“每天爬五層樓，膝蓋都磨壞了?！绷畾q的張阿姨在廣州越秀區(qū)住了三十年，看著周邊一棟棟現(xiàn)代化住宅拔地而起，她所居住的“老破小”顯得格外落寞。她所在的這棟樓建于1995年，沒有電梯，管道老化，墻體開裂，停車位更是稀缺資源。

張阿姨的經(jīng)歷并非個(gè)例。曾幾何時(shí)，城市中心的老破小因其核心地段和學(xué)區(qū)優(yōu)勢備受追捧。而如今，市場風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下，這些房子陷入了“賣不掉又不想住”的尷尬境地。

走進(jìn)2025年的房地產(chǎn)市場，新建住宅在顏值與功能上已實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。新規(guī)戶型通過花池、陽臺、飄窗等贈送面積疊加，使用率甚至突破120%。

外立面工藝更是日新月異：全鋁板、連貫性極強(qiáng)的玻璃幕墻、定制化造型線條再到各種金屬漆運(yùn)用，開發(fā)商在顏值上力求壓競品一頭。

相比之下，老破小的產(chǎn)品設(shè)計(jì)明顯落后于時(shí)代。公攤面積大，外立面以油漆為主，戶型格局不合理，居住空間擁擠。即便是長期居住在老破小的業(yè)主，面對市面上顏值高的新規(guī)戶型，也難免心動。

居住體驗(yàn)的代際差異讓老破小黯然失色?，F(xiàn)代住宅配備智能安防系統(tǒng)，人臉識別門禁讓居民出入無憂；電梯高速平穩(wěn)，一鍵直達(dá)家門口；小區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，花園景觀錯(cuò)落有致。

而老破小的樓道狹窄昏暗，樓梯僅容一人通過，老人上下樓成難題；缺乏停車位，車輛隨意停放在路邊，引發(fā)鄰里矛盾。

老破小賴以生存的另一支柱——學(xué)區(qū)價(jià)值，正在經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)。曾經(jīng)，學(xué)區(qū)是老破小價(jià)值的重要組成部分，在炒作高峰期時(shí)，廣州老破小的學(xué)區(qū)房被各種光環(huán)加持。

教育格局正在重塑。如今的新房項(xiàng)目在學(xué)校配套上做足功夫，“有的還沒開盤就官宣學(xué)校，有的直接引進(jìn)九年一貫制學(xué)校”。多校劃片政策的推行也讓頂級學(xué)區(qū)房價(jià)值受到?jīng)_擊。

更根本的變化來自教育理念的轉(zhuǎn)變。當(dāng)下的高考制度已經(jīng)不能很好的適配當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢。隨著職業(yè)教育地位提升和人才評價(jià)體系多元化，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)價(jià)值面臨重構(gòu)。

價(jià)值縮水已成事實(shí)。以越秀區(qū)的頂級學(xué)位房東風(fēng)廣場為例，“2021年的時(shí)候成交價(jià)基本10萬+/㎡，現(xiàn)在的成交價(jià)基本都是7-8萬/㎡，回落幅度明顯”。

南京某學(xué)區(qū)分校學(xué)區(qū)房因教育集團(tuán)調(diào)整，2025年價(jià)格甚至暴跌20%多。

老破小的改造之路布滿荊棘。一方面，受限于原先的設(shè)計(jì)，即使改造，也很難騰出額外的空間配套各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施。老舊的磚混結(jié)構(gòu)墻體開裂、基礎(chǔ)沉降，給排水系統(tǒng)銹蝕滲漏，供電線路老化超載，這些問題在改造中都難以徹底解決。

另一方面，居民意見難以達(dá)成一致。以加裝電梯為例，低樓層業(yè)主怕裝了電梯自己房子掉價(jià)，再加上很多業(yè)主都不想出錢，導(dǎo)致每次討論半天，最后都沒有結(jié)果。

據(jù)2025年住建部數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)房齡超30年的建筑占比已近20%，預(yù)計(jì)到2040年，近80%房屋將邁入設(shè)計(jì)使用年限中后期。這些老房子如不能及時(shí)改造，安全隱患日益突出。

更令人擔(dān)憂的是，2025年杭州某小區(qū)因未及時(shí)排查外墻空鼓導(dǎo)致脫落事故，為全國敲響警鐘?！拔７坎坏热恕钡默F(xiàn)實(shí)壓力，正倒逼改造提速。

2025年成為老破小命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，首次在國家層面確立 “房屋全生命周期安全管理制度”。

中央財(cái)政已撥付6500億改造資金，計(jì)劃用5年時(shí)間基本完成2000年前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，改造后平均房價(jià)漲幅達(dá)18%-35%，為老破小注入新的價(jià)值動力。

政策創(chuàng)新破解老舊小區(qū)改造的瓶頸。加裝電梯政策放寬——由原來的“全體同意”降至只需要“三分之二同意”，并且引入社會資本參與改造。政府出資比例最高可達(dá)50%，減輕居民負(fù)擔(dān)。

“原拆原建”模式為危房帶來新生。針對未列入拆征計(jì)劃、C/D級危房集中且無法修繕的老舊小區(qū)，通過原址重建實(shí)現(xiàn)解危與品質(zhì)提升。廣州花都區(qū)集群街2號樓成為教科書案例，改造后不僅建筑安全達(dá)標(biāo)，還加裝了電梯，每戶增加十幾平米使用面積。

加裝電梯后的頂樓成為樓市新寵。上海楊浦某1995年的七層老樓，加裝電梯后頂樓房價(jià)反超中間樓層。改造后得房率不變，但多送20平露臺，居住體驗(yàn)大幅提升。

什么樣的老破小值得持有？

在政策東風(fēng)吹拂下，并非所有老破小都能乘風(fēng)而起。精明選擇成為關(guān)鍵。

核心地段的老破小價(jià)值正在回歸。在一線城市，購買老破小的購房者中，年齡35歲以下年輕人占比達(dá)57%，他們看重核心地段的便利性。上海的工程師小劉表示，“住在南昌路，上班在靜安寺”，通勤時(shí)間短，周邊配套完善，這樣的老破小成為大城市新市民的“過渡首選”。

“舊改+學(xué)區(qū)”雙重優(yōu)勢的老破小更具抗跌性。上海徐匯區(qū)植物園板塊，舊改翻新后，老小區(qū)居住品質(zhì)提升，加上對應(yīng)的徐教院附中優(yōu)勢，2024年成交量同比激增120%，單價(jià)從5萬漲到6萬多。

價(jià)格觸底帶來投資機(jī)遇。北京西城槐柏片區(qū)，單價(jià)從最高時(shí)的10萬/平跌至6萬多/平，跌幅近40%。北京總價(jià)500萬元以內(nèi)的二手房，尤其是200萬—300萬元的房源占比增長10%，年輕人涌入“撿漏”。

租售比優(yōu)勢顯現(xiàn)。老破小價(jià)格下跌后，租售比上升到4%左右，改造后能提升到5%，比存銀行拿利息強(qiáng)。上海有投資客三年來以每套200萬左右價(jià)格收購五套內(nèi)環(huán)老破小，租售比達(dá)4.5%，房子還升值30%。

警惕三類高風(fēng)險(xiǎn)老破?。哼h(yuǎn)離“三無”遠(yuǎn)郊老破小（無產(chǎn)業(yè)、無學(xué)區(qū)、無舊改預(yù)期）；核實(shí)學(xué)區(qū)本部與分校的升學(xué)率差異，避免偽學(xué)區(qū)房；確認(rèn)舊改項(xiàng)目資金到位和施工資質(zhì)，防范舊改“流產(chǎn)”風(fēng)險(xiǎn)。

老破小的命運(yùn)正在政策與市場的雙重作用下悄然改變。那些曾經(jīng)“賣不掉又不想住”的房子，在改造后煥發(fā)新生，成為年輕人安家立業(yè)的第一站，老年人安度晚年的幸福窩。斑駁的墻皮終將褪去，但一代代人的生活記憶會永遠(yuǎn)留在這些老房子里。