文/狗蛋分蛋

6月初，中建玖合斥資74.91億元拿下“運(yùn)河3號(hào)地”的八個(gè)地塊，一舉刷新通州土拍“總價(jià)地王”紀(jì)錄，后來(lái)這八個(gè)地塊被市場(chǎng)稱為“運(yùn)河八子”。

最近，運(yùn)河八子的戶型規(guī)劃出來(lái)了，總共八個(gè)面積段，涵蓋90㎡左右的剛需到250㎡以上的豪宅。

其中，200㎡以上的戶型，粗略估計(jì)400套以上。

運(yùn)河八子位于通州核心中的核心，同時(shí)緊鄰大運(yùn)河，400多套豪宅戶型基本都能看到壯麗河景。能集齊這幾個(gè)要素，在北京算比較罕見(jiàn)，因此也有部分人將其與上海黃浦江豪宅類比，表示：

北京版“湯臣一品”要來(lái)了。

狗蛋說(shuō)，通州核心的核心，放在北京沒(méi)那么核心，如今大運(yùn)河的地位遠(yuǎn)不如黃浦江。拿運(yùn)河八子比較湯臣一品，只能說(shuō)是碰瓷。

運(yùn)河八子的對(duì)手，應(yīng)該是直線距離不足5公里的“縵云ONE”。

縵云ONE是近年來(lái)通州樓市的一個(gè)奇跡。

項(xiàng)目于去年年中開(kāi)盤(pán)，當(dāng)通州其他樓盤(pán)還在5萬(wàn)元/㎡徘徊時(shí)，縵云ONE的成交均已到6.92萬(wàn)元/㎡，硬生生將通州新房的價(jià)格拉高了一個(gè)等級(jí)。

縵云ONE能賣(mài)出溢價(jià)，秘訣在于獨(dú)辟蹊徑。

這幾年，通州核心區(qū)大部分新盤(pán)都是剛需盤(pán)，而縵云ONE是一個(gè)少見(jiàn)的新豪宅盤(pán)，清一色大平層，單套面積200㎡以上。

縵云ONE一期總共342套房，目前網(wǎng)簽約170套，二期未取證的還有281套，據(jù)說(shuō)下半年開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目差不多還有近400套等待去化。

現(xiàn)在，運(yùn)河八子帶著400多套豪宅殺入通州，縵云ONE后續(xù)的去化壓力估計(jì)不小。

對(duì)雙方來(lái)說(shuō)，一場(chǎng)遭遇戰(zhàn)在所難免。

事實(shí)上，暗戰(zhàn)早已開(kāi)始。

趕在運(yùn)河八子土拍的前一天，縵云ONE公布了設(shè)計(jì)調(diào)規(guī)方案，其中，項(xiàng)目二期三棟樓宣布注入“好房子”元素：

1、增加開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，送一半面積，北面戶型增加1個(gè)設(shè)備平臺(tái)，全部贈(zèng)送； 2、住宅樓的一層調(diào)整為架空層，層高從3.3米增加為4.2米。

反觀運(yùn)河八子，倒是正兒八經(jīng)的“好房子”項(xiàng)目。

按照已經(jīng)公布的規(guī)劃，項(xiàng)目200㎡以上戶型層高拉到了3.5米。陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗、花池能送則送，據(jù)說(shuō)實(shí)際得房率最高可以達(dá)到99%。

此外，中建玖合這次上了各種“黑科技”，比如園林公區(qū)部分，臨河的3個(gè)豪宅地塊，每個(gè)都設(shè)置了風(fēng)雨連廊，通過(guò)跨街天橋進(jìn)行連接，地下還有通道串聯(lián)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拔高圈層的純粹性。

私區(qū)部分，錯(cuò)層搞了“開(kāi)敞轉(zhuǎn)角露臺(tái)”以及“內(nèi)嵌式轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)”南向西側(cè)雙角度觀賞河景.......

從得房率，到公區(qū)私區(qū)設(shè)計(jì)，晚入市一年多的運(yùn)河八子，對(duì)上縵云ONE稱得上全方位領(lǐng)先。

好房子政策下，時(shí)間就是新房最大的敵人。有時(shí)候兩個(gè)項(xiàng)目前后腳開(kāi)盤(pán)，一個(gè)新政前一個(gè)新政后，哪怕只隔了一個(gè)月，拿出的產(chǎn)品也有代際差距。

當(dāng)然，縵云ONE不是完全沒(méi)有機(jī)會(huì)，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是更成熟。

開(kāi)盤(pán)一年多時(shí)間，縵云ONE表現(xiàn)不錯(cuò)，在市場(chǎng)攢下了口碑。另外，去化半數(shù)已經(jīng)建立圈層基礎(chǔ)的縵云ONE，對(duì)于那些追求圈層純粹性的購(gòu)房者而言還是很有吸引力的。

同時(shí)在價(jià)格上，運(yùn)河八子豪宅戶型市場(chǎng)預(yù)計(jì)7.2萬(wàn)元/㎡左右，相比之下，縵云ONE有一定的優(yōu)勢(shì)。

運(yùn)河八子的開(kāi)發(fā)商中建玖合，這兩年在北京做出了一些成績(jī)。

2022年開(kāi)盤(pán)的玖合府，開(kāi)盤(pán)即售罄，后續(xù)交付水平不錯(cuò)，2023年底開(kāi)盤(pán)中建玖玥府，是區(qū)域品質(zhì)最高的產(chǎn)品之一。 兩個(gè)項(xiàng)目里，玖月府是高端改善盤(pán)，玖合府屬于豪宅。

也就是說(shuō)，在北京高端住宅這塊，中建玖合積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。

不過(guò)，據(jù)內(nèi)部消息透露，盡管在這場(chǎng)較量中運(yùn)河八子底氣很足，但項(xiàng)目里依舊是嚴(yán)陣以待，壓力不小。

狗蛋猜測(cè)，壓力可能來(lái)源于業(yè)績(jī)層面。

實(shí)際上，在拿下運(yùn)河八子之前，中建玖合上一次在北京拿地，已經(jīng)是兩年前的事兒了。那一次是2023年7月，中建玖合斥資54.05億元，拿下了北京西紅門(mén)6004地塊，打造了中建玖月府。

也就是說(shuō)，在2023年到2025年中間，中建玖合在北京消失近兩年。

那段時(shí)間里，中建玖合錯(cuò)過(guò)了很多大事兒。

中海拿到了翠湖科技園地塊、首鋼園地塊、“酒仙橋、小紅門(mén)、十八里店”組團(tuán)地塊、萬(wàn)泉寺地塊；中建智地拿到了“酒仙橋、前葦溝”組團(tuán)地塊、東二旗地塊；中建壹品拿到了豐臺(tái)羊坊村地塊、西紅門(mén)地塊；

就連北京存在感相對(duì)較弱的中建信和，都在豐臺(tái)大瓦窯拿到了地......

中建系兄弟公司們?cè)诒本┩僚氖袌?chǎng)嘎嘎亂殺，而中建二局旗下，總部位于北京的中建玖合，反而陷入沉默。

2022年，中建玖合全口徑銷售額在北京房企中排名第19，在北京中建系地產(chǎn)平臺(tái)公司中排名第4，和排名第3的中建智地，僅差了不到6億元。

到2024年，北京房企銷售榜單top20中，已經(jīng)不見(jiàn)中建玖合的身影。而當(dāng)初的老三中建智地，在去年超過(guò)了中建壹品，成為中建系地產(chǎn)平臺(tái)公司中，僅次于老大中海的“新北京二哥”。

中建玖合沉默的原因，據(jù)說(shuō)是集團(tuán)管控。

因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率突破了中建股份的管控標(biāo)準(zhǔn)，需要踩踩剎車。

資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，可能是一個(gè)老項(xiàng)目拖了后腿。

2017年，中建玖合（當(dāng)時(shí)名為“北京中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司”）接盤(pán)豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店地塊，打造豪宅項(xiàng)目“國(guó)望府”。結(jié)果項(xiàng)目銷售遭遇滑鐵盧，開(kāi)盤(pán)半年多仍然是零網(wǎng)簽。

這就變成中建玖合身上最沉重的歷史包袱。

后續(xù)，中建玖合有玖合府、玖玥府兩大紅盤(pán)撐腰，包袱還不算明顯，直到兩個(gè)項(xiàng)目去化接近尾聲，問(wèn)題集中爆發(fā)，不得已踩了一腳剎車。

經(jīng)過(guò)2024年一年調(diào)整，今年中建玖合終于緩了口氣。

對(duì)于中建玖合而言，運(yùn)河八子是其重回北京的第一戰(zhàn)，是徹底甩掉包袱的契機(jī)，更是證明自己的機(jī)會(huì)。

這一戰(zhàn)，不能輸。

此外，項(xiàng)目里壓力大，也許還有一些其他原因。

過(guò)去，北京區(qū)域是中建玖合最重要的業(yè)績(jī)臺(tái)柱，業(yè)績(jī)占比常年50%以上。而去年，上海所在的華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了反超。

2024年，中建玖合在上海全口徑銷售額61.85億，中建系中排名第3，和老二中建壹品的差距，只有1個(gè)億。

對(duì)于中建玖合北京區(qū)域而言，丟失的東西，要靠運(yùn)河八子找回來(lái)。

這一戰(zhàn)，既要追趕對(duì)手，又要追趕隊(duì)友。