王先生（化名）與藍天公司（化名）簽署租賃合同，約定自2024年1月至2025年1月租賃涉案1401號房屋，月租金、押金均為8360元。租賃期間1404住戶使用燃氣熱水器排放氣體，王先生遂解除租賃合同，藍天公司扣除違約金8360元后將剩余款項退還，王先生認為并非己方違約，訴至法院。北京海淀法院經(jīng)審理，認定合同中未約定相鄰房屋影響解除合同的免責規(guī)定，判決駁回王先生全部訴請。

王先生訴稱，其與藍天公司簽訂租賃合同，約定其承租藍天公司提供的1401號房屋。1404住戶違反《住宅設計規(guī)范》中的規(guī)定，將燃氣熱水器排煙筒排向公共樓道，向公共樓道內(nèi)排煙。經(jīng)過多次反映，1404住戶仍然拒絕改正。王先生要求提前解除租賃合同，但藍天公司扣除其違約金8360元，王先生認為退租并非其違約導致，故訴至法院要求退還違約金8360元。

藍天公司答辯稱，王先生于2024年10月28日申請解約，涉案合同已于2024年11月4日解除。因王先生單方提前解約，藍天公司扣除其押金8360元抵作違約金后，將剩余款項23267.83元已退還。藍天公司不同意返還違約金8360元。

法院經(jīng)審理后認為，王先生以1404住戶燃氣熱水器排氣問題為由，提前解除與藍天公司涉案1401房屋的租賃合同，但涉案合同僅約束藍天公司提供的1401房屋，藍天公司未經(jīng)營1404房屋，合同中未約定相鄰房屋影響解除合同的免責規(guī)定。同時，王先生自入住案涉房屋至提出異議已半年有余，承租期間也未發(fā)生因有氣體造成其無法居住的情形。在無法律規(guī)定的免責事由情形下，王先生提前解約應按涉案合同約定承擔違約責任，故王先生請求返還違約金8360元的訴訟請求，無事實與法律規(guī)定，法院不予支持。法院最終判決駁回王先生全部訴訟請求。

該案中，鄰居的排煙影響到承租人，此時再找出租人，并不能解決排煙的問題。法官表示，出租人與承租人雙方基于租賃合同關系產(chǎn)生的權利義務，承租人可以找出租人承擔維修、適租義務，但是承租人與鄰居并不是受到租賃合同約束的主體，而是基于相鄰關系引發(fā)的糾紛。

法官建議，承租人若對于鄰居排煙問題有異議，可直接與鄰居協(xié)商處理方法，在雙方均可接受的范圍內(nèi)達成平衡，解決排煙問題。為避免發(fā)生本案中鄰居拒絕溝通或者改變的情況，承租人可做好三項準備：第一，簽約前實地看房，不僅要查看承租房屋的硬件情況，還需要對承租房屋周邊對居住期間可能產(chǎn)生不利影響的因素重點關注，考慮自己能否接受；第二，在租賃期間發(fā)生糾紛，可以向群眾自治組織、相關部門反映情況，協(xié)助處理雙方排煙糾紛；第三，若承租人無法忍受排煙對自己居住的影響，承租人可以考慮提前解除房屋的，需根據(jù)合同約定確定有無違約責任，能否承擔對提前解除可能涉及的違約責任。

通訊員 高靖凱

文/北京青年報記者 戴幼卿

編輯/周超