今天，南泰食品批發(fā)市場地塊（海珠區(qū)翠城花園東地塊）正式發(fā)布調(diào)規(guī)公示！

從8月9日起至9月7日，這宗備受矚目的地塊將進行為期30天的規(guī)劃調(diào)整公示期，完成后即可掛牌入市，成為海珠西樓市的最大變量。

此次調(diào)規(guī)有幾個亮點。

容積率從年初供地藍皮書的4.5降至3.4，總建筑面積從19萬㎡縮減至14.3萬㎡（含底商），居住密度顯著降低；

住宅限高100米，明確不建超高層建筑，提升居住舒適度；

教育配套升級，小學(xué)用地從1.7萬㎡增至2萬㎡，或引入昌崗中路小學(xué)新校區(qū)，并保留現(xiàn)狀海富小學(xué)，預(yù)留擴班空間；

同時規(guī)劃了商業(yè)綜合體，限高200米，填補海珠西大型商業(yè)空白。

01

萬眾矚目，海珠西“六邊形戰(zhàn)士”的誕生

翠城花園東地塊的每一次動態(tài)都牽動著市場的神經(jīng)。

此前的海珠土地推介會上曾透露過，這塊占地面積9.31萬平方米的“巨無霸”，綜合建筑面積約42萬平方米。

這是在海珠區(qū)招拍掛歷史上排名前三的體量，自拆遷開始便被視為“下一個光大花園”的種子選手。

區(qū)位價值是其首要王牌。

地塊坐落海珠西核心地帶，緊鄰二手頂流翠城花園，距離地鐵2號線與11號線交匯的江泰路站僅500米。

這里不是新城畫餅區(qū)，而是被成熟社區(qū)環(huán)繞的“老城芯”。

步行范圍內(nèi)，寶崗匯的網(wǎng)紅餐飲、萬科里的親子空間、燕匯廣場的日常消費一應(yīng)俱全，還有珠江醫(yī)院提供三甲醫(yī)療保障。

除地鐵無縫接駁外，規(guī)劃引入的昌崗中路小學(xué)新校區(qū)，疊加保留擴班的海富小學(xué)，形成雙教育保障。

還規(guī)劃了約20萬㎡商業(yè)綜合體，很可能改變海珠西缺乏大型商業(yè)綜合體的現(xiàn)狀，成為區(qū)域商業(yè)新引擎。

△翠城東地塊效果圖

大盤基因帶來稀缺居住體驗。

在海珠西新盤普遍“蚊型化”的當(dāng)下，翠城花園東地塊憑借超9萬㎡占地，可打造圍合式大花園社區(qū)，實現(xiàn)“出則繁華，入則寧靜”的改善生活。

這種空間尺度，讓周邊僅有3-5棟樓的小型社區(qū)望塵莫及。

而且大社區(qū)帶來的全齡活動空間、豐富生活場景，將成為未來二手市場的硬通貨。

02

紅海突圍，王炸地塊的破局之道

當(dāng)前海珠西樓市已陷入貼身肉搏戰(zhàn)。

在售/待售項目超過20個，新規(guī)三房總價最低下探至380萬，各盤紛紛亮出“教育牌”、“地鐵牌”、“江景牌”搶客。

在此背景下，翠城花園東地塊要破局，必須打出差異化王牌。

首先，產(chǎn)品定位可能會精準(zhǔn)卡位改善需求。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，項目預(yù)計主打98-128㎡全四房，再輔以少量小戶型及溢價的大戶型。

這種組合既能承接剛改家庭，又能滿足高端改善需求，完美接棒光大五期客群。

其次，價格策略或許會形成錯位競爭。

參考周邊競品，如保利燕語堂悅均價約6萬/㎡，翠城花園東地塊很可能將主力總價控在600-800萬，受限于區(qū)域環(huán)境難破900萬天花板。

不過這一區(qū)間恰好填補了海珠西700-800萬級產(chǎn)品的空白，承接夠不上琶洲但追求品質(zhì)的客群。

實力房企早已虎視眈眈。

由于地塊總價高，且需配建學(xué)校、商業(yè)等設(shè)施，大概只有保利、越秀、中海、華潤等頭部房企具備開發(fā)實力。

業(yè)內(nèi)分析認為，保利可能同時操盤燕語堂悅和翠城東地塊，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化布局；而越秀憑借在海珠的深耕經(jīng)驗，也是有力競爭者。

03

市場洗牌，區(qū)域價值重塑天花板

翠城花園東地塊的入市，將成為檢驗海珠西價值的試金石。

其對周邊市場的影響已開始顯現(xiàn)，尤其對同總價段競品形成直接擠壓。

特別是如今在售的新盤可能面臨客群分流。

目前海珠西700-800萬預(yù)算客戶，有部分客群在等待該地塊入市后再做決定。

二手市場格局亦在重塑。

作為地塊“鄰居”，翠城花園二手成交均價約5萬/㎡，憑借成熟社區(qū)和地段價值成為海珠西標(biāo)桿。

翠城花園東地塊入市將帶來“新盤帶二手”效應(yīng)，但同時也可能分流部分改善客群。

周邊樓梯樓小區(qū)則面臨更大壓力，尤其樓齡超20年的房源，價格差距可能進一步拉大。

△翠城花園示意圖

當(dāng)然，標(biāo)桿盤入市對于區(qū)域價值的拉動也會很明顯。

目前海珠西新房價格普遍在5-6萬/㎡區(qū)間，比琶洲保利天奕低1.5-2萬/㎡。

翠城花園東地塊能否突破7萬+，將成為檢驗海珠西價值的重要指標(biāo)。