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北京豐臺(tái)區(qū)一起姐弟、兄弟房屋糾紛中，陳陽（原告，弟弟）2005 年獲父母出資購買的一號(hào)房屋，登記在自己名下。2008 年因父母反對(duì)其結(jié)婚對(duì)象，被迫將房屋過戶給陳明（被告，哥哥）、陳麗（被告，姐姐）。2022 年陳陽起訴確認(rèn)《房屋買賣合同》無效，2023 年二審維持 “合同無效” 判決。隨后陳陽再訴 “確認(rèn)房屋歸自己所有 + 哥姐協(xié)助過戶”，陳明、陳麗辯稱 “房屋是父母借名購買，已通過分家析產(chǎn)歸自己，還付了 20 萬補(bǔ)償款”。最終法院判決 “陳明、陳麗 30 日內(nèi)協(xié)助陳陽過戶房屋”，駁回 “確認(rèn)房屋所有權(quán)” 訴求，此案明確 “合同無效后登記需恢復(fù)” 的規(guī)則，給親屬間借名、過戶糾紛提了醒。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳陽（陳明、陳麗弟弟，一號(hào)房屋原登記所有權(quán)人，主張 “合同無效后應(yīng)過戶回自己名下，房屋歸自己所有”）

被告：陳明（陳陽哥哥，一號(hào)房屋現(xiàn)共有權(quán)人，占 50% 份額，辯稱 “房屋是父母借名購買，已分家析產(chǎn)歸自己，付過 20 萬補(bǔ)償款”）

被告：陳麗（陳陽姐姐，一號(hào)房屋現(xiàn)共有權(quán)人，占 50% 份額，主張與陳明一致）

已故親屬：陳建國（陳陽、陳明、陳麗父親，2016 年去世）、劉梅（陳陽、陳明、陳麗母親，2015 年去世）

關(guān)聯(lián)人：趙宇（陳明申請(qǐng)的證人，證明 “曾借錢給陳明，用于支付補(bǔ)償款”）、周玲（陳明妻子，賬戶曾取款用于借款）、孫燕（陳麗申請(qǐng)的證人，證明 “2006 年起陳麗居住一號(hào)房屋”）、李娜（陳陽妻子，與陳陽因婚姻問題引發(fā)房屋過戶爭議）

（二）案情簡介

2005 年，陳陽父母陳建國、劉梅出資購買北京市豐臺(tái)區(qū)一號(hào)房屋，登記在幼子陳陽名下。陳陽稱此為父母贈(zèng)與，陳明、陳麗則主張 “父母因名下有福利房，借陳陽之名買房，房屋實(shí)際歸父母控制”。

2008 年，陳陽談婚論嫁，父母反對(duì)其結(jié)婚對(duì)象李娜，擔(dān)心房屋被李娜取得，要求陳陽將房屋過戶給陳明、陳麗。5 月 20 日，三方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋以 20 萬出售，陳明、陳麗各占 50% 份額，但合同中付款方式、交付、違約責(zé)任等核心條款均為空白。同日房屋過戶至陳明、陳麗名下，陳陽稱 “無真實(shí)買賣意思，20 萬未支付，僅為掛名過戶”，而陳明、陳麗稱 “父母給了陳陽 20 萬補(bǔ)償款（陳明出 10 萬，父母代陳麗出 10 萬），屬分家析產(chǎn)，陳陽才配合過戶”。

過戶后，陳陽搬出房屋租房，一號(hào)房屋由父母出租并收取租金（陳明、陳麗稱 2006-2008 年陳麗曾居住，陳陽不認(rèn)可）。2011 年，陳陽與父親因婚姻矛盾簽訂《斷絕關(guān)系》協(xié)議。2015 年母親劉梅去世，2016 年初父親讓陳陽搬回一號(hào)房屋無償居住，同年 5 月父親去世，其遺囑僅提及 “將案外二號(hào)房屋留給陳明”，未涉及一號(hào)房屋，陳明、陳麗以此主張 “父親認(rèn)可一號(hào)房屋已處理完畢”。

2022 年，陳陽起訴確認(rèn) 2008 年《北京市存量房屋買賣合同》無效。一審豐臺(tái)法院查明 “無 20 萬付款記錄、合同條款空白、房屋長期由父母出租”，認(rèn)定 “無真實(shí)買賣意思”，2022 年 10 月判決合同無效，告知 “房屋歸屬另行解決”；2023 年 4 月二審北京二中院維持原判，駁回陳明、陳麗 “已支付 20 萬補(bǔ)償款” 的上訴（因無證據(jù)）。

2023-2024 年，陳陽再次起訴，要求 “確認(rèn)一號(hào)房屋歸自己所有 + 陳明、陳麗協(xié)助過戶”。陳明、陳麗提交取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)票據(jù)（證明控制房屋）、裝修合同（證明陳麗裝修）、銀行取款記錄及趙宇證言（證明湊 10 萬補(bǔ)償款）、孫燕證言（證明陳麗居?。?、父親遺囑（證明房屋非遺產(chǎn)）、錄音（陳陽提 “20 萬沒了”，主張是補(bǔ)償款）等證據(jù)反駁；陳陽則稱 “費(fèi)用是父母支付、裝修證據(jù)與房屋無關(guān)、錄音中 20 萬是自己的錢、遺囑未提房屋不代表已處理”，雙方各執(zhí)一詞。

（三）各方核心主張

陳陽（原告）：一號(hào)房屋是父母 2005 年贈(zèng)與自己，2008 年過戶是掛名，合同已無效，應(yīng)過戶回自己名下，房屋歸自己所有；

陳明、陳麗（被告）：房屋是父母借陳陽之名購買，2008 年通過分家析產(chǎn)歸自己，已付 20 萬補(bǔ)償款，合同無效不影響權(quán)屬，不同意過戶和確權(quán)。

二、案件分析

（一）合同無效后，過戶登記應(yīng)恢復(fù)：支持陳陽過戶訴求

依據(jù)《民法典》第 155 條 “無效民事法律行為后果”：

合同無效自始無約束力：前案一、二審已確認(rèn)《北京市存量房屋買賣合同》無效，該合同從 2008 年簽訂時(shí)起就無法律約束力，基于合同辦理的過戶登記失去合法依據(jù)；

登記應(yīng)恢復(fù)至原狀態(tài)：一號(hào)房屋原登記在陳陽名下，因無效合同過戶給陳明、陳麗，現(xiàn)合同無效，應(yīng)恢復(fù)原登記，陳明、陳麗有義務(wù)協(xié)助過戶；

陳明、陳麗 “20 萬補(bǔ)償款” 無證據(jù)：二人主張 “支付 20 萬補(bǔ)償款”，僅提交銀行取款記錄、證人證言，但無陳陽出具的收條、轉(zhuǎn)賬記錄等直接證據(jù)，趙宇證言中 “借錢給陳明買房” 與 “分家析產(chǎn)補(bǔ)償” 表述矛盾，錄音中陳陽提及的 “20 萬” 也無法證明是補(bǔ)償款，故該主張不成立，不能阻礙過戶。

（二）房屋所有權(quán)確認(rèn)：因涉及案外人，不予處理

房屋出資與贈(zèng)與爭議涉及父母權(quán)益：一號(hào)房屋由陳建國、劉梅出資，陳陽稱 “贈(zèng)與”，陳明、陳麗稱 “借名”，雙方爭議本質(zhì)是 “父母出資的房屋是否贈(zèng)與陳陽”，而父母已去世，可能涉及其他繼承人（如陳明、陳麗所述 “父親與前妻的 3 個(gè)子女”），屬于案外人權(quán)益范疇；

本案案由為房屋買賣合同糾紛：法院僅審理 “合同無效后過戶” 問題，所有權(quán)確認(rèn)涉及分家析產(chǎn)、繼承等其他法律關(guān)系，需另案處理，故駁回陳陽 “確認(rèn)房屋歸自己所有” 的訴求。

（三）陳明、陳麗其他抗辯：不影響過戶判決

“借名買房” 無證據(jù)：二人稱 “父母借陳陽之名買房”，但未提交借名協(xié)議、父母實(shí)際控制房屋的書面證據(jù)（如租金收取記錄），2005 年房屋登記在陳陽名下，若無相反證據(jù)，應(yīng)推定登記人為權(quán)利人，“借名” 主張不成立；

“居住、繳費(fèi)” 不代表權(quán)屬：陳明、陳麗提交的居住證言、繳費(fèi)票據(jù)，僅能證明曾使用或支付費(fèi)用，不能直接證明所有權(quán)歸屬，房屋權(quán)屬以登記和合法取得依據(jù)為準(zhǔn)，使用行為不改變權(quán)屬；

“遺囑未提房屋” 無證明力：陳建國遺囑未提及一號(hào)房屋，可能是遺漏或其他原因，不能直接推定 “房屋已處理完畢”，需結(jié)合其他證據(jù)認(rèn)定，該遺囑無法反駁合同無效后的過戶義務(wù)。

三、裁判結(jié)果

被告陳明、陳麗于本判決生效之日起三十日內(nèi)，協(xié)助原告陳陽將位于北京市豐臺(tái)區(qū)一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記至原告陳陽名下；

駁回原告陳陽的其他訴訟請(qǐng)求（即 “確認(rèn)一號(hào)房屋歸陳陽所有” 的訴求）；

本案訴訟費(fèi)用由被告陳明、陳麗承擔(dān)。

四、案件啟示

（一）親屬間房屋過戶：2 點(diǎn)避免后續(xù)糾紛

明確真實(shí)意思，留存書面證據(jù)：無論是贈(zèng)與、借名還是分家析產(chǎn)，都要簽訂書面協(xié)議（如《贈(zèng)與協(xié)議》《借名買房協(xié)議》《分家析產(chǎn)協(xié)議》），明確房屋歸屬、款項(xiàng)支付、過戶原因，避免 “口頭約定”“空白合同”，本案中空白的買賣合同正是 “無真實(shí)意思” 的關(guān)鍵證據(jù)；

款項(xiàng)支付務(wù)必留痕：若涉及補(bǔ)償款、購房款，需通過銀行轉(zhuǎn)賬（備注用途），讓收款方出具收條，避免現(xiàn)金支付無憑證，陳明、陳麗因 “20 萬無轉(zhuǎn)賬、無收條” 敗訴，就是典型教訓(xùn)。

（二）借名買房需謹(jǐn)慎：3 點(diǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)先避免借名：借名買房易因 “權(quán)屬爭議”“政策變化” 引發(fā)糾紛，如本案中父母借陳陽之名，最終導(dǎo)致子女間反目，能直接登記在實(shí)際權(quán)利人名下的，盡量不借名；

簽訂詳細(xì)借名協(xié)議：若必須借名，協(xié)議需明確 “實(shí)際權(quán)利人、借名原因、房屋出資、過戶條件、違約責(zé)任”，并留存出資憑證（如銀行流水、購房發(fā)票）；

借名后控制房屋憑證：實(shí)際權(quán)利人需保管房產(chǎn)證、購房合同、租金收取記錄等，證明對(duì)房屋的實(shí)際控制，避免名義權(quán)利人擅自處分。

（三）合同無效后的權(quán)利主張：1 個(gè)核心思路

區(qū)分 “合同效力” 與 “權(quán)屬確認(rèn)”：合同無效僅意味著交易關(guān)系不成立，不直接等同于權(quán)屬歸原登記人，若涉及贈(zèng)與、繼承、分家析產(chǎn)等其他關(guān)系，需另案解決。本案中陳陽雖未確權(quán)，但先通過 “合同無效” 恢復(fù)登記，為后續(xù)權(quán)屬爭議奠定基礎(chǔ)，權(quán)利人可分步驟維權(quán)，先解決登記問題，再處理權(quán)屬問題。

（四）繼承人處理遺產(chǎn)房屋：2 點(diǎn)注意事項(xiàng)

梳理房屋歷史交易記錄：繼承房屋前，需查清房屋是否有借名、贈(zèng)與、過戶等歷史，避免遺漏關(guān)鍵證據(jù)（如本案中的《斷絕關(guān)系》協(xié)議、遺囑）；

涉及多名繼承人時(shí)優(yōu)先協(xié)商：親屬間遺產(chǎn)房屋糾紛易激化矛盾，可先通過調(diào)解明確各方權(quán)益，協(xié)商不成再起訴，同時(shí)注意保存溝通記錄（如錄音、聊天記錄），作為訴訟證據(jù)。

本案核心警示：親屬間房屋交易切勿 “圖省事” 省略書面約定，空白合同、口頭承諾看似便捷，實(shí)則為日后糾紛埋下隱患。合同無效后，登記恢復(fù)是法定后果，但權(quán)屬確認(rèn)需結(jié)合出資、贈(zèng)與、繼承等多方面證據(jù)，權(quán)利人需理性分步驟維權(quán)，既要抓住 “合同無效” 的關(guān)鍵，也要重視 “權(quán)屬證據(jù)” 的收集。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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