稅租金收入）128.08億元，同比提升13.10%。年內(nèi)吾悅廣場運(yùn)營穩(wěn)健，客流總量達(dá)17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%，平均出租率達(dá)97.97%，較去年進(jìn)一步提升。

結(jié)語

下沉市場的想象力雖然廣袤，但并非是最優(yōu)解。畢竟，一個(gè)縣城只能容納一個(gè)萬達(dá)，一個(gè)吾悅，你再多開一個(gè)試試，下場或許就是另外一幅光景！

商業(yè)破局，并非只是拓荒，更多可能是從消費(fèi)者碎片化的需求里找突破口。

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