今年的虹口像是鉚足了勁，要開(kāi)啟北外灘、乃至虹口的新紀(jì)元。

　　從拆遷舊改提速，到土拍地王預(yù)熱，再到新房集中供應(yīng)。

　　市區(qū)的拆遷大戶黃浦和徐匯，晃晃悠悠到8月份了還沒(méi)啥大動(dòng)作。

　　虹口區(qū)小手一揮，12個(gè)地塊動(dòng)遷。

　　五年前，虹口提出“千人大會(huì)戰(zhàn)、決戰(zhàn)北外灘”。

　　五年后，虹口為了北外灘，再次跑出加速度。

　　虹口拆遷，全面提速

　　上世紀(jì)90年代，虹口可以說(shuō)是能和盧灣齊名的市中心黃金區(qū)域。

　　然而在近二十年的城市更新浪潮中，虹口逐漸掉隊(duì)。

　　留給人們的印象只剩下“人口密度大、老年人口多、老破小集中”。

　　虹口的城市更新需求早已迫在眉睫。

　　今年，虹口拿出了大拆大建的氣勢(shì)。

　　5月底，虹口區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11個(gè)街坊舊區(qū)改造房屋征收》獲得官方批復(fù)。

　　加上4月批復(fù)的虹口30街坊，一口氣有12個(gè)地塊要啟動(dòng)動(dòng)遷。

　　8月9日，公示補(bǔ)償方案，評(píng)估均價(jià)55588元/㎡。

　　不過(guò)按照以往補(bǔ)償方案，動(dòng)遷房屋的補(bǔ)償金額，主要是評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼。

　　評(píng)估價(jià)格=本房評(píng)估價(jià)*建筑面積。

　　價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)*補(bǔ)貼系數(shù)0.3*建筑面積。

　　再加上各種簽約獎(jiǎng)勵(lì)，最終到手價(jià)格肯定大幅度高于評(píng)估價(jià)。

　　與此同時(shí)，虹口的舊改也在緊鑼密鼓地籌備中。

　　8月9日，廣靈二村31-34號(hào)開(kāi)啟舊改征詢。

　　廣靈二村在2020年搞過(guò)美麗家園的改造，屬于非零星地塊舊改區(qū)域。

　　因?yàn)橹苓吷婕安筷?duì)軍產(chǎn)，大規(guī)模動(dòng)遷難度比較大。

　　所以目前該區(qū)域是以原拆原建為主。

　　雖然不能拆遷一夜暴富，但居住條件和生活質(zhì)量的改善也是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

　　虹口區(qū)政府這次是動(dòng)真格的，要大干一場(chǎng)了。

　　早在年初，各區(qū)公示的拆遷預(yù)算中，就隱隱能感受到虹口區(qū)的野心。

　　101.4億元的拆遷預(yù)算，在浦西僅次于徐匯和黃浦。

　　但被寄予厚望的兩個(gè)老大哥至今“雷聲大雨點(diǎn)小”。

　　而虹口已經(jīng)快速進(jìn)入實(shí)操階段。

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　　主角還是北外灘

　　細(xì)數(shù)虹口區(qū)這12個(gè)拆遷地塊，主要分布在四川北路和北外灘兩個(gè)區(qū)域。

　　虹口的意圖很明顯：集全區(qū)之力，主攻北外灘。

　　這就和之前增加北外灘核心區(qū)住宅用地的規(guī)劃對(duì)上了。

　　4月15日，上海市虹口區(qū)規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃hk314、hk315、hk319街坊局部調(diào)整成果公示》，明確將部分原規(guī)劃為商辦功能的地塊調(diào)整為住宅用地。

　　其中hk315街坊：縮減商辦體量11萬(wàn)㎡，增加住宅用地4.86萬(wàn)㎡。

　　按套均120㎡起面積段起估算，這宗宅地大概會(huì)供應(yīng)約400套房源左右。

　　北外灘核心區(qū)的新房供應(yīng)實(shí)在太稀缺了。

　　把商辦用地轉(zhuǎn)住宅，既能緩解核心區(qū)住宅供需矛盾，又能趁勢(shì)提高土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。

　　7月25日，上海六批次土拍，hk315街坊這塊地，引得綠城、金茂、中海、保利等7家頂級(jí)房企激烈角逐。

　　最終綠城以64.72億競(jìng)得，樓面價(jià)12.66萬(wàn)/平，溢價(jià)率封頂！

　　這不僅創(chuàng)下北外灘地價(jià)新高，更躋身全國(guó)單價(jià)地王前三甲。

　　細(xì)究這幅地塊的特殊性，更能理解房企的狂熱。

　　這是繼2020年北外灘新一輪規(guī)劃面世以來(lái)，北外灘地區(qū)通過(guò)公開(kāi)途徑出讓的第一幅純住宅地塊。

　　也是目前北外灘核心區(qū)內(nèi)唯一的住宅用地。

　　地塊南向正對(duì)6萬(wàn)方的北外灘中央公園，附加條件嚴(yán)苛：

　　競(jìng)報(bào)住宅裝修達(dá)上限6000元/平。

　　競(jìng)報(bào)公共服務(wù)設(shè)施面積上限值2600㎡。

　　競(jìng)報(bào)高端人才住房配建比例上限值2%。

　　實(shí)際可售樓面價(jià)約14萬(wàn)/㎡。

　　超越金茂璞元樓面價(jià)，看齊徐匯濱江地王。

　　未來(lái)售價(jià)可能沖擊18萬(wàn)/㎡大關(guān)。

　　綠城北外灘這樣的產(chǎn)品能級(jí)，瞄準(zhǔn)的勢(shì)必是上海塔尖成交。

　　虹口這是要在北外灘規(guī)劃提出的第二個(gè)五年里，和徐匯掰一掰手腕了？

　　高端新盤(pán)蓄勢(shì)待發(fā)

　　目前土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)迅速傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)。

　　8月9日，位于瑞虹新城板塊的金茂璞元開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。

　　均價(jià)16.6萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目?jī)商靸?nèi)認(rèn)購(gòu)率高達(dá)164%。

　　這足以說(shuō)明，在購(gòu)房者心中，虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段價(jià)值絕對(duì)不止16.6萬(wàn)/㎡。

　　隨著北外灘規(guī)劃落地，虹口內(nèi)環(huán)也迎來(lái)了價(jià)值重估。

　　現(xiàn)在的虹口內(nèi)環(huán)，已經(jīng)有了沖擊20萬(wàn)/㎡的苗頭。

　　土拍市場(chǎng)的火爆，正是北外灘價(jià)值重估的一個(gè)側(cè)影。

　　過(guò)去五年里，虹口區(qū)的新房供應(yīng)稀缺，北外灘的供應(yīng)更加稀缺。

　　虹口只有2021年和2022年超過(guò)千套供應(yīng)，其余年份基本只有百余套。

　　2024年上海內(nèi)環(huán)的豪宅市場(chǎng)非常活躍，尤其是黃浦、靜安和楊浦的供應(yīng)量大增。

　　但虹口內(nèi)環(huán)的新房市場(chǎng)依舊十分冷清。

　　未來(lái)兩年，虹口內(nèi)環(huán)及北外灘的供應(yīng)或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)大爆發(fā)。

　　除已開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)的金茂璞元外。

　　北外灘核心區(qū)，中糧·北外灘壹號(hào)，售樓處展廳已在近期開(kāi)放。

　　華潤(rùn)外灘瑞府、虹房集團(tuán)北外灘項(xiàng)目等高端盤(pán)都有望在今年入市。

　　舊改加速，土拍預(yù)熱，供應(yīng)爆發(fā)。

　　虹口邁出的每一步都在為北外灘的發(fā)展蓄勢(shì)。

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　　小結(jié)

　　陸家嘴成為上海金融之巔花了30年，而留給北外灘的時(shí)間只有10年。

　　從綠城12.66萬(wàn)/㎡的樓板價(jià)，到金茂16.6萬(wàn)/㎡的新房定價(jià)。

　　這一次，虹口要的或許不是追趕，而是重新定義“黃金三角”的格局。

　　近些年很多人會(huì)拿虹口北外灘和楊浦濱江相提并論。

　　但兩者的規(guī)劃能級(jí)并不相同。

　　北外灘是與外灘、陸家嘴錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)的市級(jí)戰(zhàn)略區(qū)域，且發(fā)展速度迅猛。

　　而楊浦濱江更多是區(qū)域級(jí)更新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)速度也相對(duì)較慢。

　　北外灘核心區(qū)從規(guī)劃到地王誕生僅用5年。

　　這種"虹口速度"在上海城市發(fā)展史上也是罕見(jiàn)的。

　　不過(guò)，北外灘面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視。

　　與開(kāi)發(fā)成熟的陸家嘴相比，北外灘需要在更短時(shí)間內(nèi)完成從拆遷到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全流程。

　　與擁有歷史底蘊(yùn)的外灘相比，又缺乏獨(dú)特的文化IP。

　　如何在“黃金三角”中找準(zhǔn)差異化定位，成為決定北外灘成敗的關(guān)鍵。

　　至于說(shuō)未來(lái)北外灘究竟能發(fā)展到什么高度。

　　這取決于虹口的執(zhí)行力。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。