恒都云璟項目介紹

一、基本信息

• 開發(fā)商：恒都置業(yè)（深耕松江十余載）
• 位置：上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)泗磚南路869弄，緊鄰G60科創(chuàng)走廊
• 產(chǎn)權(quán)年限：70年
• 總占地面積：約4.6萬㎡
• 總建筑面積：約10萬㎡
• 容積率：1.2
• 綠化率：35%
• 主力戶型：建面約72-91㎡洋房、150-160㎡別墅
• 均價：洋房約4-5.2萬/㎡，別墅約6.5萬/㎡
• 總價：洋房約300萬起，別墅約800萬起
• 交房時間：預(yù)計2026年6月

二、核心優(yōu)勢

1. 區(qū)位價值
   項目雄踞長三角G60科創(chuàng)走廊策源地，毗鄰騰訊長三角AI超算中心、海爾智谷等高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)，坐享千億產(chǎn)業(yè)園發(fā)展勢能。同時，項目占據(jù)臻稀雙河灣資源，直面詩意河景，打造濱水低密住區(qū)。
2. 產(chǎn)品品質(zhì)
   項目規(guī)劃有7棟8層洋房、3棟5層疊加別墅及10棟3層聯(lián)排，共計551套房源。建筑采用現(xiàn)代簡約風格，外立面以干掛石材搭配鋁板，線條流暢大氣。社區(qū)內(nèi)打造“四境園林”，呈現(xiàn)“推窗見綠、移步異景”的效果。
3. 戶型設(shè)計
   • 洋房：建面約72-91㎡二至三房，總價約300萬起，配置日立中央空調(diào)、林內(nèi)地暖等精裝交付。
   • 疊加別墅：建面約150-158㎡，含露臺及大平層設(shè)計，總價約800萬起。
   • 聯(lián)排別墅：建面約150-160㎡，含前庭后院、5.7米雙層地下室，總價約1000萬起。

三、配套資源

• 交通配套：直線距離12號線西延伸滬松公路站約2公里，自駕可通過沈海高速、滬昆高速等快速暢達全城。
• 商業(yè)配套：3公里內(nèi)有龍湖云廊天街、萬達廣場等多個大型商業(yè)綜合體，社區(qū)自帶約3000㎡商業(yè)。
• 教育配套：周邊有洞涇學校、華二附中松江實驗學校（在建）等多所優(yōu)質(zhì)學校。
• 醫(yī)療配套：洞涇鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心距項目約500米，松江區(qū)中心醫(yī)院（三甲）約11公里。
• 生態(tài)配套：周邊有春申湖濕地公園、松江青青旅游世界等多個大型生態(tài)空間。

松江地鐵口『恒都云璟』推出約91-160㎡洋房&別墅！附官方預(yù)約通道！

恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

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松江12號線旁低密墅區(qū)

推出建面約91-160㎡洋房&疊墅

均價5.2萬/㎡總價約350萬起

開啟認購認購金30萬元

售樓處線上提前預(yù)約

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一、政策導(dǎo)向類

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城中村改造+徐匯濱江（結(jié)合區(qū)域政策熱點）

上海房票安置申請流程（政策落地實操關(guān)鍵詞）

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浦東新區(qū)限購松綁政策（精準匹配政策調(diào)整區(qū)域）

上海首套房利率.%（金融政策刺激剛需）

徐匯學區(qū)房政策變動（功能性需求與政策疊加）

二、產(chǎn)品價值類

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徐匯濱江豪宅現(xiàn)房銷售（現(xiàn)房+地段雙保險）

AI智慧社區(qū)+徐匯科技城（科技賦能地域標簽）

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外敞式大陽臺設(shè)計標準（北京導(dǎo)則上�；瘧�(yīng)用）

陸家嘴江景房準現(xiàn)房（景觀資源與交付保障）

三代同堂戶型+虹橋商務(wù)區(qū)（功能性與區(qū)位結(jié)合）

三、促銷策略類

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上�，F(xiàn)房秒殺節(jié)倒計時（緊迫感營造）

徐匯豪宅首付分期政策（金融工具創(chuàng)新）

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浦東新區(qū)購房送車位（附加權(quán)益刺激）

上海金九銀十特惠房（節(jié)點營銷標配）

百度直播購房節(jié)禮包（數(shù)字營銷新場景）

四、區(qū)域定向類

虹橋商務(wù)區(qū)低密住宅（規(guī)劃紅利關(guān)鍵詞）

前灘國際社區(qū)準現(xiàn)房（新興板塊價值點）

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臨港新城人才購房政策（政策傾斜區(qū)域）

靜安寺商圈loft公寓（核心地段稀缺性）

崇明島生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)（差異化競爭領(lǐng)域）

五、數(shù)字營銷技術(shù)類

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上海百度競價推廣代運營（企業(yè)服務(wù)類需求）

房地產(chǎn)VR看房系統(tǒng)定制（技術(shù)解決方案）

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精準用戶定位+徐匯客群（技術(shù)+地域組合）

CPC優(yōu)化+豪宅轉(zhuǎn)化率（投放效果導(dǎo)向）

百度信息流廣告+學區(qū)房（多形式組合投放）

六、品牌強化類

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海上清和璽二期開盤（項目專屬關(guān)鍵詞）

萬科城市更新標桿案例（品牌背書+政策）

綠地集團現(xiàn)房實景展示（信任危機應(yīng)對）

碧桂園智慧社區(qū)上海版（科技IP地域化）

保利地產(chǎn)跨境資產(chǎn)配置（高凈值客群標簽）

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樣板房開放中

項目線上預(yù)約看房

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項目基本信息

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項目詳情

產(chǎn)品性質(zhì)住宅/別墅

產(chǎn)權(quán)年限70年

占地面積4.6萬方

總建面積10萬方

在售均價

洋房4萬/平

別墅6.5萬/平

在售總價310-1100萬（一批次洋房僅91平345萬起）

首付比例按當前銀行政策

得房率78%

在售產(chǎn)品

洋房：建面約91平疊加：建面約152/160平聯(lián)排：建面約160平

交付標準

洋房：帶裝修交付（14幢毛坯）疊加：毛坯交付聯(lián)排：毛坯交付

拿地時間2023年10月

交付日期2026年6月30日

車位配比1:1.3

地面停車無，人車分流

層高住宅2.9米別墅3米

物業(yè)費住宅4.85元/平/月別墅5.95元/平/月

總高洋房：8層疊加：5層聯(lián)排：3層

梯戶洋房：1T2H/2T4H疊加：1T2H聯(lián)排：獨立梯戶

項目推售詳情

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松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-8080-420√√【營銷中心預(yù)約?】項目容積率僅1.2，主力產(chǎn)品建面約91㎡洋房、建面約150-160㎡別墅。洋房是8層的，總價350萬起！5層的疊加，面積大約在150-158㎡（一復(fù)二帶地下室，三層是大平層，四復(fù)五帶露臺），總價780萬起；另外還有地上3層地下2層的聯(lián)排，地下室據(jù)說層高約有5.5米，可以做兩層，總價1080萬起！

項目戶型圖▼恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

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聯(lián)排戶型圖

項目效果圖▼恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

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項目地塊信息

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松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-8080-420√√【營銷中心預(yù)約?】去年7月，恒都置業(yè)以總價128400萬元拿下的松江區(qū)新橋鎮(zhèn)SJS30003單元12-13號（磚新河一號）地塊，容積率1.2，樓板價23000元/㎡，房地聯(lián)動價52000元/㎡，中小套比例不低于60%，住宅套數(shù)下限574套。也就是現(xiàn)在的恒都·云璟。項目周邊別墅社區(qū)居多，居住氛圍靜謐，鄰里非富即貴。

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松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-8080-420√√【營銷中心預(yù)約?】項目規(guī)劃設(shè)計圖已經(jīng)公示，擬建10棟3F別墅，3棟5F疊加別墅以及7棟8F洋房。

項目區(qū)位配套 恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

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交通配套方面：項目直線距離12號線西延伸滬松公路站約2公里。

9臺23線的松江樞紐將于2024年11月建成,年底通車,松江樞紐未來會成為上海第3大高鐵交通樞紐。

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松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-877-8334√√【營銷中心預(yù)約?】坐擁沈海高速(G15)、滬昆高速(G60)、嘉閔高架路等兩高兩快五橫六縱交通路網(wǎng),對接松江新城、閔行、虹橋等全城熱點板塊,并擁享上海地鐵9號線，12號線(在建中)，輕松即達城芯生活場。

兩高：沈海高速(G15)、滬昆高速G60

兩快：嘉閔高架路、賣新公路-明中路

五橫：莘磚公路、賣新公路、廣富林東路、民益路、金都西路

六縱：滬昆高速G60、泗磚南路、九新公路、明華路、春九路、昆陽路

商業(yè)配套方面：恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-8080-420√√【營銷中心預(yù)約?】周邊有同樂生活廣場、盛豪天潤發(fā)生活購物中心；龍湖云廊天街、同樂生活廣場、萬達廣場等多個大型商業(yè)綜合體環(huán)伺，隨時開啟購物餐飲娛樂一站模式，將來還有多功能于一體的洞涇TOD未來灣和五星級酒店(規(guī)劃中)，全方位加碼生活價值！

醫(yī)療資源方面：恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-8080-420√√【營銷中心預(yù)約?】洞涇鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心距項目約500米，上海第一人民醫(yī)院松江區(qū)（三級甲等醫(yī)院）距項目11KM。

休閑方面：有松江青青旅游世界、洞涇鎮(zhèn)社區(qū)文化活動中心、洞涇鎮(zhèn)健康主題廣場。

教育資源方面：恒都云璟開發(fā)商官方售樓處電話發(fā)布：400-8080-420

松江恒都云璟?售樓處電話/地址：400-8080-420√√【營銷中心預(yù)約?】周邊還有松江區(qū)洞涇學校、華師大二附中松江實驗學校（在建）、泗磚小學（在建）等等學校。

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上海最新買房政策匯總：限購、首付比例、貸款利率、稅費計算、產(chǎn)證更名（繼承、贈與、買賣）以及一二手房全購買流程【2025.4月最新版】

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年4月21日貸款市場報價利率（LPR）為：

1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

下面匯貸來為大家介紹一下上海最新購房政策、首付比例、商貸利率、稅費計算、交易流程及買賣繼承贈與需要繳納哪些稅費。

一、限購政策

二、首付比例、商貸利率

三、稅費細則

一手房只涉及契稅及房產(chǎn)稅。

二手房在房產(chǎn)交易過程中涉及的稅費有契稅、房產(chǎn)稅、增值稅及附加稅和個人所得稅。

一手房（新房）：契稅及房產(chǎn)稅二手房：契稅、房產(chǎn)稅、增值稅及附加稅、個人所得稅

2024.9.29新政將免征年限從5年調(diào)整為2年，縮短賣家持有時間，降低交易時間成本。

這其中最主要涉及的稅費就是增值稅和附加稅，也就是二手房滿二唯一，免征增值稅及附加稅。

下面小匯就詳細來講一下一二手房所涉及的這幾種稅費。

1、契稅（一、二手房）

2、房產(chǎn)稅（一、二手房）

在上海，以下幾種情況可以免征房產(chǎn)稅：

①上海戶籍

首套：無論面積多大，免征房產(chǎn)稅。

二套及以上：人均60平建筑面積免征房產(chǎn)稅，超出面積視為“應(yīng)稅面積”應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

②居住證滿3年或居住證積分滿120分的外地戶籍

1、符合

持有上海居住證滿3年或居住證積分滿120分并在上海工作生活的購房人。

其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

2、暫時不符

持有上海居住證但不滿3年或居住證積分不滿120分的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

待持有上海居住證滿3年或積分滿120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

ps：如只滿1年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產(chǎn)稅。

③外籍人士、港澳臺人士

Ⅰ外籍人士

在上海的“居留許可”連續(xù)滿三年或稅單滿3年并在有效期內(nèi)的，可以在報稅當天直接申請免征。

Ⅱ臺灣人士

在上海的“居留簽注”連續(xù)滿3年并在有效期內(nèi)的，或持有連續(xù)滿3年的稅單和社保都可以直接申請免征。

Ⅲ港澳人士

持有連續(xù)滿3年的《港澳居民暫住證》、稅單、社保都可以直接申請免征。

3、增值稅及附加稅（二手房）

另外注意售后公房、房改房、拆遷房第一次出售的時候，免征增值稅。

4、個人所得稅（二手房）

四、購房流程

①一手房交易流程

1、確認樓盤、取證

上海新盤必須拿到蓋章生效的《商品房預(yù)售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》才能向購房者收受含有意向性質(zhì)的認購意向金費用。

ps：認購金額由開發(fā)商定，一般要求首套不低于房源最低價的20%，二套不低于30%，當然，不同開發(fā)商比例略有不同。

開盤流程須知：

開盤主要有線上線下兩個渠道，下面匯貸就來說一下二者大致流程。

①線下開盤：簽到、資料復(fù)查、公證處搖號、按搖號順序選房、繳納定金。

線下開盤還存在搖號與開盤同一天進行或分開進行的情況，但大致的流程是相似的。

②線上開盤：公證處搖號、搖號結(jié)果公布、線上系統(tǒng)確認信息、測試線上選房程序、等待正式選房、按搖號順序選房、簽署線上認購書。

另外，當天搖號選購后，如仍有剩余房源，按原有搖號順序繼續(xù)銷售。

2、認籌

購房者繳納規(guī)定認購金，并提供限購資格審查材料，收到收據(jù)、銀聯(lián)POS單及自己簽字確認書的《認購意向書》。

1. 認籌時，購房者需提供限購資格審查的材料。

2.認籌后，公證處還會再次審核一遍。

3.主要審查資料有：

• ①購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證及離婚協(xié)議）、未成年子女出生證明；
• ②社保證明或納稅證明（只有非上海戶籍需要提供）
• ③購房人及家庭成員名下住房相關(guān)資料，購房合同或產(chǎn)證（只要是購房人名下的產(chǎn)證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地均算）

認籌時間一般為5天。

ps：認購金只能刷儲蓄卡，走開發(fā)商的POS 機，不允許現(xiàn)金支付，支付認籌意向金后，才有參與搖號的資格，認籌早晚不影響搖號概率。

3、積分制

以下是積分制打分標準：

總分=基礎(chǔ)分＋年限分

新房認籌筆超過1：1.3，開啟積分制。

按100套房舉例，取分高的130組入圍，入圍后，開啟公證搖號。

如未超過1：1.3，則不開啟積分制，所有參與了認購的客戶，均可公證搖號。

ps：只有符合積分制要求入圍的購房者,才可以參與后續(xù)的搖號買房哦。

4、搖號買房

1.上海新盤統(tǒng)一由公證處進行電腦搖號排序。

2.根據(jù)搖號順序選房。

3.選好房，簽訂認購書，將認籌金轉(zhuǎn)為定金，在開發(fā)商要求的時間內(nèi)補首付款、簽訂貸款合同

ps：簽訂《認購書》之后，意味著意向金成了定金。如果毀約不要房子了，就要賠付違約金。

4.沒選房，沒簽訂《認購書》，全額退籌。

5.一般開發(fā)商都在30個工作日內(nèi)退回認籌金。

選房一般會遇到以下幾種情況：

①選房時還有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以棄號不選，全額退款；

②選房時沒有房子了，棄號不選，全額退款；

③選到了自己想買的房子，簽訂認購書，將認購金轉(zhuǎn)為定金，在開發(fā)商要求的時間內(nèi)補足首付款、簽訂貸款合同。

②二手房交易流程

二手房需與賣方簽訂購房合同，主要包括拉產(chǎn)調(diào)、簽約、申請貸款、過戶、繳稅、拿證、銀行放款、交房等交易流程。

1、確定好房源，拉產(chǎn)調(diào)

清楚上海相關(guān)政策，包括購房資格、首付額度、對應(yīng)稅費等，這些在文章都會一一展示。

拉產(chǎn)調(diào)可避免過戶糾紛，上家可以在隨申辦進行拉取，或者帶好身份證和房產(chǎn)證去上海房產(chǎn)交易中心查詢。

2、買賣雙方達成意向，買家支付定金

價格、付款時間、交易條件時間節(jié)點等信息達成一致，簽署定金合同。

ps：定金不同于訂金，是不可以退的喲��！

3、網(wǎng)簽并備案登記

網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》且在上海市網(wǎng)上房地產(chǎn)登記備案，買賣雙方需全部到場，

另外注意，為防止一房兩賣，每套房屋只能進行一次網(wǎng)簽合同。

4、支付首付

買家支付首付（首套15%，二套25%），賣家房產(chǎn)如果有貸款，需要提前預(yù)約銀行申請還貸，每個銀行所需時間略有不同，時間一個月左右。

5、面簽并向銀行申請貸款

買房付清首付款后向銀行申請辦理貸款手續(xù)（一般貸款審批需2-3周）

辦理貸款申請所需材料有：

身份證、婚姻證明（結(jié)婚證或者離婚證離婚協(xié)議）、戶口本、未成年小孩出生證、定金收據(jù)、首付款收據(jù)以及對應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證、夫妻二人的收入證明、主貸人在貸款銀行的借記卡（還款卡）、公積金賬號等。

ps：賣家還款與買家辦理按揭貸款可同時進行。

6、過戶、繳稅、領(lǐng)取房產(chǎn)稅

雙方約定時間去交易中心辦理過戶。

需要的資料有：

上下家各自的身份證、《上海市不動產(chǎn)交易稅收登記綜合預(yù)收件單》、《告知書》、完稅證明、購房發(fā)票、銀行卡等。

過戶受理后5個工作日內(nèi)繳納稅費，當日可領(lǐng)取產(chǎn)證。

房產(chǎn)過戶的方式一般有：

①買賣

②繼承（無稅費）

③贈與

④夫妻離婚或更名

ps：另外注意，繼承房產(chǎn)不涉及任何稅費，但繼承后房產(chǎn)再出售涉及到增值稅及附加稅。

7、提交產(chǎn)證，銀行放款

銀行收到新產(chǎn)證復(fù)印件及他項抵押權(quán)證原件后1~2周內(nèi)放款，銀行放款三日內(nèi)，雙方就可進行辦理房屋和水電燃物業(yè)等交接手續(xù)，拿鑰匙。

如雙方之前有約定尾款，交接好后買方就可以把尾款給到原業(yè)主。

ps：如果是全款支付，提交貸款申請這一步可忽略。

貸款申請材料有：

（1）買賣雙方的身份證明

（2）過戶登記申請書

（3）結(jié)婚證（單身無需提供）

（4）二手房買賣合同

（5）房屋產(chǎn)權(quán)證

（6）所有產(chǎn)權(quán)人身份證（若產(chǎn)權(quán)人中有未成年小孩，需額外提供小孩的醫(yī)學出生證明及戶口本）

（7）抵押注銷材料（如房子本身還有貸款未結(jié)清賣家需提供抵押注銷材料）

（8）如有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證及銀行另外要求的其他材料。

在交易過程中需確保房屋權(quán)屬清晰，產(chǎn)權(quán)人和賣方必須是同一人。

在直系親屬產(chǎn)證更名的時候大家往往面臨三個選擇：買賣、贈與、繼承，今天匯貸就講講直系親屬更名所涉及的稅費。

對于離婚房產(chǎn)分割，如一方放棄房屋歸另一方，屬于將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶，不征個人所得稅。

2025年上海最新購房政策主要包括限購松綁、稅費減免和貸款優(yōu)惠三大方面，具體包括取消普通住房標準、增值稅免征年限縮短至2年、外地單身可購?fù)猸h(huán)外新房或全市二手房、多孩家庭可增購1套、首付比例最低降至15%等核心變化。

限購政策調(diào)整

1. 外地單身購房放寬：

• 舊規(guī)：禁止購房。
• 新規(guī)：可購買1套外環(huán)外新房或全市任意二手房。

1. 多孩家庭優(yōu)惠：

• 二孩家庭（至少1個未成年）可增購1套房；
• 持居住證且積分滿120分、社保滿3年的家庭，最多可購3套。

1. 離婚購房限制解除：

• 舊規(guī)：離婚3年內(nèi)按原家庭計套數(shù)。
• 新規(guī)：僅按個人名下房產(chǎn)計算。

1. 企業(yè)購房開放：取消企業(yè)購房限制，允許不限套數(shù)購買。1

以下是關(guān)于2025年上海限購政策的視頻：

稅費新政

1. 增值稅減免：

• 舊規(guī)：滿5年免征。
• 新規(guī)：滿2年直接免征（不滿2年按5.05%征收）。

1. 契稅簡化：

• 按家庭持有套數(shù)和面積分段征收，140㎡為關(guān)鍵分割線：

1. 首套≤140㎡：1%；首套>140㎡：1.5%；
2. 二套≤140㎡：1%；二套>140㎡：2%；
3. 三套/企業(yè)購：3%。
4. 普通住房標準取消：不再區(qū)分普通與非普通住房，統(tǒng)一計稅標準。

以下是關(guān)于2025年上海稅費政策的視頻：

貸款政策優(yōu)化

1. 首付比例下調(diào)：

• 首套商貸：全市最低15%；
• 二套商貸：嘉定、青浦等區(qū)域20%，其他區(qū)域25%。

1. 利率下調(diào)：

• 首套商貸利率從3.15%降至3.05%；
• 二套商貸利率從3.55%降至3.45%。

1. 公積金政策：

• 首套公積金貸款首付20%，利率2.6%不變；
• 二套公積金貸款差異化區(qū)域首付20%，利率3.075%不變

2025年6月上海最新購房政策梳理

2025年6月5日改變：外地單身福音！?舊規(guī)：禁止購房?新規(guī)：可買1套外環(huán)外新房或全市任意二手房

改變3：多孩家庭加倉！?二孩家庭（至少1個未成年）→可多購1套房?持居住證+積分120+社保3年家庭→最多可買3套！改變3：離婚購房解套！?舊規(guī)：離婚3年內(nèi)按原家庭計套數(shù)?新規(guī)：只看個人

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