過去這兩個(gè)月全國天氣熱得不行,朋友喊我去重慶小聚,看了一眼天氣預(yù)報(bào),哪里是火爐呀,根本就是火山。反觀樓市,全國二手房成交量幾近冰點(diǎn),中介開單越來越難,不少城市的交易數(shù)據(jù)“終于”被隱藏。有統(tǒng)計(jì),過去一年半,全國 50 城跌幅最大的三個(gè)是南通(29%)、武漢(27%)、蘇州(25%),跌幅最小的三個(gè)城市是成都、杭州、上海。
再做宏大敘事般的市場分析已經(jīng)沒有意義了,因?yàn)楝F(xiàn)在買房賣房租房,最后都是心理戰(zhàn)。一樓一市,一房一價(jià),每天都在變化,所以我才決定寫這個(gè)系列,把近期經(jīng)我手比較有代表的交易案例拿出來和大家分享,看的不只是熱鬧,里面還有門道。
01
這套房子應(yīng)該是近期樓市交易一個(gè)典型案例。
10 年出頭的房齡,115 平方三居室,小區(qū)環(huán)境不錯(cuò),物業(yè)維護(hù)的挺好,周邊配套也算齊全,當(dāng)年吃到紅利,趕上了新區(qū)開發(fā),也算網(wǎng)紅過,學(xué)區(qū)說得過去。過去幾年,雖然價(jià)格跌了不少,但在這一片不是最多的,主要是掛牌量不多,房主心比較齊。
朋友是 3 月份掛牌的,之前小區(qū)同戶型最低成交價(jià) 415萬,他覺得自家裝修還看可以,就掛了 420 萬,堅(jiān)持不降價(jià)。誰知道 4 月份的時(shí)候,成交了一套,410 萬。這個(gè)價(jià)格對他是有觸動(dòng)的,在中介的輪番攻勢下,很快調(diào)到 410 萬,小區(qū)同戶型最低掛牌價(jià),系統(tǒng)評分也很高。誰知道市場一下進(jìn)入淡季,帶看說消失就消失。
他已經(jīng)做好九月份市場回暖再賣的心理準(zhǔn)備,誰知道就在上周,小區(qū)突然冒出一套戶型接近,報(bào)價(jià) 398 萬的房子,房主因工作原因全家要搬去成都,所以急賣。三天成交,最后價(jià)格 388 萬。這就屬于典型的,不講武德,憑一己之力將整個(gè)小區(qū)房價(jià)拉到底的案例。
昨天中介找他降價(jià)到 385 萬,他接受不了,問我怎么辦?很無奈,這個(gè)底被確認(rèn)了。數(shù)據(jù)我研究了,帶看不好,這種房齡超過 10 年的房子,在新房面前沒有競爭力,稀缺性全部消失,很多房主當(dāng)年買的就很便宜,所以賣的時(shí)候不會(huì)斤斤計(jì)較。
02
第二套是學(xué)區(qū)房。
這套房子是三年前,他找我咨詢后才決定買的。坐標(biāo)南京,當(dāng)時(shí)他和他太太一心想買個(gè)一線初中學(xué)區(qū)的兩室套,因?yàn)樽宰》康膶W(xué)區(qū)實(shí)在太差,小孩成績雖然不錯(cuò),但民辦優(yōu)錄很懸,想買個(gè)學(xué)區(qū)房保底,陪讀三年后再出手。
當(dāng)時(shí)我就強(qiáng)烈反對買兩室套,一是預(yù)算不足,就算買,住的也不舒服,二是學(xué)區(qū)房已經(jīng)處于看得見的下行期,要最大限度控制虧損。當(dāng)年,也就是 2022 年,我寫過一篇文章《被暴擊的學(xué)區(qū)房怎么樣了》。
后來他們采納了我的建議,185 萬買了個(gè)單室套掛學(xué)籍,轉(zhuǎn)手 2300 元出租。小孩后來沒有被民辦優(yōu)錄,讀了學(xué)區(qū)的初中,全家在學(xué)校附近租了個(gè)三室套,帶著老人一起。
上個(gè)月問我,賣什么價(jià)合適,孩子要讀初三,不占學(xué)籍了,想早出手,把銀行的債清清。掛了 180 萬,很快成交 156 萬,也就是說,不算利息,三年賬面虧損 29 萬。當(dāng)年如果堅(jiān)持買兩室套,虧損在 80 萬左右。
提到學(xué)區(qū)房,可能有人覺得不值,畢竟去好學(xué)校讀書,不一定能出好成績,更別提以后找個(gè)好工作。但對有條件的家庭來說,愿意在教育上消費(fèi),也能承受這個(gè)虧損,就是圖個(gè)心安,不用求人,提高成才概率,少冒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn),所以誰也不要說服誰。
眼下要做的就是,盡可能控制虧損(就目前看,現(xiàn)在入手學(xué)區(qū)房每年要有虧損 5% 的心理準(zhǔn)備),一定要算賬!破不怕,怕的是大,用完就賣,動(dòng)作果斷,這一條僅限初中學(xué)區(qū)。
03
第三套是買房。
這套房子其實(shí)故事不多,先心疼江北核心區(qū)的業(yè)主,之前餅畫的是真大,投資客大量涌入,現(xiàn)在大家都想跑,不得不接受虧損的現(xiàn)實(shí),每個(gè)月還在跌,每一套都在創(chuàng)新低。不少業(yè)主在群里在呼吁,大家要挺住,還搞什么聯(lián)盟,有用嗎?沒用,沒準(zhǔn)你自己想先跑。
也許是房多客少的緣故,中介只要發(fā)現(xiàn)是真買家,就會(huì)過度熱情,下刀比買家還狠。朋友原本準(zhǔn)備十一之后再動(dòng)手,先去看了幾套房子,結(jié)果中介拍胸脯表示價(jià)格打下來沒問題,最絕的是晚上 8 點(diǎn)半約房主見面,談到凌晨快 1 點(diǎn)才敲定,玩疲勞戰(zhàn)術(shù),活生生從 330 萬壓價(jià)到 300 萬。朋友說,房主最后身體和心理都吃不消了,中介就是拖著不給走。
這個(gè)案例告訴大家,如果賣房子,最好白天談,速戰(zhàn)速?zèng)Q,不要陷入拉鋸戰(zhàn),會(huì)非常被動(dòng)!另外,任何時(shí)候都要遠(yuǎn)離投資客多的小區(qū),哪怕真有自住需求。
對后市,預(yù)測沒有意義了,因?yàn)橘u房者出現(xiàn)明顯分化,而中介對一套房子的成交價(jià)影響越來越大。
有些人真的不急。要么跌得太多,也麻木了,反正不差錢用,收入穩(wěn)定,要么本來想置換的,看這世道,心里沒底,反正有的住,準(zhǔn)備等等再動(dòng)手。
現(xiàn)在真正急賣的,不少都是現(xiàn)金流出了問題,杠桿太高,貸款太多。既然看不到希望,長痛不如短痛,這就很容易被中介抓住機(jī)會(huì),擊穿底價(jià)。
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