松江新城，更像新城的新城

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松江正脈 · 央企墅質(zhì)美宅

招商蛇口2023松江封面作品

11批次已過會(huì)

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建面約96-141㎡高層、疊加

過會(huì)均價(jià)48689元/㎡

松江主城核心殺出一匹“黑馬”——招商·云瀾灣項(xiàng)目首開，勁銷約8億，點(diǎn)燃了上海樓市冷冬里的一把熱火，也是松江主城區(qū)少有的開盤盛況。

本案可售房源高層477套，疊墅160套，首開292套。

剛需買新房的人，總避免不了要看看五大新城，畢竟，供應(yīng)量多，房子也新，也有基建規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)未來！上海自從五大新城提出后，松江新城一直是新城中一個(gè)特別的存在！

先有松江府，后有上海灘；先有廣富林，后有松江史?！?/p>

4000年廣富林文化，開啟了上海文明……

1000年前松江府已經(jīng)開始建設(shè)；萬歷年間松江府的繁華和1930年代上海的“黃金時(shí)代”是江南社會(huì)發(fā)展的兩座高峰。

松江新城，2035規(guī)劃約110萬人口，人口和用地規(guī)模位居上海五大新城前列，成為“上海都市圈第一圈層”主力城市。

110萬這個(gè)體量是五個(gè)新城是排在前列的,而松江大學(xué)城的高教優(yōu)勢會(huì)為松江持續(xù)輸送可觀的優(yōu)質(zhì)人才，因此，松江新城在人才造血能力上有天然優(yōu)勢。

同時(shí)，松江新城還是↓

科創(chuàng)之城：G60科創(chuàng)走廊連接3省1市，打造若干個(gè)千億級產(chǎn)業(yè)集群

生態(tài)之城：山水入城，綠色低碳發(fā)展示范區(qū)

人文之城：上海最大規(guī)模大學(xué)城，約11萬師生，每年1萬多畢業(yè)生，是科創(chuàng)重要策源地

樞紐之城：上海西南門戶、9臺(tái)23線松江南站交通樞紐之城，打造“站城一體，四網(wǎng)融合”。

從近6年數(shù)據(jù)來看，松江新房均價(jià)是芝麻開花節(jié)節(jié)高，2016年還在3萬/平方米，2023年已經(jīng)超過了6萬元/平方米，漲幅超越其他四大新城，直逼大虹橋。

從五大新城價(jià)格上來看，松江新城是價(jià)格最高的，而且漲幅穩(wěn)定。

隨著未來配套設(shè)施越來越好，流入的外來年輕人也會(huì)越來越多，同時(shí)，松江區(qū)未來的土地資源只會(huì)越來越稀缺，由此來看，松江樓市的發(fā)展仍舊蘊(yùn)含巨大潛力！

真的如此么，至少官方是這么認(rèn)為的。

松江新城新房價(jià)格：正在攀升至6.3萬元/㎡

還記得今年二批次土拍出讓么，松江新城的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)是6.3萬元/㎡。

關(guān)鍵，也不是別墅吖！

新房六萬以上，就是官方給五大新城價(jià)值區(qū)域的定位。

先來看看具體地塊信息！

松江新城出讓的地塊位于廣富林街道，這也是近幾年松江新房聚集的板塊。

該地塊距離中企譽(yù)品銀湖灣不遠(yuǎn)，周邊還有龍湖御湖境、萬科海上映象等一眾新盤。

地塊東至銀源路，南至銀龍路，西至龍?jiān)绰罚敝粱ㄔ绰?，緊鄰松江大學(xué)城，位于華政附校正北面與建設(shè)中的中企譽(yù)品銀湖灣相隔一個(gè)地塊。

這塊地距離軌交還是比較遠(yuǎn)的，但距離學(xué)校比較近，比如華東政法大學(xué)附屬松江高級中學(xué)，是一所上海市全日制公辦高級中學(xué)，將以松江區(qū)實(shí)驗(yàn)性示范性高中定位，對標(biāo)一流市實(shí)驗(yàn)性示范性高中建設(shè)與辦學(xué)。

同時(shí)毗鄰廣富林郊野公園，辰山植物園，松江中央公園等眾多公園，讓這里的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯。直線距離2公里是松江印象城，這近年來松江最火的商業(yè)綜合體之一。

地塊容積率僅有1.2，容積率還是比較低的，未來大概率會(huì)有別墅產(chǎn)品推出，地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬/㎡，要求裝標(biāo)不低于2500元/㎡，中小戶型比例不低于30%。地塊住宅套數(shù)不低于771套，難得的低密度宅地。

值得一提的是，松江新城廣富林街道堪稱近年來新房價(jià)格漲幅最猛的地方。

2021年金地豐盛道約5.1萬/㎡

2022年中國鐵建星樾云澗約5.54萬/㎡

2022年首創(chuàng)禧瑞云庭約5.81萬/㎡

2022年中駿璟薈約5.81萬/㎡

2023年萬科海上印象約5.95萬/㎡

2023年中企譽(yù)品銀湖灣約5.98萬/㎡

現(xiàn)如今的價(jià)格，更是來到了6.3萬/㎡，勢頭可以說非常猛。

根據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，以上6個(gè)項(xiàng)目7次推盤，平均認(rèn)購率僅有61%，沒有一個(gè)觸發(fā)積分制

中企譽(yù)品銀湖灣2023年8月開盤至今網(wǎng)簽去化率約45%。

如果不出意外，項(xiàng)目建成后，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該大抵也能賣的出去，但其實(shí)已經(jīng)比周邊二手房價(jià)格高出一些了，可以看出，地塊周邊的幾個(gè)樓盤二手房掛牌價(jià)格都沒有超過6.3萬元/㎡，只有佘山瓏原一個(gè)與之持平。

松江新城住宅的6.3萬元/㎡，不單創(chuàng)了新高，而且完全沒有倒掛，一枝獨(dú)秀的高于周邊二手房掛牌價(jià)。對比整個(gè)松江區(qū)的價(jià)格而言，地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也并不低。

松江4月新房均價(jià) 48848 元/m2，松江3月新房均價(jià) 48848 元/m2，環(huán)比上月持平。

在正常的市場化環(huán)境下，新房價(jià)格芝麻開花節(jié)節(jié)高并沒有問題，松江在五大新城中確實(shí)也有一枝獨(dú)秀的領(lǐng)域。這里有松江大學(xué)城↓

有上外松外、華政附校、上外云間，上實(shí)也已經(jīng)官宣入駐。

松外云間學(xué)校實(shí)景圖↑

上實(shí)松江新城分校所在地塊↑

有上海乃至華東地區(qū)規(guī)模大的養(yǎng)老社區(qū)泰康之家·申園↓

有未來城區(qū)的良好規(guī)劃。

松江“十四五”“10+x”戰(zhàn)略體系規(guī)劃圖↑

廣富林路發(fā)展軸線↑

商業(yè)特色的復(fù)合城區(qū)↑

12號線西延伸后可以緩解一下九號線的壓力，嘉青松金線地鐵也將穿過松江新城，增強(qiáng)新城的交通能級。

但真的能撐起來6.3萬元的住宅（非排屋別墅）價(jià)格么？

夠嗆！因?yàn)槠胀ㄈ说氖杖氩⒉桓?，如果要出售，中高收入人群也?huì)持幣觀望，在這個(gè) 市場環(huán)境下，松江新城價(jià)格節(jié)節(jié)高的價(jià)格對于普通居民并不友好。

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松江新城，9號線直線距離約800m，萬達(dá)旁，直線距離約500m上外云間，「金地豐盛道」已過會(huì)，壓軸54套住宅，建筑面積約92-99㎡三房，過會(huì)均價(jià)約5.3萬/㎡。

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首期07-10地塊，高層首開戶型匹配比：約89㎡3房2廳1衛(wèi)（92套），約98㎡3房2廳2衛(wèi)（92套），約130㎡4房2廳2衛(wèi)（56套）。

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央企招商品牌背書+主城少有低謐墅境+3—4房改善墅居，五五購物節(jié) | 換新購，以實(shí)際行動(dòng)，解客戶之憂，建筑面積約96—100㎡墅質(zhì)高層、建筑面積約135—141㎡疊拼別墅不可錯(cuò)過的改善置換優(yōu)選，收官房源火熱銷售中。

同時(shí)，在靈動(dòng)空間上，項(xiàng)目下疊附帶層高約5.2米地下室，足以盛放全家人的個(gè)性愛好。上疊則附帶南北雙露臺(tái)，獨(dú)樂時(shí)，抬頭觀星，低頭賞花；眾樂時(shí)，好友齊聚，盡興私趴！

綜上所述，招商云瀾灣作為五個(gè)新城的領(lǐng)銜者，松江新城配套資源豐盛，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)深厚，置業(yè)需求旺盛，從來都是同價(jià)位里無需猶豫的優(yōu)選項(xiàng)！

如今在松江新城高層新房單價(jià)已然破6萬的背景下，占位松江主城的招商云瀾灣卻給出了高層價(jià)格圓夢疊墅的天賜良機(jī)！這樣的性價(jià)比神作，你還要錯(cuò)過嗎？

松江正脈·央企墅質(zhì)美宅

招商云瀾灣在售中

主推建面約96-126㎡3-4房

及建面約135-141㎡疊拼別墅

整盤均價(jià)僅約4.9萬/㎡

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