“傳統(tǒng)模式面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是我們看到新需求同樣孕育著巨大機(jī)遇?！?/p>

8月8日，城投控股（SH600649，股價(jià)4.60元，市值115.21億元）董事長(zhǎng)張辰向包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體表示，要推動(dòng)租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須走創(chuàng)新的金融之路，而租賃住房規(guī)?；l(fā)展勢(shì)必要面對(duì)重資產(chǎn)投入的資金效率問(wèn)題。

城投控股董事長(zhǎng)張辰 圖片來(lái)源：受訪企業(yè)提供

此前一日（8月7日），城投控股公告宣布，參與國(guó)泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼為508031，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城投寬庭保租房REIT”）的擴(kuò)募，計(jì)劃新裝入兩處優(yōu)質(zhì)上海保租房資產(chǎn)至城投寬庭保租房REIT。

作為2024年1月上市時(shí)市場(chǎng)規(guī)模最大、上海國(guó)資首單保租房REITs及長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs，城投寬庭保租房REIT的一舉一動(dòng)頗受業(yè)界關(guān)注。

注入兩大社區(qū)，共計(jì)3592套保租房

根據(jù)公告，城投控股擬選取子公司持有的上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江社區(qū)MHPO-1307單元G03-04地塊租賃住房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“浦江社區(qū)”）、上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)七寶社區(qū)MHPO-0105單元01-02地塊新建租賃住房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“九星社區(qū)”）作為底層資產(chǎn)，參與本次擴(kuò)募。

圖片來(lái)源：城投控股公告

上述兩個(gè)社區(qū)均為保障性租賃住房項(xiàng)目，土地用途為R4（租賃住房）。其中，浦江社區(qū)總建筑面積約為15.37萬(wàn)平方米，擁有2362套保障性租賃住房；九星社區(qū)總建筑面積約為8.18萬(wàn)平方米，擁有1230套保障性租賃住房。

也就是說(shuō)，參與此次擴(kuò)募的浦江社區(qū)和九星社區(qū)，將為城投寬庭保租房REIT新增3592套保障性租賃住房。

圖片來(lái)源：城投控股公告

具體交易步驟是，先將兩處租賃住房的項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)重組，即股東由上海城投置地（集團(tuán)）有限公司變更為上海城投房屋租賃有限公司。上海國(guó)泰海通證券資產(chǎn)管理有限公司完成擴(kuò)募資金募集，同時(shí)設(shè)立第二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，由基金認(rèn)購(gòu)全部資產(chǎn)支持證券份額。

原始權(quán)益人向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，置換項(xiàng)目公司存量負(fù)債。擴(kuò)募完成后，上海城投置地經(jīng)營(yíng)管理有限公司將作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理工作。

據(jù)張辰介紹，經(jīng)過(guò)將近一年時(shí)間探索實(shí)踐，公司在保租房業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展方面走通了一條“投融建管退”的循環(huán)路徑。

城投寬庭保租房REIT于去年1月在上交所上市，募集規(guī)模達(dá)30.5億元。截至今年上半年末，已累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額6337萬(wàn)元，按照募集規(guī)模計(jì)算年化現(xiàn)金流分派率4.19%，市值達(dá)42.72億元，上市后增幅超40%。

早在2019年，上海城投（城投控股母公司）就發(fā)布了“城投寬庭”租賃住宅品牌。目前，城投寬庭已累計(jì)布局上海9個(gè)區(qū)域19個(gè)項(xiàng)目，管理房源超2.7萬(wàn)套，累計(jì)服務(wù)近5萬(wàn)人次。在效益表現(xiàn)上，2024年租金收入規(guī)模突破5億元。

去年底，城投控股聯(lián)合上海國(guó)盛集團(tuán)下屬上海國(guó)有存量資產(chǎn)盤(pán)活母基金成立合伙企業(yè)，收購(gòu)上海馨伴寓置業(yè)有限公司100%股權(quán)及標(biāo)的公司股東華鑫置業(yè)對(duì)標(biāo)公司享有的股東借款債權(quán)，進(jìn)而投資徐匯區(qū)田林板塊244-19地塊的租賃住房物業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目于今年5月以“城投寬庭徐匯社區(qū)”的新身份開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

REITs市場(chǎng)火熱，房企爭(zhēng)購(gòu)存量資產(chǎn)擴(kuò)規(guī)模

今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體漲幅亮眼，從6月收盤(pán)價(jià)的絕對(duì)值來(lái)看，8只保租房REITs收盤(pán)價(jià)均值為4.2元，同比平均漲幅達(dá)44個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)“波動(dòng)中穩(wěn)步上行”特征。

資本市場(chǎng)對(duì)保租房資產(chǎn)抗周期屬性的認(rèn)可，促使各家企業(yè)各出奇招，收購(gòu)存量項(xiàng)目擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模，“逐鹿”租房市場(chǎng)。

6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目在上交所上市，成為國(guó)內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目，擴(kuò)募發(fā)售募集資金總額約9.46億元，購(gòu)入的資產(chǎn)包括4個(gè)租賃住房項(xiàng)目，位于北京市海淀區(qū)、房山區(qū)、通州區(qū)和大興區(qū)，回收資金用于公共租賃住房等保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。

上海老牌房企新黃浦則是宣布以總價(jià)2.15億元收購(gòu)北京市昌平區(qū)硅谷SOHO-2號(hào)樓，項(xiàng)目建筑處于毛坯狀態(tài)，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公。交易協(xié)議中，賣(mài)方承諾在尾款支付后協(xié)助解押資產(chǎn)，并配合將硅谷SOHO-2號(hào)樓納入北京市保障性住房體系。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，擴(kuò)募注入模式是保租房REITs發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，其不僅進(jìn)一步鞏固并拓展權(quán)益資金融資通道，使保障性租賃住房項(xiàng)目的全周期運(yùn)營(yíng)機(jī)制更加順暢高效，而且有助于盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升租賃住房領(lǐng)域的滾動(dòng)投資能力。

“公司有意承接市屬或區(qū)屬國(guó)企退出的存量資產(chǎn)，另外也同步在看一些市場(chǎng)化非租賃住房存量項(xiàng)目?！鄙虾Ｒ患冶Ｗ夥窟\(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者透露。

該負(fù)責(zé)人表示，大宗資產(chǎn)退出機(jī)制是投資者非常關(guān)心的問(wèn)題，許多存量商辦項(xiàng)目空置率較高，較難市場(chǎng)化退出，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)政策進(jìn)行非改租后，能夠提高租金坪效和投資收益，部分有條件的存量資產(chǎn)可通過(guò)資產(chǎn)證券化REITs進(jìn)行上市退出。

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