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農(nóng)村房屋經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手買賣，最終落到同村村民手中，這樣的交易是否合法有效？買方能否順利取得房屋所有權(quán)？北京通州區(qū)一起案例給出答案：只要每一次交易均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且最終買受人為本村村民，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同即合法有效，買方有權(quán)主張房屋歸其所有。法院的判決為農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定提供了明確指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周建明

被告：鄭海濤

第三人：

鄭海英、鄭海峰、鄭海燕（鄭海濤的兄弟姐妹）

孫衛(wèi)國、孫衛(wèi)華、孫衛(wèi)強(qiáng)、孫衛(wèi)紅（案涉房屋前手權(quán)利人的子女）

（二）事件經(jīng)過

案涉房屋為位于北京市通州區(qū)A村的七號(hào)房屋，集體土地建設(shè)用地使用登記在鄭福山（2006 年去世）名下。鄭福山與劉桂蘭（2023 年去世）系夫妻關(guān)系，二人育有子女三人，即鄭海濤、鄭海英、鄭海峰、鄭海燕。

1999 年 5 月 5 日，鄭福山與孫建國（2011 年去世）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定鄭福山將七號(hào)房屋內(nèi)北房 4 間及院墻門以 9600 元價(jià)格出售給孫建國，占地面積按建設(shè)用地使用證為準(zhǔn)，當(dāng)日付清款項(xiàng)。協(xié)議簽訂后，鄭福山將房屋交付給孫建國。鄭海英稱其母親當(dāng)時(shí)不同意出售，但未提起撤銷權(quán)訴訟。

2010 年 7 月 17 日，孫建國（甲方）與鄭海濤（乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定鄭海濤以 33 萬元購買七號(hào)房屋及院內(nèi)其他不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)日付清款項(xiàng)，房屋及房本、鑰匙等同時(shí)移交。孫建國的子女孫衛(wèi)國、孫衛(wèi)華、孫衛(wèi)強(qiáng)、孫衛(wèi)紅稱，孫建國買房是給其大爺居住，簽訂協(xié)議時(shí)父親知曉并同意，雖對(duì)協(xié)議上 “孫建國” 簽名存疑，但不申請(qǐng)鑒定。

2023 年 9 月 27 日，鄭海濤（甲方）與周建明（乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定：鄭海濤將七號(hào)房屋內(nèi)北房 4 間及院內(nèi)其他不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施等以 91 萬元價(jià)格出售給周建明；簽訂協(xié)議當(dāng)日支付 50 萬元，向見證人支付 20 萬元保管，余款 21 萬元待法院確權(quán)后 3 日內(nèi)支付；鄭海濤當(dāng)日移交房屋及產(chǎn)權(quán)文件，負(fù)責(zé)協(xié)助辦理確權(quán)手續(xù)；任何一方違約需按購房款二倍賠償。協(xié)議簽訂后，雙方依約履行了部分義務(wù)。

周建明為避免將來產(chǎn)生爭(zhēng)議，訴至法院，請(qǐng)求：1. 確認(rèn)與鄭海濤于 2023 年 9 月 27 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效；2. 判令七號(hào)房屋院內(nèi)北房 4 間歸其所有。

鄭海濤辯稱，同意周建明的訴訟請(qǐng)求。

鄭海英、鄭海峰、鄭海燕述稱，原被告簽署協(xié)議時(shí)，案涉房屋根本不存在，為虛假交易，應(yīng)駁回訴訟請(qǐng)求。

孫衛(wèi)國、孫衛(wèi)華、孫衛(wèi)強(qiáng)、孫衛(wèi)紅述稱，不認(rèn)可周建明的訴訟請(qǐng)求，合同應(yīng)為無效。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周建明與鄭海濤簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》是否有效？

七號(hào)房屋院內(nèi)北房 4 間是否應(yīng)歸周建明所有？

案涉房屋是否存在？2010 年協(xié)議是否有效？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

依法成立的合同，自成立時(shí)生效，受法律保護(hù)。農(nóng)村房屋買賣的效力主要取決于買受人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，以及交易是否系當(dāng)事人真實(shí)意思表示。

本案中，周建明系北京市通州區(qū)七號(hào)農(nóng)民，屬于七號(hào)房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備購買該村農(nóng)村房屋的主體資格。

鄭海濤通過 2010 年協(xié)議從孫建國處購得七號(hào)房屋，雖鄭海英稱其母親曾不同意 1999 年的交易，但未在法定期限內(nèi)提起撤銷權(quán)訴訟，該交易已生效；孫建國的子女雖對(duì) 2010 年協(xié)議簽名存疑，但未提交證據(jù)佐證，且認(rèn)可其父親知曉并同意出售，故 2010 年協(xié)議有效，鄭海濤取得房屋相關(guān)權(quán)利。

周建明與鄭海濤簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在合同無效的情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。

（二）房屋是否存在的認(rèn)定

鄭海英、鄭海峰、鄭海燕主張案涉房屋不存在，但根據(jù)雙方提交的照片等證據(jù)，七號(hào)房屋宅基地內(nèi)存在構(gòu)筑物，有門窗、墻體、頂棚等，符合房屋的基本構(gòu)造，故對(duì)該主張不予支持。

（三）房屋所有權(quán)的歸屬

周建明與鄭海濤簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效，且周建明已按協(xié)議支付部分購房款，鄭海濤已移交房屋，周建明依法有權(quán)主張房屋所有權(quán)。

案涉房屋經(jīng)過多次買賣，每一次交易均未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，權(quán)利流轉(zhuǎn)清晰，周建明作為最終買受人，且為同村村民，主張七號(hào)房屋院內(nèi)北房 4 間歸其所有，于法有據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周建明與鄭海濤于 2023 年 9 月 27 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效；

位于北京市通州區(qū)A村七號(hào)院內(nèi)的北房 4 間歸周建明所有。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣的主體資格至關(guān)重要

本案中，周建明之所以能順利取得房屋所有權(quán)，核心原因在于其系七號(hào)房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。農(nóng)村房屋買賣中，買受人必須為房屋所在村村民，否則合同可能被認(rèn)定為無效，提醒非本村村民切勿購買農(nóng)村房屋，避免權(quán)益受損。

（二）交易過程應(yīng)保留完整證據(jù)鏈

案涉房屋經(jīng)過三次買賣，每次交易均簽訂書面協(xié)議，為權(quán)利流轉(zhuǎn)提供了重要依據(jù)。建議當(dāng)事人在農(nóng)村房屋交易中，務(wù)必簽訂書面合同，明確房屋狀況、價(jià)款、交付時(shí)間等內(nèi)容，并保留付款憑證、產(chǎn)權(quán)文件、交接記錄等證據(jù)，以防日后產(chǎn)生爭(zhēng)議。

（三）對(duì)交易有異議應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利

鄭海英稱其母親不同意 1999 年的房屋買賣，但未在法定期限內(nèi)提起撤銷權(quán)訴訟，導(dǎo)致喪失救濟(jì)機(jī)會(huì)。提醒當(dāng)事人，對(duì)房屋交易有異議的，應(yīng)在法律期限內(nèi)提起撤銷權(quán)訴訟，導(dǎo)致喪失救濟(jì)機(jī)會(huì)。提醒當(dāng)事人，對(duì)房屋交易有異議的，應(yīng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)通過訴訟等方式主張權(quán)利，避免因超過時(shí)效而無法維權(quán)。

（四）尊重交易慣例，維護(hù)交易穩(wěn)定

法院在審理中，充分考慮了農(nóng)村房屋交易的實(shí)際情況，尊重當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和長期形成的交易慣例，認(rèn)定多次買賣均有效，維護(hù)了交易的穩(wěn)定性。這也提醒農(nóng)村房屋交易雙方，應(yīng)秉持誠信原則，遵守合同約定，共同維護(hù)交易秩序。

本案的判決再次明確：農(nóng)村房屋在本村村民之間的合法流轉(zhuǎn)受法律保護(hù)，只要交易真實(shí)、主體適格、不違反強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效，買受人有權(quán)取得房屋所有權(quán)。對(duì)于農(nóng)村房屋買賣雙方而言，了解相關(guān)法律規(guī)定、規(guī)范交易行為、保留完整證據(jù)，是保障自身權(quán)益的關(guān)鍵。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容