在全球辦公環(huán)境和企業(yè)管理目標(biāo)日趨復(fù)雜的背景下，如何以數(shù)據(jù)為依據(jù)優(yōu)化辦公空間配置，平衡房地產(chǎn)組合效率與員工體驗(yàn)，已成為企業(yè)管理層面臨的關(guān)鍵命題。

仲量聯(lián)行已連續(xù)10年對全球辦公空間的使用和規(guī)劃情況開展基準(zhǔn)研究。最新版《2025全球辦公空間使用基準(zhǔn)指南》匯集來自全球7個(gè)行業(yè)、近百家領(lǐng)先企業(yè)、共計(jì)205份注1的調(diào)研回復(fù)數(shù)據(jù)，覆蓋超過6,920萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)空間，系統(tǒng)呈現(xiàn)出當(dāng)前的空間使用趨勢與規(guī)劃策略演進(jìn)方向，為企業(yè)制定房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略及推動(dòng)下一階段辦公場所轉(zhuǎn)型，提供有價(jià)值的洞見和可行性建議。

注1:每份調(diào)研問卷包含了128道詳細(xì)問題，每家企業(yè)都針對其業(yè)務(wù)開展地區(qū)提供了單獨(dú)的回復(fù)，從而為地區(qū)差異提供精準(zhǔn)洞察。我們將每家企業(yè)針對每個(gè)地區(qū)的調(diào)研回答視為一份單獨(dú)的調(diào)研回復(fù)。

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隨著企業(yè)持續(xù)推進(jìn)辦公場所策略，“空間數(shù)據(jù)”在其中扮演的角色也愈發(fā)關(guān)鍵。企業(yè)正逐步從以經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷為基礎(chǔ)的管理方式，過渡到以數(shù)據(jù)洞察驅(qū)動(dòng)空間決策的階段，邁向更主動(dòng)、系統(tǒng)化和精細(xì)化的優(yōu)化路徑。

今年的全球調(diào)研結(jié)果顯示，優(yōu)化房地產(chǎn)組合是企業(yè)當(dāng)前優(yōu)先級(jí)別最高的房地產(chǎn)管理目標(biāo)（73%），其次為降低相關(guān)成本（71%）。面對近期地緣政治與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)波動(dòng)，企業(yè)正更加審慎地設(shè)定管理方針，力求在提升資產(chǎn)效率的同時(shí)控制運(yùn)營成本，以增強(qiáng)韌性，應(yīng)對潛在風(fēng)險(xiǎn)。

在這一背景下，提升辦公空間數(shù)據(jù)的采集、管理與分析能力已成為企業(yè)達(dá)成管理目標(biāo)的重要支撐。在各類辦公空間使用規(guī)劃數(shù)據(jù)中，空間利用率注2已連續(xù)三年被全球企業(yè)視為最重要的空間使用指標(biāo)（occupancy metrics）。

注2:空間利用率是指，在特定時(shí)間內(nèi)（如工作日、班次等）單個(gè)工位被實(shí)際使用的時(shí)長所占百分比。

近年來，持續(xù)追蹤空間利用率并將其應(yīng)用于辦公空間規(guī)劃的企業(yè)比例不斷上升，從2019年的60%上升至2025年的70%。這一趨勢反映出，在辦公場所的使用方式日益動(dòng)態(tài)多元的今天，了解空間“如何被實(shí)際使用”，而非僅僅是“如何被分配”，已成為高效開展房地產(chǎn)組合管理的關(guān)鍵前提。

然而，目前全球僅有7%的企業(yè)認(rèn)為自身具備“優(yōu)秀”的空間數(shù)據(jù)能力，顯示出當(dāng)前許多企業(yè)在空間數(shù)據(jù)管理體系建設(shè)方面仍有極大的發(fā)展空間。這一能力的缺口不僅影響企業(yè)對空間使用情況的掌握，也會(huì)制約其在空間策略制定與資源配置上的判斷力與執(zhí)行效率。

因此，不斷完善空間數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，并加大投入于更高階的數(shù)據(jù)管理能力，已成為企業(yè)提升空間利用率、降低運(yùn)營成本及優(yōu)化員工體驗(yàn)的重要基礎(chǔ)。

隨著企業(yè)不斷完善辦公空間使用規(guī)劃，并持續(xù)鼓勵(lì)員工重返辦公室，全球辦公空間利用率已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長，2025年全球平均達(dá)54%，接近2019年疫情前的61%。盡管如此，企業(yè)也持續(xù)上調(diào)空間利用率目標(biāo)，2025年全球平均目標(biāo)為79%。這一差距促使企業(yè)更加重視空間利用率的數(shù)據(jù)追蹤，并通過更精細(xì)化的管理舉措加以優(yōu)化。

為了更全面地掌握空間的實(shí)際使用全貌，企業(yè)正采用多元化的追蹤方法：當(dāng)前最常見的方式包括門禁刷卡數(shù)據(jù)（90%）、共享空間預(yù)訂系統(tǒng)（49%）與人工目測觀察（41%）等，并逐步引入智能傳感器、視頻分析與人工智能技術(shù)，以獲取更動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)的空間使用洞察。同時(shí)，企業(yè)也通過縮減整體面積（55%）、強(qiáng)化辦公室出勤規(guī)定（42%）、調(diào)整空間設(shè)計(jì)（38%）和推動(dòng)員工體驗(yàn)項(xiàng)目（34%）等手段優(yōu)化空間利用率；其中，61%的企業(yè)表示強(qiáng)制性出勤規(guī)定最具成效，但也需兼顧員工偏好與靈活性需求。

2025年調(diào)研顯示，全球混合辦公模式的實(shí)施比例已從87%降至77%，但多數(shù)企業(yè)仍將其視為推動(dòng)空間策略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵工具，相關(guān)配套機(jī)制也日益完善。當(dāng)前，企業(yè)實(shí)施混合辦公的首要目標(biāo)是優(yōu)化空間利用率（81%），其次為提升員工體驗(yàn)（67%）與支持工作方式變革（60%）。為此，企業(yè)正在加快建立制度化、規(guī)范化與科技賦能的支持體系，包括：

· 由管理層主導(dǎo)出勤制度規(guī)劃（64%）

· 制定空間使用政策（70%）

· 加大對技術(shù)與空間設(shè)施調(diào)整的投入，如預(yù)訂系統(tǒng)（58%）、協(xié)作空間（56%）和小型設(shè)施改造（50%）此外，越來越多的企業(yè)也在積極調(diào)整空間配置比例（2024年36%升至2025年44%），并開始實(shí)施結(jié)構(gòu)性改造，例如拆除實(shí)體隔斷墻（2024年17% 升至2025年30%）等。

對于出勤模式相對穩(wěn)定的中國企業(yè)而言，盡管其管理重點(diǎn)與全球其他市場有所不同，但全球企業(yè)在制度建設(shè)、空間策略與技術(shù)應(yīng)用方面的實(shí)踐，依然為中國企業(yè)實(shí)現(xiàn)高效、靈活的空間管理與資源配置提供了對標(biāo)參考。

為提升空間利用率，企業(yè)正持續(xù)縮減辦公室與個(gè)人工位面積，并朝向更標(biāo)準(zhǔn)化的尺寸調(diào)整，以優(yōu)化整體配置效率。在此基礎(chǔ)上，辦公空間的分配方式也在發(fā)生轉(zhuǎn)變——從以固定專屬工位為主，逐步邁向更靈活的共享工位安排，從而提高空間密度與工位共享比例。

2025年調(diào)研顯示，全球企業(yè)計(jì)劃將工位共享比例從當(dāng)前的1:1.1（每工位對應(yīng)員工數(shù)）提升至1:1.3；同時(shí)計(jì)劃將空間密度指標(biāo)從人均租賃面積15平方米優(yōu)化為14平方米。在具體配置上，共享工位、臨時(shí)辦公區(qū)與長桌式工位日益普及，而專屬辦公室和固定工位則成為減少最顯著的兩類空間。

在空間設(shè)計(jì)方面，企業(yè)正同步調(diào)整共享設(shè)施與功能空間的配置策略，一方面拓展協(xié)作和專注空間的設(shè)置，并加大對健康福祉與文化空間的投入，另一方面則縮減或重新規(guī)劃低效空間，以更好地滿足員工的辦公偏好與健康福祉需求。

· 協(xié)作空間：

過去一年，協(xié)作空間(35%)是企業(yè)擴(kuò)展最多的空間類型，小型討論室(22%)的配置比例也明顯上升 ，反映出企業(yè)持續(xù)加強(qiáng)對多樣化的團(tuán)隊(duì)合作及員工交流方式提供支持。

· 專注空間：

為更好地支持員工在專注辦公、私密談話與視頻會(huì)議等需求，不少企業(yè)增設(shè)了電話亭(35%)與專注工作間(28%) ，以解決員工對開放式辦公空間的主要痛點(diǎn)反饋。

· 健康與文化空間：

為促進(jìn)員工在辦公室的身心健康，企業(yè)正積極配置健康空間(20%)、母嬰室(20%)、祈禱室/冥想空間(14%)，以及符合人體工學(xué)的辦公家具（在近期完成辦公室新裝修或改造的企業(yè)中，有77%已將升降桌設(shè)為標(biāo)準(zhǔn)配置）。

· 業(yè)務(wù)支持空間：

隨著數(shù)字化工作流程的普及，企業(yè)對紙質(zhì)文件的處理需求顯著下降，同時(shí)也避免了大量打印對環(huán)境造成的影響。因此，打印室(14%)、郵務(wù)室(13%)以及檔案室/儲(chǔ)物間(13%)等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)支持空間正持續(xù)縮減。

這一趨勢也體現(xiàn)在仲量聯(lián)行上海辦公室的煥新改造中。該項(xiàng)目基于空間使用數(shù)據(jù)，識(shí)別出使用率較低的區(qū)域，并結(jié)合員工對辦公體驗(yàn)的反饋，制定出整體的空間改造方案。

通過拆除隔墻、重塑空間格局，強(qiáng)化了團(tuán)隊(duì)間的互動(dòng)與交流；同時(shí)，針對員工在專注辦公與臨時(shí)會(huì)議方面的實(shí)際需求，將低效空間改造為多元協(xié)作區(qū)，增設(shè)小型討論室、隔音電話亭和會(huì)議艙等設(shè)施，在有限面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)復(fù)合效能最大化，全面提升辦公體驗(yàn)。此外，該項(xiàng)目也秉承對員工健康福祉的關(guān)注，在設(shè)計(jì)與施工中全程融入可持續(xù)理念。