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澳房價明年有望上漲4.5%！

墨爾本將在2026年領跑全國房價增長，最新預測顯示，該市獨立屋中位價可能上漲近65000澳元。

KPMG最新的Residential Property Outlook指出，全國房價明年預計將上漲4.5%。

房價上漲將受到情緒改善、投資者活動恢復以及進一步降息可能性增加等因素的推動。

KPMG已更新其全國預測，認為墨爾本是2026年表現(xiàn)最佳的首府城市，房價預計將上漲6.6%——基于PropTrack的最新房價數(shù)據(jù)，這意味著獨立屋中位價將從目前的98.3萬澳元增加64878澳元，相當于每天上漲約178澳元。

墨爾本公寓價格也將上漲7.1%，將使公寓中位價從目前的60.9萬澳元增加超43000澳元，漲幅僅次于達爾文（5.1%）。

KPMG的首席經(jīng)濟學家Brendan Rynne表示，墨爾本房市即將從疫情后的低迷中復蘇。

“我們預計明年將出現(xiàn)強勁增長，尤其是在公寓市場，那里的可負擔性將有所好轉(zhuǎn)?！?/p>

Mortgage Choice Cheltenham的Rhys Elmi表示，墨爾本的需求已經(jīng)有所回升，特別是在試圖在房價上漲之前入市的買家中。

“12到24個月前還在詢問的人現(xiàn)在終于開始行動了，他們知道一旦利率下降，房價就會上漲，他們想在此之前入市?！?/p>

Elmi還表示，大多數(shù)借貸者仍會選擇浮動利率，即使固定利率已跌至5%以下。

“我們90%到95%的客戶都會選擇浮動利率，所有人都預期未來12個月內(nèi)至少還會降息兩次?！?/p>

Arin Russell Property的Arin Russell表示，西澳的高收入投資者已經(jīng)開始將注意力轉(zhuǎn)向墨爾本，尋求在“復蘇加速前”獲利。

“他們已經(jīng)享受到了珀斯的增長，現(xiàn)在正在分散投資。”

“我們看到來自西澳的人將重點放在墨爾本，有些是首次購房者，有些是經(jīng)驗豐富的投資者，他們都在尋求升值?！?/p>

相比之下，Perth的房價預計將于2026年上漲1.6%，低于今年的4.7%，漲幅約為15000澳元，Russell認為可負擔性惡化和土地供應緊張將迫使買家涌入其它地方。

“珀斯仍有需求，但確實在減少。政府沒有跟上步伐，他們落后太多，現(xiàn)在無法趕上了?！?/p>

悉尼房價預計將于2026年上漲65688澳元（4.2%），公寓將上漲52460澳元（6.1%），這受益于強勁的就業(yè)和基礎設施驅(qū)動需求。

Rynne表示，悉尼的可持續(xù)增長將繼續(xù)?！斑@座城市提供世界級的便利設施、生活方式和就業(yè)機會?！?/p>

在布里斯班，獨立屋中位價將從106.7萬上漲33000澳元（3.1%），公寓將從71.5萬澳元上漲10725澳元（1.5%）。

阿德萊德的獨立屋中位價預計將從91.6萬澳元上漲46716澳元（5.1%），公寓將上漲23000澳元（3.7%）。

堪培拉的獨立屋中位價預計將在2024年持平后反彈，從95.9萬澳元上漲約46000澳元（4.8%），公寓將上漲33000澳元（5.6%）。

達爾文在租賃和投資方面表現(xiàn)突出，公寓中位價將從41萬澳元上漲近30000澳元（7.3%） ，為全國最高，獨立屋則將上漲30804（5.1%）。

霍巴特的漲幅最小，獨立屋中位價將從71萬上漲12000澳元，（1.7%），公寓市場的表現(xiàn)稍好，將從58.1萬澳元上漲15687澳元（2.7%）。

02

辦公樓空置業(yè)超過15％ 疫情過后人們續(xù)在家上班

新冠疫情過后人們居家辦公的愛好繼續(xù)保留下來，使澳洲的辦公樓空置率在全國范圍內(nèi)已超過15%，而市場正在努力消化新建成完工的高層辦公樓出租空間供應之際，各主要城市的需求仍然疲軟。

辦公樓空置率處于三十年來的最高水平，上一次達到這一水平是在商業(yè)樓宇市場從1990 年代初期的房地產(chǎn)崩盤中復蘇時，當時它正在下降，1995 年年中的空置率為14.5%。

現(xiàn)在的情況則大不相同，因為辦公室已經(jīng)經(jīng)歷了新冠疫情危機的沖擊，但超低利率促使開發(fā)商啟動新的辦公樓字建設項目，而此時向遠端工作（即在家上市）的結構性轉(zhuǎn)變已經(jīng)占據(jù)了上風。

大辦公樓業(yè)主堅稱，高端寫字樓市場正在復蘇，對優(yōu)質(zhì)塔樓辦公樓出租空間的需求強勁，但低檔次和郊區(qū)同類物業(yè)正在受到影響。

根據(jù)澳洲房地產(chǎn)商會（Property Council of Australia）的數(shù)據(jù)，在截至6 月底的六個月期間，全國辦公樓的空置率從14.7% 上升到15.2%。

隨著市中心商業(yè)區(qū)和郊區(qū)辦公樓市場的空置率上升，這一增長很普遍，其中郊區(qū)和外城區(qū)市場最弱，空置率為17.3%，而市中心商業(yè)區(qū)的辦公樓空置率亦高達14.3%。

低供應量和負需求推動非市中心商業(yè)區(qū)市場的辦公樓空置率小幅增長，而新辦公樓空間投放市場，則促使市中心商業(yè)區(qū)市場的空置率上升。各大城市仍在消化在利率較低時，在更樂觀的條件下，新建成投入使用的辦公樓。

澳洲房地產(chǎn)商會會長佐爾巴斯（Mike Zorbas） 表示，隨著租戶需要更高品質(zhì)的辦公空間，過去幾年大量新辦公樓供應是我們城市辦公空間更新的一部分。

他說：「我們的中央商務區(qū)不斷供應新的高品質(zhì)辦公空間，是對企業(yè)為員工尋找工作場所的回應。租戶正在利用機會入住中央商務區(qū)黃金地段的優(yōu)質(zhì)建筑，優(yōu)質(zhì)空間的需求水準繼續(xù)高于低檔建筑?！?/p>

03

澳大利亞7月房價創(chuàng)歷史新高

根據(jù)PropTrack最新發(fā)布的《房價指數(shù)》（HPI）數(shù)據(jù)，澳大利亞全國中位房價在2025年7月同比上漲了4.9%，創(chuàng)下歷史新高。

在2025年7月，澳大利亞全國中位房價上漲了0.3%，達到了82.7萬澳元，比五年前增長了50.2%。

不出所料，悉尼的房屋價值最高，中位房價為119萬澳元，其次是布里斯班（91.9萬澳元）。

從區(qū)域來看，中位房價同比上漲了6.5%，達到了65.2萬澳元，增幅超過了首都城市的增長率（上漲了4.3%，達92.9萬澳元）。

在主要城市中，阿德萊德的房價增長最多，同比增長了9.4%，達到84.5萬澳元；堪培拉則是唯一出現(xiàn)房價下降的首都，下降了0.1%，中位房價為83.5萬澳元。

PropTrack還指出，7月房價的增長速度有所放緩，這是今年以來最低的月度增長。

報告中提到：“雖然冬季時待售房屋數(shù)量有所減少，但買家需求依然強勁，拍賣清盤率已達到兩年多來的最高水平?！?/p>

“預計在今年晚些時候，房價將突破新高，預計進一步的降息將為價格增長提供動力?！?/p>

7月，Cotality指出，利率下降可能會對房價產(chǎn)生影響，并表示其《房價指數(shù)》自首次降息以來至7月初上漲了2.3%。

當時，Cotality的研究負責人Eliza Owen表示，整體借貸能力的提高很可能會導致房價上漲。

“隨著利率下降，家庭的最低借款金額增加，這很可能會反映到房價的上漲。”她說。

“房價上漲和低利率也可能促使更多的銷售和掛牌活動，通過房地產(chǎn)服務和新家具等推動經(jīng)濟活動的增長。”

04

建筑業(yè)每年可節(jié)省80億澳元，關鍵在于調(diào)整工時和靈活安排

承包商通過采用五天工作制（每周40小時），可以在不增加額外成本的情況下按時完工。一項商業(yè)和基礎設施項目的試點研究表明，澳大利亞建筑行業(yè)能夠克服由于工人流動、工傷、死亡和心理健康問題造成的80億澳元的年損失。

這項改變行業(yè)游戲規(guī)則的生產(chǎn)力提升來自于結束長期以來通過延長工時來趕工的做法，將工作周限定為50小時，并給予工人每兩天休息一天，這讓工人更休息、更高效、更安全，研究顯示。

這項改革的另一大亮點是根據(jù)工人個體需求提供靈活性，滿足他們在建筑現(xiàn)場的其他需求，如照料家庭責任等。建筑行業(yè)文化任務組的報告稱，這對解決工人流失問題起到了積極作用。

澳大利亞建筑行業(yè)的生產(chǎn)力已經(jīng)多年沒有顯著提高，而任何能夠改進的地方，尤其是在這個擁有120萬雇員的第三大行業(yè)——建筑業(yè)中，都將帶來巨大的提升。

根據(jù)這項針對五個項目的研究——其中三個在新南威爾士州，兩個在維多利亞州——建筑行業(yè)可以減少2018年估計由工傷、死亡和疾病造成的61億澳元的成本，再加上因為工人長期加班、精神健康問題和自殺等帶來的生產(chǎn)力損失，年總損失達到80億澳元。

文化任務組主席加布里埃爾·特雷納（Gabrielle Trainor）對《澳大利亞金融評論》表示：“沒有理由認為行業(yè)不能每年節(jié)省80億澳元的生產(chǎn)力，甚至更多?！?/p>

在這項試點項目中，西澳開發(fā)商Fulton Hogan的經(jīng)理迪恩·瑞哈（Dean Riha）表示，通常項目交付團隊中約12%的工人是女性，而在工地上的女性比例通常只有2%到3%。但在一些項目中，女性參與度提高到8%。

這些變化對于吸引更多女性進入建筑行業(yè)起到了積極作用。Fulton Hogan與墨爾本的澳大利亞足球聯(lián)賽女子聯(lián)賽（AFLW）俱樂部建立合作關系，促進女性在建筑行業(yè)的參與。

例如，在價值6000萬澳元的布倫特路項目中，工人每周工作50小時，而不是傳統(tǒng)的54小時，但他們能確保每兩周休息一天，既能維持生產(chǎn)效率，也能節(jié)省勞動力成本。

總體來說，短期工作周和靈活安排的實施，雖然面臨一些初期抵觸，但隨著工人和管理者逐步體驗，逐漸展現(xiàn)出極大潛力。這種方式不僅改善了工作環(huán)境，還提高了生產(chǎn)力，為建筑行業(yè)帶來了更多的機會。

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