圖文無關(guān)

從最近幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企穩(wěn)不是一件容易的事情。那么房地產(chǎn)究竟何時(shí)能夠穩(wěn)??？

今天我們從行業(yè)周期性的角度來探討一下這個(gè)問題，房地產(chǎn)跨越周期難不難？

很多人其實(shí)很容易忽視掉房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期性比一般的周期性行業(yè)要長。而正是因?yàn)槠渲芷谛员容^長，更不能誤判了其周期性的變化。

回顧一下過去房地產(chǎn)市場的走勢，基本上可以認(rèn)為是從2000年之后，市場是處于一個(gè)上行周期，而這個(gè)上行周期大概是是在2020年左右結(jié)束的，差不多有20年的時(shí)間了。當(dāng)然，在這個(gè)20年里，也有很多的小波動(dòng)、小周期，但整體市場態(tài)勢是處于上行的。

而如今該如何看待當(dāng)下房地產(chǎn)所處的周期？

其實(shí)經(jīng)過這幾年的市場表現(xiàn)，基本上可以判斷最近幾年的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，至于說這個(gè)下行周期何時(shí)能夠結(jié)束？這對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然是一個(gè)未知數(shù)，畢竟我們的房地產(chǎn)市場發(fā)展的時(shí)間不太長，還沒有真正經(jīng)歷多個(gè)完整的周期。

但我們可以參考一下國際上其他國家的經(jīng)驗(yàn)，來推演一下我們這邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢。

說到其他國家的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，大家也很容想到就是日本房地產(chǎn)市場的經(jīng)歷。

以日本房地產(chǎn)市場為例，日本房價(jià)泡沫破裂始于1991年，持續(xù)暴跌了4年后。如下圖一所示，日本新房房價(jià)4年的時(shí)間從最高點(diǎn)下跌了接近30%。然后從1995年開始進(jìn)入了市場修復(fù)周期，房價(jià)也在緩慢回漲，從圖一的曲線也可以看出，整體上漲修復(fù)的幅度并不大。

當(dāng)日本新房房價(jià)價(jià)格在緩慢回漲到了1997年，眾所周知的亞洲金融風(fēng)暴爆發(fā)了，日本經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，房地產(chǎn)肯定會(huì)受到拖累，日本新房房價(jià)又開啟了下跌的態(tài)勢，如下圖二的曲線，這一跌就是持續(xù)了小10年，而且房價(jià)還創(chuàng)新低了，最終到了2005年才慢慢走出底部區(qū)域，開啟了新一輪的上漲周期。

2005年之后，日本新房房價(jià)迎來了三年上漲期，一路上漲到了2008年，但是房價(jià)仍未回到1991年的最高點(diǎn)位置，基本上是回到了第一次修復(fù)期（1995年-1997年）的水平了，而這已經(jīng)距離房價(jià)破裂的時(shí)間17年了。

可是好景不長，2008年次貸危機(jī)又來了，日本房價(jià)又開始跌了。如下圖三的曲線，2008年的日本新房房價(jià)雖然也是在跌，但整體的跌幅并不大，期間還有震蕩起伏，基本上意味著經(jīng)過十多年的筑底，日本房價(jià)的底部已經(jīng)比較牢固了。隨后，從2013年開始，日本房價(jià)逐漸走出了陰影，開啟新一輪的上漲周期。

在日本房地產(chǎn)市場整體下行調(diào)整周期里，其實(shí)日本政府也出臺(tái)了很多措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，但效果似乎并沒有那么明顯。當(dāng)然日本房地產(chǎn)市場下行調(diào)整的周期如此之長，跟期間碰到兩次金融危機(jī)也有很大的關(guān)系。

當(dāng)然，我們的情況與日本還是有很大區(qū)別的，房地產(chǎn)周期發(fā)展時(shí)間會(huì)大不相同。不過從市場運(yùn)行的規(guī)律來看，還是可以把日本房地產(chǎn)市場作為前車之鑒，這也有利于避免走一些不必要的彎路。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企穩(wěn)這件事情，也要保持足夠的決心和耐心，千萬不能掉以輕心！