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北京西城區(qū)一起職工住房過戶糾紛中，張磊（原告，甲公司員工）2016 年從單位甲公司購得一號房屋，交齊全款并入住，卻因房屋原登記在已故員工李軍名下，且李軍繼承人不認(rèn)可 “李軍與張磊的買賣合同”，遲遲無法過戶。2024 年張磊起訴甲公司及李軍繼承人（趙靜、李明、李娜），要求配合過戶。最終法院判決 “李軍繼承人先將房屋過戶給甲公司，甲公司再過戶給張磊”，此案明確 “單位內(nèi)部分配住房的過戶責(zé)任”，給類似職工住房糾紛提供解決方案。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：張磊（甲公司員工，一號房屋現(xiàn)居住人，已交齊房款，主張 “甲公司及李軍繼承人配合辦理過戶”）

被告一：甲公司（原北京某公司，案涉房屋分配單位，辯稱 “已履行配合義務(wù)，過戶難因李軍未到場及繼承人不配合，非自身責(zé)任”）

被告二：趙靜（李軍妻子，李軍已故，一號房屋原登記權(quán)利人的繼承人，辯稱 “李軍未與張磊簽合同，房屋早交甲公司，過戶責(zé)任在甲公司，同意過戶給甲公司”）

被告三：李明（李軍之子，繼承人，主張與趙靜一致）

被告四：李娜（李軍之女，繼承人，主張與趙靜一致）

已故關(guān)聯(lián)人：李軍（原甲公司員工，一號房屋原登記產(chǎn)權(quán)人，2016 年 8 月 28 日去世，曾分配一號房屋，后置換為二號房屋并騰退一號房屋）

（二）案情簡介

一號房屋原是甲公司分配給員工李軍的經(jīng)濟(jì)適用房，2001 年 7 月李軍購得該房屋并取得房產(chǎn)證，后李軍將一號房屋置換為案外二號房屋，騰退一號房屋后，甲公司按 “前戶騰退、后戶入住” 的內(nèi)部分配規(guī)則，將一號房屋出售給本單位員工張磊。

2016 年，甲公司與張磊簽訂《北京甲公司職工住宅買賣合同》，約定 “張磊以 3252 元 /㎡、總房款 175608 元購買一號房屋，甲公司負(fù)責(zé)代辦房產(chǎn)證，360 日內(nèi)提交權(quán)屬登記資料，房屋按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”。張磊交齊全款，甲公司交付房屋（張磊入住至今，具體交付日期記不清）。

因一號房屋仍登記在李軍名下，甲公司稱 “為辦理過戶，按要求讓李軍與張磊簽訂《北京甲公司舊有住房買賣合同》”，合同顯示 “李軍（甲方）將一號房屋以 175608 元賣給張磊（乙方），房款付甲公司，委托甲公司辦過戶，房屋按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，落款日期 2016 年 8 月 1 日，甲公司蓋章，但 “李軍” 簽名處無捺印。

2016 年 8 月 8 日，李軍因重傷住院，8 月 28 日去世。趙靜、李明、李娜作為李軍法定繼承人（李軍父母已去世），否認(rèn)《舊有住房買賣合同》上 “李軍” 簽名的真實(shí)性，提交李軍住院病歷、照片等證據(jù)，證明 “2016 年 8 月 1 日李軍重傷無法簽字”，并稱 “李軍 2010 年已將一號房屋交還甲公司，此后與房屋無關(guān)，從未與張磊簽合同，只與甲公司有交易關(guān)系，同意將房屋過戶給甲公司，但不同意直接過戶給張磊”。

2017 年 10 月，甲公司向北京市國土資源局西城分局提交《不動產(chǎn)登記申請書》，申請辦理一號房屋過戶，因李軍已去世無法到場，《不動產(chǎn)登記審批書》未通過，過戶失敗。此后甲公司多次與李軍繼承人溝通，均未達(dá)成一致，張磊遲遲拿不到房產(chǎn)證，2024 年起訴甲公司及李軍繼承人，要求配合過戶。

庭審中，甲公司認(rèn)可 “張磊已購一號房屋，未過戶非自身原因”，提交《不動產(chǎn)登記申請書》《審批書》證明 “已履行配合義務(wù)”；張磊認(rèn)可甲公司提交的權(quán)屬登記材料真實(shí)性；李軍繼承人不認(rèn)可上述材料，堅持 “過戶責(zé)任在甲公司”。

二、案件分析

（一）核心關(guān)系：張磊與甲公司存在真實(shí)房屋買賣關(guān)系，李軍與張磊無真實(shí)交易

張磊與甲公司的合同合法有效：《職工住宅買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定（經(jīng)濟(jì)適用住房對內(nèi)出售符合政策），張磊交齊房款、甲公司交付房屋，已形成合法房屋買賣關(guān)系，甲公司有義務(wù)按約定辦理過戶；

李軍與張磊的合同無真實(shí)意思：《舊有住房買賣合同》約定 “房款付甲公司”，實(shí)際房款由張磊付甲公司，李軍未收房款；李軍 2010 年已騰退房屋，與一號房屋無實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)；繼承人提交的病歷證明 “簽約時李軍無法簽字”，無證據(jù)證明李軍授權(quán)他人簽字，故該合同未成立，李軍與張磊無真實(shí)買賣關(guān)系。

（二）過戶責(zé)任：甲公司需協(xié)調(diào)繼承人，先過戶至自身名下再過戶給張磊

甲公司的合同義務(wù)不可免除：《職工住宅買賣合同》明確 “甲公司負(fù)責(zé)代辦房產(chǎn)證”，雖房屋登記在李軍名下，但甲公司作為分配單位，有義務(wù)協(xié)調(diào)原權(quán)利人（李軍及繼承人）完成過戶，不能以 “李軍未到場、繼承人不配合” 為由免除責(zé)任；

李軍繼承人的協(xié)助義務(wù)：可先過戶給甲公司：李軍繼承人認(rèn)可 “李軍已將房屋交還甲公司”，且同意 “將房屋過戶給甲公司”，基于 “李軍與甲公司的騰退置換關(guān)系”，繼承人作為李軍權(quán)利義務(wù)的承受者，有義務(wù)配合將房屋過戶至甲公司名下，這是后續(xù)過戶給張磊的前提；

“兩步過戶” 符合事實(shí)與法律：因一號房屋原登記在李軍名下，且李軍與張磊無真實(shí)交易，直接從李軍繼承人過戶給張磊缺乏法律依據(jù)；而甲公司是房屋分配與流轉(zhuǎn)的核心主體，先由繼承人過戶給甲公司，再由甲公司過戶給張磊，既尊重 “李軍與甲公司的騰退關(guān)系”，也履行 “甲公司與張磊的買賣合同義務(wù)”，符合 “房地一體” 及 “合同相對性” 原則。

（三）甲公司 “已履行配合義務(wù)” 的抗辯不成立

配合義務(wù)不止于提交材料：甲公司雖提交了權(quán)屬登記材料，但未解決 “李軍去世后繼承人不配合” 的核心問題，根據(jù)《職工住宅買賣合同》約定，“代辦房產(chǎn)證” 包括協(xié)調(diào)所有相關(guān)方（含繼承人），僅提交材料未完成過戶，不能視為 “完全履行義務(wù)”；

內(nèi)部分配規(guī)則不能對抗合同義務(wù)：甲公司 “前戶騰退、后戶入住” 的內(nèi)部分配規(guī)則，是其內(nèi)部管理方式，不能以此為由免除對張磊的過戶義務(wù)，作為專業(yè)住房分配單位，應(yīng)預(yù)見 “房屋登記在原權(quán)利人名下” 可能產(chǎn)生的過戶風(fēng)險，提前規(guī)避或承擔(dān)后續(xù)協(xié)調(diào)責(zé)任。

（四）李軍繼承人 “不直接過戶給張磊” 的主張成立，但需配合 “兩步過戶”

繼承人無義務(wù)直接過戶給張磊：李軍與張磊無真實(shí)買賣關(guān)系，繼承人僅對李軍的權(quán)利義務(wù)負(fù)責(zé)，與張磊無合同關(guān)系，故無義務(wù)直接將房屋過戶給張磊；

繼承人有義務(wù)配合過戶給甲公司：李軍已將房屋交還甲公司，視為 “李軍與甲公司達(dá)成騰退置換協(xié)議”，繼承人作為遺產(chǎn)管理人，應(yīng)繼續(xù)履行李軍的剩余義務(wù)（配合過戶給甲公司），且繼承人自身也同意 “過戶給甲公司”，故該義務(wù)合法合理。

三、裁判結(jié)果

被告趙靜、李明、李娜于本判決生效之日起 10 日內(nèi)，協(xié)助將位于北京市西城區(qū)一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記至被告甲公司名下；

上述過戶完成當(dāng)日，被告甲公司協(xié)助將位于北京市西城區(qū)一號房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬變更登記至原告張磊名下；

四、案件啟示

（一）單位內(nèi)部分配住房：2 點(diǎn)規(guī)避過戶風(fēng)險

及時辦理原權(quán)利人過戶注銷，避免 “登記在舊業(yè)主名下”：單位分配騰退房屋時，應(yīng)在新業(yè)主購房前，要求舊業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)過戶注銷（如過戶至單位名下），避免 “房屋已交付新業(yè)主，仍登記在舊業(yè)主名下” 的情況，本案甲公司未及時注銷李軍的產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致后續(xù)過戶受阻；

書面明確過戶責(zé)任，留存授權(quán)文件：與新業(yè)主簽訂的買賣合同中，需明確 “過戶的全部流程、責(zé)任主體、逾期過戶的違約責(zé)任”；若需舊業(yè)主配合，應(yīng)提前讓舊業(yè)主出具《授權(quán)委托書》（注明委托事項、期限），避免舊業(yè)主去世或不配合時無法推進(jìn)，本案甲公司未留存李軍的授權(quán)文件，導(dǎo)致《舊有住房買賣合同》被否認(rèn)。

（二）職工購買單位住房：3 點(diǎn)保障自身權(quán)益

確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，留存付款憑證：購房前要求單位出具房屋產(chǎn)權(quán)查詢記錄，確認(rèn) “無抵押、無查封、登記狀態(tài)清晰”；付款時通過銀行轉(zhuǎn)賬（備注 “一號房屋購房款”），留存發(fā)票、收據(jù)，避免現(xiàn)金支付，本案張磊交齊全款且留存憑證，是證明 “真實(shí)購房” 的關(guān)鍵；

明確房產(chǎn)證辦理時限及違約責(zé)任：在買賣合同中約定 “具體的房產(chǎn)證交付時間（如‘入住后 X 日內(nèi)’），逾期未辦的違約金（如‘按房款日萬分之五計算’）”，避免單位拖延，本案張磊與甲公司僅約定 “360 日內(nèi)提交資料”，未約定 “房產(chǎn)證交付時限及違約金”，維權(quán)時缺乏明確依據(jù)；

關(guān)注房屋性質(zhì)，確認(rèn)過戶條件：若房屋是經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等政策性住房，需確認(rèn) “是否滿足上市交易年限、是否需補(bǔ)繳土地出讓金”，本案房屋 “按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，無上市交易限制，為過戶提供了政策基礎(chǔ)。

（三）繼承人處理遺產(chǎn)房屋：2 點(diǎn)注意事項

先厘清遺產(chǎn)與原單位的關(guān)系，再決定是否配合過戶：如本案中李軍繼承人先確認(rèn) “李軍已將房屋交還甲公司”，再同意 “過戶給甲公司”，避免因 “不了解歷史交易” 盲目拒絕，導(dǎo)致糾紛擴(kuò)大；

否認(rèn)合同簽名需舉證，避免承擔(dān)不利后果：若否認(rèn)遺產(chǎn)人簽訂的合同，需提交病歷、筆跡鑒定、證人證言等直接證據(jù)，本案李軍繼承人提交的住院病歷，成功證明 “簽約時李軍無法簽字”，為自身抗辯提供有力支撐。

（四）單位與繼承人的協(xié)調(diào)：1 個核心原則

以 “解決問題” 為導(dǎo)向，避免互相推諉：單位應(yīng)主動承擔(dān)協(xié)調(diào)責(zé)任，繼承人應(yīng)尊重遺產(chǎn)的歷史交易關(guān)系，雙方可通過 “兩步過戶”“補(bǔ)償協(xié)商” 等方式達(dá)成一致，如本案中 “繼承人過戶給單位，單位再過戶給職工” 的方案，既解決了產(chǎn)權(quán)歸屬，也避免了矛盾激化。

本案核心警示：單位內(nèi)部分配住房，需重視產(chǎn)權(quán)登記的 “銜接問題”，職工購房時要明確過戶責(zé)任與時限，繼承人處理遺產(chǎn)房屋需厘清歷史交易。無論哪一方，都應(yīng)留存書面證據(jù)，避免 “口頭約定”“無授權(quán)簽字”，否則可能導(dǎo)致 “住了房卻拿不到證” 的被動局面，最終需通過訴訟解決，耗時耗力。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容