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作者 I 江珊 選址960

全文1772字，約需4分鐘

2025年上半年，據(jù)市場公開信息，選址中國記錄了京滬深3城共27筆寫字樓和產(chǎn)業(yè)園典型成交，包括北京11筆、上海14筆和深圳2筆。

自用與投資、本土與外資、退出與擴張、割肉與撿漏共同演繹了一個可圈可點的上半年大宗交易市場。

絕大多數(shù)交易的成交金額在10億元以內。按交易金額，位列前3的分別是上海博華廣場108億元、、，買家分別為險資和中東財團、高校、國企開發(fā)商。

緊隨其后，10-20億區(qū)間的交易有兩宗，分布在北京和上海核心地段。一是在《哪吒2》票房大爆的背景下，作為出品方的光線傳媒（300251.SZ）斥資12.2億元買辦公樓。光線傳媒買入的是位于北京市朝陽區(qū)亞奧板塊的「」，這是一個擁有獨立院落的單體項目，剛剛更新改造完畢，總建筑面積約2.85萬平方米。據(jù)披露，光線傳媒內部組建了具有業(yè)內領先的動畫制作能力的團隊，已經(jīng)成為公司人數(shù)最多的業(yè)務單元，且仍在擴充專業(yè)人才；基于公司對未來業(yè)務發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，預計總體人員規(guī)模將持續(xù)擴大。二是萬科繼續(xù)甩賣在手資產(chǎn)，其「」上半年完成出售。該園區(qū)坐落在上海自貿區(qū)擴容板塊，是萬科布局上海金橋板塊的首個地標性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建筑面積11萬平方米，入駐企業(yè)包括康寧、普立萬、巴斯夫、上海產(chǎn)業(yè)技術研究院等，最終昆山市周莊鎮(zhèn)國有企業(yè)眾六資產(chǎn)管理有限公司以14億元買入。

企業(yè)自用或兼具投資功能，是大宗成交的主要支撐。例如，愛爾眼科（300015.SZ）以6.5億元對價，收購深圳廣晟數(shù)碼技術有限公司60%股權及相關特定債權，核心標的資產(chǎn)為廣晟數(shù)碼持有的，完成后，該物業(yè)將作為深圳濱海愛爾的長期醫(yī)療自用載體。樂鑫科技（688018.SH）以4.37億元從陸家嘴集團處購買位于浦東御北路235弄3號樓，作為其研發(fā)總部。自用買家還包括安踏集團、東鵬特飲、中節(jié)能、玫德集團等知名企業(yè)，以及前文提及的光線傳媒。

內資是買方主力，浙商活躍，外資出現(xiàn)返場信號。上半年，絕大多數(shù)交易為內資購入。其中，浙江企業(yè)和投資人在上海出手頻繁，漕河涇中環(huán)國際廣場6000余平米、、均出自浙商手筆。外資方面，鐵獅門收購張江創(chuàng)新園2-4號樓幾乎是期內唯一案例。值得關注的是，施羅德資本與西子國際合作設立30億私募房地產(chǎn)基金，將專注于長三角核心城市優(yōu)質寫字樓與消費類基礎設施投資機會。此外，美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭漢斯集團旗下私募基金6月份完成備案。

稀缺地段小體量獨棟項目成交活躍。上半年，坐落在城市稀缺地段的小體量單體是亮點之一。例如，玫德集團斥資4.8億元購入了坐落在朝陽門附近的「北京101大廈」作為其北京區(qū)域總部大廈，該大廈原持有者為高祖安頓、嘉銘投資，由其改造后成為現(xiàn)代化的辦公大樓，建筑面積9796平方米。位于望京東站附近的宏泰獨棟成功出售給一家內資實體，成交價2.06億元，該樓宇有獨立院落和屋頂花園，私密性良好，適合用作企業(yè)總部使用。上海「」為商業(yè)獨棟，坐落在南京路步行街，主樓和副樓總建筑面積為7252平方米，安踏集團以2.98億元拿下，借此在「中華商業(yè)第一街」上占據(jù)一席之地。

開發(fā)商出于償債壓力而出售核心資產(chǎn)屢見不鮮。上半年，萬科、遠洋、復星都有商辦大宗成交。除了前文提及的上海金橋萬創(chuàng)中心項目，萬科上半年還脫手了「」給萬物云、「萬科龍華中心T5」給龍華寺。萬科于2024年4月推出瘦身計劃，其中包括堅決大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元；根據(jù)萬科披露的信息，2024年全年萬科大宗交易項目54個，合計簽約金額259億元；今年上半年萬科實現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元。遠洋集團則在上半年售出了「北京盛永置業(yè)投資有限公司」23%的股權，該公司旗下資產(chǎn)主要為，是北京東四環(huán)區(qū)域地標性建筑之一，日照鋼鐵以3.22億元代價買入該項目公司股權，遠洋所得資金將用于緩解債務壓力，維持基本運營資金。另外，多處市場消息稱，上海復星BFC外灘金融中心辦公樓成交了個3個層面，買家為一家頭部通訊公司，成交單價超13萬/平方米。

在經(jīng)濟周期和供需結構的影響下，產(chǎn)業(yè)園和寫字樓的市場價值正經(jīng)歷重估，充滿機會，也蘊藏著風險。下半年還將有哪些交易浮出水面？保持期待。

注：文中數(shù)據(jù)均來自市場公開信息，謹慎參考。