近日有江蘇網(wǎng)友爆料，南京市浦口區(qū)威尼斯水城的二手房?jī)r(jià)七月份下跌有點(diǎn)大啊，已經(jīng)跌破9千/平，這是2010年的價(jià)格。

房?jī)r(jià)真的已經(jīng)回到15年前了，下跌也是好事，讓原來(lái)買(mǎi)不起房的人看到希望了。

• 這究竟是咋回事？

我們來(lái)仔細(xì)看看該網(wǎng)友提供的信息。

這是南京一個(gè)叫威尼斯水城的樓盤(pán)在7月26日成交的一套房信息。數(shù)據(jù)顯示，該房2室2廳85平米，成交單價(jià)為8886元，總價(jià)76萬(wàn)。

無(wú)獨(dú)有偶，此前就有當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友發(fā)帖，南京橋北房?jī)r(jià)下降這事，可太讓人唏噓了。就說(shuō)威尼斯水城第十街區(qū)，有套88.23㎡的房子，從最初掛牌173萬(wàn)，一路降到100萬(wàn)，狂降63萬(wàn)。還有旭日愛(ài)上城第三區(qū)，一套91㎡的房子7天直降80萬(wàn)。

有人說(shuō)橋北房子跌了三分之二，自住倒也不用太在意漲跌，有個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方就行。租房的話，年紀(jì)大了可能還租不到。而且很多不買(mǎi)房的人，錢(qián)也沒(méi)存下來(lái)。相比之下，買(mǎi)房的人有壓力，反而更積極向上，努力為自己的小窩奮斗。

更有網(wǎng)友爆料稱，“虧掉100萬(wàn)，還沒(méi)人接盤(pán)?！蹦暇┩崴顾菢I(yè)主群里這句話刷屏。

貝殼最新數(shù)據(jù)：掛牌價(jià)兩年跌18%，成交周期拉到210天。外地買(mǎi)家撤了，本地人也繞著走——年年“看海”的低洼區(qū)，地鐵口再近也勸退。

限售+限貸鎖死流動(dòng)性，有房東降價(jià)30萬(wàn)只求脫手。搜了下，同片區(qū)2016年高位沖2.8萬(wàn)/㎡，如今1.9萬(wàn)/㎡成交都難。隔壁江浦新城、河西南也跌，但幅度小一半。業(yè)內(nèi)說(shuō)，買(mǎi)房人現(xiàn)在先看排水系統(tǒng)再看學(xué)區(qū)，投資屬性退潮，居住體驗(yàn)排第一。

針對(duì)此事，有網(wǎng)友評(píng)論，一般常態(tài)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，還會(huì)“跌跌不休”下去的，俺現(xiàn)在就是準(zhǔn)備好鈔票，屆時(shí)抄底！

有網(wǎng)友表示，9000頂多算是15年的價(jià)格，15年天潤(rùn)城新房也就8800+。

說(shuō)到南京江北房?jī)r(jià)，近日有江蘇網(wǎng)友發(fā)帖，南京江北房?jī)r(jià)降的這么離譜嗎？從435萬(wàn)降到了168萬(wàn)？虧了267萬(wàn)啊。就算兩口子一年存10萬(wàn)，需要上26.7年的班啊。真的是太慘了…

真的心疼那些高位上車(chē)的兄弟姐妹，現(xiàn)在也只能認(rèn)栽愿賭服輸了。我也是不理解為啥同一個(gè)小區(qū)，為啥掛牌價(jià)差距這么大？和買(mǎi)房時(shí)一樣一房一價(jià)？那這些低價(jià)的是啥原因？

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，南京江北那幾年真的炒房炒瘋了，聽(tīng)說(shuō)這個(gè)小區(qū)高峰期41000一個(gè)平方。而且還是帶地暖帶新風(fēng)系統(tǒng)的精裝房吧？小區(qū)位置也是很偏，出行不方便，去市里只能開(kāi)車(chē)。

我覺(jué)得這房?jī)r(jià)還沒(méi)到底呢，不要急，慢慢來(lái)，再過(guò)幾年可能還會(huì)更便宜。我們來(lái)一起看看該網(wǎng)友提供的信息。這是一個(gè)叫保利西江月樓盤(pán)的成交資料對(duì)比。

根據(jù)上圖顯示，一套105平米的房子，在2021年5月成交單價(jià)是41318元，總價(jià)高達(dá)435萬(wàn)。到了2025年5月，一套122平米的房子，成交單價(jià)跌至13738元，成交總價(jià)僅為168萬(wàn)。按單價(jià)推算，房子僅僅4年市值縮水超67%。

• 那南京當(dāng)前的房?jī)r(jià)究竟如何呢？

有網(wǎng)友爆料，南京樓市真是冰火兩重天。河西南、江核二手房跌得慘不忍睹，河西南部分樓盤(pán)跌破3萬(wàn)，像魯能公館一套88㎡頂樓毛坯小三房單價(jià)現(xiàn)2.86萬(wàn)/㎡，比2021年跌了不少；江核部分樓盤(pán)直降4千，正榮潤(rùn)江城一套88㎡房源單價(jià)1.8萬(wàn)/㎡，4年跌幅超60%。

但學(xué)校周邊的陪讀房和極小戶型、低總價(jià)學(xué)區(qū)房卻特別堅(jiān)挺。金陵中學(xué)附近華僑路26號(hào)，150平月租12200元，比河西青奧豪宅還高；中華中學(xué)附近金基匯錦國(guó)際7月租出12套房，奧體新城青銅園也有10套租房成交，租金動(dòng)輒5、6千/月。為了孩子上學(xué)，家長(zhǎng)們擠破頭也要拿下這些房子。

一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注，南京二手房掛牌量即將突破20萬(wàn)套。雖然近期二手成交量還可以，但是始終跑不贏掛牌速度。

我們?cè)賮?lái)看看二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)。從某平臺(tái)最近半年趨勢(shì)來(lái)看，總體趨于小幅下滑，但是價(jià)格波動(dòng)不大，目前單價(jià)在24000元以上。

也就是說(shuō)，如今二手房交易存在以價(jià)格換銷(xiāo)量的現(xiàn)狀。而新房的趨勢(shì)更趨于穩(wěn)定，總體單價(jià)守住在30000左右。

根據(jù)媒體最新報(bào)道，2025年1-7月，南京新房市場(chǎng)住宅供應(yīng)124.86萬(wàn)㎡，成交182.46萬(wàn)㎡，成交均價(jià)27734元/㎡。

截止7月30日，本月南京新房市場(chǎng)住宅供應(yīng)9.60萬(wàn)㎡，成交面積20.12萬(wàn)㎡，成交均價(jià)28792元/㎡，120-144㎡面積段改善戶型最為熱銷(xiāo)，500萬(wàn)以上總價(jià)段房源成交面積占比最高。

從區(qū)域來(lái)看，1-7月江寧區(qū)(40.63萬(wàn)㎡)、浦口區(qū)(27.53萬(wàn)㎡)、棲霞區(qū)(25.02萬(wàn)㎡)成交量領(lǐng)跑。目前居民收入房?jī)r(jià)預(yù)期以及市場(chǎng)整體優(yōu)質(zhì)供給仍偏弱，二手房對(duì)新房“替代效應(yīng)”仍明顯，預(yù)計(jì)新房項(xiàng)目之間分化行情將延續(xù)，市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力。

不得不說(shuō)，商品房本身就是商品，漲跌都是市場(chǎng)供需關(guān)系所致。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

而上述一些小區(qū)價(jià)格狀況，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是當(dāng)前部分樓盤(pán)的真實(shí)寫(xiě)照。價(jià)格波動(dòng)起伏，都是市場(chǎng)需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發(fā)。

總體來(lái)看，當(dāng)前南京樓市大體處于相對(duì)穩(wěn)定，小幅震蕩行情，當(dāng)然對(duì)比高位是肯定跌了不少。

一句話，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。對(duì)于剛需購(gòu)房者是個(gè)機(jī)會(huì)，但是購(gòu)房前需要盤(pán)點(diǎn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況，特別是貸款買(mǎi)房者，畢竟還款是一個(gè)長(zhǎng)期工程。

對(duì)此，你怎么看呢？