他掌控香港經(jīng)濟(jì)命脈50年，被稱為"李家的城"締造者。這位97歲的商業(yè)傳奇，每一次資產(chǎn)騰挪都能引發(fā)市場地震。

2025年夏天，李嘉誠突然加速拋售中國內(nèi)地資產(chǎn)。400套房源骨折價甩賣，最低只要40萬，連香港中產(chǎn)都包車北上搶購。

李嘉誠究竟嗅到了什么危險？這場看似"瘋狂"的大撤退，背后隱藏著怎樣的商業(yè)密碼？

這400套房源，藏著李嘉誠不敢說的秘密

7月的一個周五，深圳前海的一家地產(chǎn)中介突然忙碌起來。

老板劉華（化名）接到香港客戶的電話，對方語氣急迫："聽說李嘉誠在大灣區(qū)拋售房源，我要看房。"

這樣的電話，劉華一天接了30多個。李嘉誠旗下長實集團(tuán)突然釋放消息：大灣區(qū)400套房源集中拋售，價格創(chuàng)下歷史新低。

惠州瀧珀花園的51平米戶型，從每平米1.4萬直降至8632元。

東莞海逸豪庭的別墅更是驚人，單價從6.8萬跳水至1.8萬。

最震撼的是那個40萬總價的廣告，貼滿了香港地鐵站。"月供1500元起"的標(biāo)語，讓習(xí)慣了天價房租的香港人眼前一亮。

香港中環(huán)的基金經(jīng)理張偉忍不住計算了一下：這個價格，約等于香港同面積房產(chǎn)的首付款。

周末，從香港開往惠州的大巴排成長龍。售樓處里，粵Z牌照的車輛占了八成。

地產(chǎn)銷售小李見證了這個奇特的場景："香港客戶帶著現(xiàn)金來，看房不到半小時就簽約。"

但這種"抄底"熱潮背后，隱藏著一個讓人不安的事實。

李嘉誠并非第一次大規(guī)模撤資。從2013年開始，他已經(jīng)累計套現(xiàn)超過2000億人民幣。

上海世紀(jì)匯廣場、北京御翠園、廣州西城都薈，一個個項目被他精準(zhǔn)出手。

每次拋售的時機(jī)都堪稱完美，就像一個預(yù)言家，總能在市場轉(zhuǎn)折點前全身而退。

這一次，他又嗅到了什么？

20年賺錢絕招，為何突然不靈了

說起李嘉誠的賺錢秘訣，地產(chǎn)圈里流傳著一句話："低價囤地，時間換錢。"

這套玩法的核心，是把時間當(dāng)作最厲害的武器。

2004年，李嘉誠在成都拿下一塊地，樓面價只有1030元每平米。

但他沒有急著開發(fā)，而是選擇了"捂地"——這塊地整整睡了16年。

16年后，周邊房價飆升至2.4萬元每平米。

李嘉誠在最佳時機(jī)套現(xiàn)，凈賺了38億港元。

這就是時間的魔法：通過超長的持有期，把土地成本稀釋到接近零。

即便最后"腰斬價"出售，利潤率依然能保持在35%以上。

在北京，他用同樣的套路。2001年以1750元每平米的價格拿地，2025年打七折出售，利潤依然高達(dá)40倍。

這種"躺著賺錢"的模式，讓李嘉誠在內(nèi)地積累了驚人的財富。

但就在今年，這套玩了20多年的絕招突然失靈了。

2025年開年，中央一紙文件讓整個地產(chǎn)圈炸了鍋：盤活存量閑置土地。

政策的核心很簡單——不許再"捂地"了。

深圳率先試點閑置土地強(qiáng)制收回機(jī)制，對閑置超過一定期限的土地直接收回。

廣州、東莞、惠州紛紛跟進(jìn)，出臺了類似政策。

有的地方推出土地閑置預(yù)警機(jī)制，實時監(jiān)控開發(fā)進(jìn)度。

有的地方通過增加稅收來懲罰囤地行為，讓開發(fā)商無處遁形。

政策的威力立竿見影。一家深圳開發(fā)商坦言："現(xiàn)在拿地就必須立馬開工，再也不敢賭時間了。"

對李嘉誠來說，這是一個致命打擊。

過去靠"時間換空間"的玩法徹底行不通了。

繼續(xù)在中國玩囤地游戲，風(fēng)險越來越大，利潤空間越來越小。

97歲的商業(yè)老狐貍意識到：是時候撤退了。

2000億去了哪里？李嘉誠的錢正在逃離中國

李嘉誠的撤退并非突然起意，而是一場精心策劃的資本大遷移。

數(shù)據(jù)顯示，從2013年開始，他在內(nèi)地和香港累計套現(xiàn)約2000億人民幣。

這個數(shù)字相當(dāng)于一個中型城市一整年的GDP。

更引人注目的是，這些資金的流向——幾乎全部投向了海外。

英國成了李嘉誠的新寵。他收購了英國最大的移動通信商Three UK。

收購了英國天然氣供應(yīng)商，控制了英國30%的天然氣市場。

還投資了英國的電網(wǎng)、自來水公司，這些都是受政策變動影響小的壟斷性公用事業(yè)。

今年6月，他又與沃達(dá)豐合并英國電信業(yè)務(wù)，承諾十年投入110億英鎊建設(shè)5G網(wǎng)絡(luò)。

相比之下，中國內(nèi)地房地產(chǎn)的不確定性顯然讓他感到不安。

除了英國，李嘉誠還把目光投向了東南亞智慧港口項目。

在新加坡、馬來西亞布局現(xiàn)代物流和數(shù)字化港口運營。

這些投資有一個共同特點：現(xiàn)金流穩(wěn)定，政策風(fēng)險可控。

一位接近長實集團(tuán)的人士透露："李先生現(xiàn)在的投資邏輯很簡單，就是要找到能睡得安穩(wěn)的資產(chǎn)。"

這種轉(zhuǎn)向暗合美元加息周期的資本潮汐。

2022年美聯(lián)儲開啟加息后，新興市場資本外流壓力增大。

歐洲公用事業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流成為避險首選。

李嘉誠的資產(chǎn)騰挪，本質(zhì)上是在全球利率波動中尋找更平穩(wěn)的錨點。

但這種"用腳投票"的行為，也反映了他對中國房地產(chǎn)市場前景的深度擔(dān)憂。

長實集團(tuán)的年報顯示，內(nèi)地房產(chǎn)銷售額暴跌87%，僅有35億港元。

這個數(shù)字對比2018年的280億港元，下滑幅度觸目驚心。

更讓人深思的是，李嘉誠的撤退并非孤例。

多家外資房企都在調(diào)整中國市場的布局，有的選擇退出，有的選擇收縮。

這種集體性的資本動向，折射出外資對中國房地產(chǎn)政策環(huán)境的謹(jǐn)慎評估。

當(dāng)頂級資本都在調(diào)整方向時，普通投資者更需要保持清醒的判斷。

李嘉誠都跑了，普通人該怎么辦

對于普通投資者而言，李嘉誠的撤退釋放出了復(fù)雜的信號。

一方面，這確實反映了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資模式面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險。

另一方面，也為理性投資者創(chuàng)造了新的市場機(jī)會。

首先需要認(rèn)清的是，李嘉誠拋售的都是非核心區(qū)域的老舊項目。

深圳前海、廣州珠江新城的優(yōu)質(zhì)項目，他一個都沒有動。

這說明市場分化已經(jīng)成為新常態(tài)。

優(yōu)質(zhì)地段的稀缺性依然存在，非核心區(qū)域的泡沫正在被擠出。

對香港購房者來說，40萬買惠州海景房確實誘人。

但需要考慮的是，這些項目的流動性風(fēng)險。

惠州有項目交樓延遲超過18個月，非核心區(qū)二手房幾乎無人問津。

更重要的是要理解政策導(dǎo)向的深層含義。

"盤活閑置土地"不僅僅是一項土地政策，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念的根本轉(zhuǎn)變。

中國經(jīng)濟(jì)正在從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)從投機(jī)工具回歸居住屬性。

這種轉(zhuǎn)變雖然痛苦，但符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期邏輯。

聰明的投資者應(yīng)該順應(yīng)這種趨勢，而不是逆流而上。

具體到投資策略，有幾個方向值得關(guān)注。

一是REITs等新型房地產(chǎn)投資工具的興起。

二是保障房建設(shè)帶來的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會。

三是城市更新中的存量資產(chǎn)盤活。

這些都代表著房地產(chǎn)行業(yè)的未來方向。

央行數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，REITs產(chǎn)品的收益率普遍超過6%。

保障房建設(shè)方面，政府計劃未來5年建設(shè)1000萬套保障性住房。

這將為建材、裝修、家電等相關(guān)行業(yè)帶來巨大的市場需求。

城市更新領(lǐng)域，僅深圳一地就有超過1800個城市更新項目在推進(jìn)。

這些項目的投資規(guī)模預(yù)計超過2萬億元。

對于個人投資者，最重要的是保持理性。

不要被"抄底"的誘惑沖昏頭腦，也不要因為大佬撤退而過度恐慌。

李嘉誠有李嘉誠的考量，普通人有普通人的投資邏輯。

關(guān)鍵是要看清趨勢，選擇適合自己的投資策略。

在這個充滿變化的時代，只有適應(yīng)變化，才能在投資路上走得更遠(yuǎn)。

結(jié)語

李嘉誠的撤退，不僅是一次商業(yè)決策，更是時代變遷的生動注腳。當(dāng)投機(jī)模式走向終結(jié)，價值投資的新時代正在開啟。

中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷從"財富神話"向"居住本質(zhì)"的回歸。這場變革雖然痛苦，但必將為更健康的市場生態(tài)奠定基礎(chǔ)。

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