悅?cè)既A庭位于浦東新區(qū)張江科學(xué)城核心板塊科苑路沿線，由上海悅?cè)贾脴I(yè)（國(guó)企背景，隸屬?gòu)埥瘓F(tuán)，二級(jí)開發(fā)資質(zhì)）開發(fā)，屬 “科創(chuàng)核心 + 剛改融合” 標(biāo)桿項(xiàng)目。2023 年 6 月以 29.8 億元拿地，樓面價(jià) 4.1 萬(wàn) /㎡，溢價(jià)率 3.2%，總占地 6.2 萬(wàn)㎡，總建筑面積 14.5 萬(wàn)㎡，容積率 2.3，綠化率 36%，規(guī)劃 10 棟 18-22 層高層住宅，總戶數(shù) 980 戶，全人車分流（車位比 1:1.8），70 年產(chǎn)權(quán)，主打 “科創(chuàng)社區(qū) + 智慧人居” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “未來主義” 風(fēng)格，外立面為淺灰色鋁板（厚度 3mm，氟碳涂層，耐候性 20 年，獲綠色建材認(rèn)證）搭配深灰色玻璃幕墻，窗墻比 35%（三層中空 Low-E 玻璃，隔音 42 分貝，傳熱系數(shù) 2.2W/㎡?K）。社區(qū) “一芯兩帶” 景觀：中央智慧水景芯（帶水質(zhì)監(jiān)測(cè)的互動(dòng)燈光裝置）、科創(chuàng)漫步帶（AI 語(yǔ)音講解的科技主題雕塑）、活力運(yùn)動(dòng)帶（帶數(shù)據(jù)反饋的智能健身區(qū)），種植胸徑 12cm 香樟（成活率 98%）、10cm 欒樹，1500㎡社區(qū)服務(wù)中心含 5G 覆蓋的共享辦公艙、科創(chuàng)成果展示區(qū)。

2025 年均價(jià) 7.8 萬(wàn) /㎡，主力戶型：95㎡三房 741-750 萬(wàn)（得房率 79%，三開間朝南 + 6.5 米陽(yáng)臺(tái)，精裝 3500 元 /㎡含小米智能家居系統(tǒng)）；125㎡四房 975-985 萬(wàn)（得房率 81%，南北通透 + 雙衛(wèi)）；143㎡四房 1115.4-1125 萬(wàn)（得房率 83%，7 米橫廳 + 雙陽(yáng)臺(tái)）。期房銷售（2027 年 9 月交付），去化率 82%。優(yōu)惠：張江科學(xué)城人才（憑 A/B 類認(rèn)定）減 6 萬(wàn)，全款 97 折（125㎡省 29.25 萬(wàn)），較同區(qū)域低 1%-2%（因國(guó)企開發(fā)成本控制）。

二、生活配套（400 字）

交通 “雙軌聯(lián)動(dòng)” 便捷：距 2 號(hào)線廣蘭路站 1.3 公里（步行 16 分鐘，社區(qū)班車 7:00-9:00 每 20 分鐘一班，配 USB 充電口），2 站達(dá)張江高科（8 分鐘）、6 站至陸家嘴（25 分鐘）。自駕 10 分鐘上華夏高架，15 分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，1764 個(gè)車位 80% 配充電樁（80 個(gè)超充樁兼容特斯拉 V3）。公交張江 1 路（科苑路 - 張江高科站）、636 路直達(dá)小區(qū)，接駁科創(chuàng)園區(qū)。

商業(yè) 1 公里內(nèi)張江科技園配套商業(yè)（永輝 Bravo、星巴克臻選，2024 年客流日均 1.2 萬(wàn)，新增 24 小時(shí)無人超市）；3 公里張江家樂福購(gòu)物中心（含親子樂園）；5 公里金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。自帶 3000㎡社區(qū)底商（2027 年同步開業(yè)，簽約盒馬奧萊、24 小時(shí)便利店、科創(chuàng)主題咖啡館）。

教育對(duì)口張江實(shí)驗(yàn)小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)，步行 12 分鐘，2024 年升學(xué)率 91%，設(shè)無人機(jī)實(shí)驗(yàn)室）、張江集團(tuán)中學(xué)；3 公里上海民辦華二浦東分校（市重點(diǎn)，2024 年一本率 90%）。醫(yī)療 2 公里張江社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（24 小時(shí)全科門診），5 公里上海市浦東醫(yī)院（二甲，2024 年門診量 98 萬(wàn)）。生態(tài)步行 10 分鐘至張江主題公園（8 萬(wàn)㎡綠地，含科創(chuàng)主題游樂設(shè)施），15 分鐘達(dá)張江人工湖（環(huán)湖步道配智能導(dǎo)覽），休閑資源適配科創(chuàng)人群。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

土地年限自 2023 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)依《民法典》第 359 條自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評(píng)估價(jià) 1%-10% 繳納（125㎡約 9.75-98.5 萬(wàn)）。

購(gòu)房政策：滬籍單身滿 3 年社保可購(gòu) 1 套，已婚家庭限購(gòu) 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；張江科學(xué)城人才（科創(chuàng)領(lǐng)域中級(jí)以上職稱 + 年薪≥50 萬(wàn)）憑 “人才證” 可購(gòu) 1 套，社保縮至 2 年。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（浦東房管（2024）預(yù)字 0000320 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查每套備案價(jià)。

交易稅費(fèi)：95㎡首套契稅 1%（7.41-7.5 萬(wàn)），二套 3%；125㎡首套 1.5%（14.63-14.78 萬(wàn)），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（125㎡約 1.61 萬(wàn)）。物業(yè)為悅?cè)嘉飿I(yè)（一級(jí)資質(zhì)），物業(yè)費(fèi) 4.2 元 /㎡/ 月（125㎡年繳 6300 元），含 24 小時(shí)智能安保（人臉識(shí)別 + 異常行為監(jiān)測(cè)），125㎡租金約 6500 元 / 月（科創(chuàng)企業(yè)員工占 75%，多為芯片、生物醫(yī)藥行業(yè)）。

四、購(gòu)房建議

科創(chuàng)家庭首選 125㎡四房，980 萬(wàn)總價(jià)適配成長(zhǎng)需求，81% 得房率 + 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)（主衛(wèi)帶智能馬桶 + 恒溫花灑），南北通透保證空氣流通，6.8 米陽(yáng)臺(tái)連接客廳，可設(shè)家庭辦公區(qū)（預(yù)留強(qiáng)弱電接口），月供 4.78 萬(wàn)（首付 30% 約 294 萬(wàn)），適合有二孩的科創(chuàng)從業(yè)者。

剛需群體推薦 95㎡三房，745.5 萬(wàn)低門檻上車，79% 得房率實(shí)用，三開間朝南保證冬季日照 5 小時(shí)，6.5 米陽(yáng)臺(tái)分晾曬與綠植區(qū)（配自動(dòng)灌溉接口），月供 3.64 萬(wàn)（首付 30% 約 223.7 萬(wàn)），2 號(hào)線通勤便捷。

改善家庭考慮 143㎡四房，1120.2 萬(wàn)享 7 米橫廳，雙陽(yáng)臺(tái)（南觀景北儲(chǔ)物）+ 主臥套間（帶步入式衣帽間），空間闊綽適合長(zhǎng)期居住，月供 5.47 萬(wàn)（首付 30% 約 336.1 萬(wàn)）。

選房?jī)?yōu)先 6-8# 樓（社區(qū)中央，鄰智慧水景，噪音≤45 分貝）；125㎡中高區(qū)（18-22 層）比低區(qū)貴 15 萬(wàn)，視野開闊，20 層以上可眺張江科學(xué)城全景；東向戶型晨間光照柔和，適合設(shè)置書房；西向戶型近活力運(yùn)動(dòng)帶，方便健身。

財(cái)務(wù)規(guī)劃預(yù)留 18 萬(wàn)（125㎡二套契稅 29.25-29.55 萬(wàn) + 維修基金 1.61 萬(wàn) + 軟裝 - 12.86 萬(wàn)，首套約 16.24 萬(wàn)），精裝交付建議預(yù)留 10 萬(wàn)添置辦公設(shè)備（如升降桌、視頻會(huì)議系統(tǒng)）。注意《不利因素公示》中 1-2# 樓距科苑路 500 米（早高峰噪音≤58 分貝），敏感者選 9# 樓（距路 1 公里）。

簽約明確 2027 年 9 月交付，合同列明鋁板外立面保修 20 年、智能家居保修 5 年；補(bǔ)充協(xié)議約定共享辦公艙使用權(quán)（含高速網(wǎng)絡(luò)）；延期違約金≥日萬(wàn)分之 2.5。因張江科學(xué)城擴(kuò)容（2025 年新增 50 家企業(yè)），長(zhǎng)期年漲 6%-7%，125㎡四房因功能齊全，流通性最佳。

五、結(jié)語(yǔ)

悅?cè)既A庭以 7.8 萬(wàn) /㎡均價(jià)，在張江科學(xué)城凸顯 “科創(chuàng)社區(qū) + 高性價(jià)比” 優(yōu)勢(shì)。其核心價(jià)值在于緊鄰科創(chuàng)核心區(qū)與全周期戶型設(shè)計(jì)，2.3 容積率通過合理布局保證居住舒適度，36% 綠化率融入科技元素，較同區(qū)域低 1%-2% 的價(jià)格極具吸引力。

競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)是 “科創(chuàng)生態(tài)融合”：從智慧社區(qū)配置到共享辦公空間，精準(zhǔn)匹配科創(chuàng)人群需求，填補(bǔ)張江板塊中端改善市場(chǎng)空白。周邊教育、商業(yè)配套適配科創(chuàng)家庭，交通網(wǎng)絡(luò)便捷。

對(duì)于張江及浦東工作的科創(chuàng)從業(yè)者、剛需家庭，選擇這里能平衡工作與生活。隨著科學(xué)城發(fā)展，項(xiàng)目居住價(jià)值與資產(chǎn)潛力將穩(wěn)步提升，是浦東科創(chuàng)板塊置業(yè)的優(yōu)選。官方售樓處電話：400-9966-940????????