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在共有產(chǎn)權(quán)房交易中，逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任認(rèn)定是常見(jiàn)糾紛點(diǎn)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商以 “政策調(diào)整”“資金問(wèn)題” 為由主張免責(zé)時(shí)，法院如何裁判？北京一起案例明確：政策調(diào)整不屬于不可抗力，開(kāi)發(fā)商仍需按合同約定支付違約金，為共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者維權(quán)提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：鄭濤、鄭雪（購(gòu)房者，兄妹關(guān)系）

被告：甲公司（共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商）

關(guān)聯(lián)方：某事務(wù)中心（共有產(chǎn)權(quán)方）

（二）事件經(jīng)過(guò)

2018 年 2 月 6 日，鄭濤、鄭雪與甲公司、某事務(wù)中心簽訂《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同（試行）》，購(gòu)買(mǎi)甲公司開(kāi)發(fā)的六號(hào)房屋（預(yù)測(cè)建筑面積 88.79 平方米，套內(nèi)面積 68.1 平方米），總價(jià)款 1297044 元，鄭濤、鄭雪占有 50% 產(chǎn)權(quán)，某事務(wù)中心占有 50% 產(chǎn)權(quán)。

合同約定：甲公司應(yīng)于 2019 年 5 月 31 日前交付房屋；交付后 720 日內(nèi)需協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，逾期未辦且因甲公司原因?qū)е碌模坑馄谝蝗瞻匆迅斗靠畹娜f(wàn)分之一支付違約金。補(bǔ)充協(xié)議明確，“不可抗力” 僅包括自然災(zāi)害、戰(zhàn)亂等不可預(yù)見(jiàn)、不可抗拒的情形。

2019 年 8 月 6 日，甲公司交付六號(hào)房屋，鄭濤、鄭雪付清全部房款。但甲公司未按約協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2022 年 9 月，鄭濤、鄭雪起訴要求支付 2021 年 7 月 26 日至 2022 年 10 月 9 日的違約金，法院判決甲公司支付 57070 元（已生效）。

2024 年，鄭濤、鄭雪再次起訴，請(qǐng)求甲公司支付 2022 年 10 月 10 日至 2024 年 9 月 30 日（共計(jì) 722 天）的違約金 93646.58 元（1297044 元 ×0.01%×722 天）。

甲公司辯稱(chēng)：六號(hào)房屋項(xiàng)目由原自住型商品房變更為共有產(chǎn)權(quán)房，屬政策變動(dòng)；作為首批共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，建設(shè)中因資金回籠困難、賬戶被查封，無(wú)法繳納土地出讓金，導(dǎo)致辦證延期，屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

甲公司逾期辦證是否構(gòu)成違約？

政策調(diào)整及資金問(wèn)題能否構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由？

違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是否合理？

二、案件分析

（一）違約行為的認(rèn)定

根據(jù)《民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中：

合同明確約定 “交付后 720 日內(nèi)辦證”，六號(hào)房屋2019 年 8 月 6 日交付，最遲應(yīng)于 2021 年 7 月 26 日完成辦證，甲公司至今未辦，已逾期超 3 年；

生效判決已確認(rèn) 2022 年 10 月 9 日前的違約金，本次主張后續(xù)期間違約金具有連續(xù)性，符合合同約定；

法院認(rèn)定：甲公司未舉證證明逾期系購(gòu)房者或政策的不可抗力導(dǎo)致，構(gòu)成違約，應(yīng)繼續(xù)支付違約金。

（二）不可抗力的抗辯審查

根據(jù)《民法典》第一百八十條，不可抗力需滿足 “不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服” 三要件。本案中：

政策調(diào)整（自住型商品房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房）屬于地方政府對(duì)保障性住房的常規(guī)分類(lèi)調(diào)整，甲公司作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備預(yù)見(jiàn)能力，且調(diào)整未直接阻礙辦證義務(wù)；

資金回籠困難、賬戶被查封系甲公司自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，不屬于 “客觀不可抗拒” 情形；

甲公司未按合同約定履行通知義務(wù)（不可抗力發(fā)生后需及時(shí)告知對(duì)方），亦未提供證據(jù)證明政策調(diào)整與逾期辦證的直接因果關(guān)系；

法院認(rèn)定：甲公司的抗辯不構(gòu)成不可抗力，不能免除違約責(zé)任。

（三）違約金的計(jì)算依據(jù)

補(bǔ)充協(xié)議明確約定 “違約金 = 已付房款 ×0.01%× 逾期天數(shù)”，該標(biāo)準(zhǔn)符合以下原則：

系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定（未超過(guò)損失的 30%）；

鄭濤、鄭雪主張的 722 天在合理范圍內(nèi)，且已扣除生效判決覆蓋的期間；

法院認(rèn)定：按合同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金合理，予以支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)給付鄭濤、鄭雪 2022 年 10 月 10 日至 2024 年 9 月 30 日期間的逾期辦證違約金 93646.58 元。

四、案件啟示

（一）共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)防范

簽約時(shí)需明確辦證期限及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，特別注意補(bǔ)充協(xié)議中 “不可抗力” 的界定范圍，避免開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大免責(zé)情形；

收房后定期催告開(kāi)發(fā)商辦證，留存書(shū)面催告記錄（如快遞簽收單、微信聊天記錄），作為主張逾期起算時(shí)間的證據(jù)。

（二）不可抗力的司法認(rèn)定邊界

政策調(diào)整一般不構(gòu)成不可抗力，除非是全國(guó)性、突發(fā)性重大政策變化且直接導(dǎo)致合同無(wú)法履行；

開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題（如資金鏈斷裂、賬戶查封）不屬于免責(zé)事由，購(gòu)房者無(wú)需為此承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）違約金的分段主張技巧

逾期辦證違約金具有持續(xù)性，可分段起訴主張（如每 1-2 年起訴一次），避免訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)；

起訴時(shí)需提交已生效判決、付款憑證、交房證明等，證明違約金計(jì)算的連續(xù)性和準(zhǔn)確性。

（四）開(kāi)發(fā)商的合規(guī)經(jīng)營(yíng)提示

共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目需提前預(yù)判政策調(diào)整影響，將辦證流程及時(shí)間預(yù)留緩沖期，避免合同義務(wù)履行滯后；

確因客觀原因可能逾期的，應(yīng)及時(shí)與購(gòu)房者協(xié)商延期方案并簽訂書(shū)面協(xié)議，避免違約風(fēng)險(xiǎn)累積。

（五）證據(jù)留存的關(guān)鍵要點(diǎn)

購(gòu)房者需保存購(gòu)房合同、付款憑證、交房通知書(shū)、催告記錄、生效判決書(shū)等，形成完整證據(jù)鏈；

開(kāi)發(fā)商主張免責(zé)的，需提供政策文件、政府函件、不可抗力事件證明等，否則將承擔(dān)舉證不能的后果。

本案明確了共有產(chǎn)權(quán)房交易中 “政策調(diào)整不構(gòu)成不可抗力” 的裁判規(guī)則，強(qiáng)調(diào)了合同約定的嚴(yán)肅性，既保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的履約管理提出了更高要求。