本案是一起涉及農(nóng)村房屋買賣及后續(xù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議效力的糾紛案件。申請(qǐng)人黃某并非四川省儀隴縣新政鎮(zhèn)大東村村民，其與該村村民簽訂了一份《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》，約定以房屋抵償借款。隨后，因該房屋被納入城市規(guī)劃區(qū)拆遷范圍，黃某基于該房屋抵償協(xié)議，與四川省儀隴縣新縣城建設(shè)指揮部簽訂了《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》，希望通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式獲得拆遷補(bǔ)償。

然而，在履行過(guò)程中，儀隴縣政府及相關(guān)部門認(rèn)為黃某并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)取得該村宅基地上的房屋，因此拒絕履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議。黃某不服，提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與指揮部簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議有效，并要求儀隴縣政府依約履行補(bǔ)償義務(wù)。

案件經(jīng)過(guò)一審和二審，法院均認(rèn)為黃某與村民簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，基于無(wú)效協(xié)議簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議也無(wú)效，因此駁回了黃某的訴訟請(qǐng)求。黃某不服，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高法?jīng)審查后，裁定駁回其再審申請(qǐng)，維持了原審判決。

法律分析

本案的核心爭(zhēng)議問(wèn)題有兩個(gè)：

1. 非本村成員購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為是否有效
2. 基于無(wú)效房屋買賣協(xié)議簽訂的房屋拆遷協(xié)議是否有效

1. 非本村成員購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為是否有效

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和相關(guān)政策，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體組織（如村民委員會(huì)或村民小組），其使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有。法律對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)有嚴(yán)格限制，明確規(guī)定農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人的行為無(wú)效。

本案中，黃某并非四川省儀隴縣新政鎮(zhèn)大東村村民，其與該村村民簽訂的《關(guān)于以房屋抵還借款的協(xié)議》本質(zhì)上屬于房屋買賣行為。由于黃某不具備該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，該房屋買賣行為違反了法律和政策規(guī)定，因此法院認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效。

2. 基于無(wú)效房屋買賣協(xié)議簽訂的房屋拆遷協(xié)議是否有效

房屋拆遷協(xié)議是以房屋所有權(quán)為基礎(chǔ)簽訂的協(xié)議。如果房屋買賣協(xié)議本身無(wú)效，則買方無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，其基于無(wú)效買賣協(xié)議簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議也失去了合法的前提基礎(chǔ)。

本案中，黃某與村民簽訂的房屋買賣協(xié)議已被認(rèn)定為無(wú)效，因此其基于該無(wú)效協(xié)議與四川省儀隴縣新縣城建設(shè)指揮部簽訂的《儀隴縣城市規(guī)劃區(qū)房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》也被認(rèn)定為無(wú)效。黃某無(wú)權(quán)要求儀隴縣政府履行該拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

3. 最高法的裁判意見(jiàn)

最高人民法院在裁定中指出：

• 農(nóng)村宅基地使用權(quán)嚴(yán)格限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，非本村成員無(wú)權(quán)取得該村宅基地的使用權(quán)；
• 黃某與村民簽訂的房屋買賣協(xié)議因違反法律和政策規(guī)定而無(wú)效；
• 基于無(wú)效房屋買賣協(xié)議簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議也因缺乏合法前提而無(wú)效；
• 黃某請(qǐng)求儀隴縣政府履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議沒(méi)有法律依據(jù)，原審判決駁回其訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。

最高法的裁定進(jìn)一步明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制，為類似案件提供了明確的裁判指引。

簡(jiǎn)要分析

本案的裁判結(jié)果體現(xiàn)了法律對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制。農(nóng)村宅基地具有特殊性，其不僅是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，還與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份密切相關(guān)。法律通過(guò)限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，旨在保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

本案中，黃某作為非本村成員，試圖通過(guò)房屋買賣協(xié)議和拆遷補(bǔ)償協(xié)議獲取該村宅基地上的權(quán)益，顯然違背了法律和政策的規(guī)定。法院通過(guò)認(rèn)定房屋買賣協(xié)議無(wú)效，進(jìn)一步否定了基于該無(wú)效協(xié)議簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力，維護(hù)了法律的權(quán)威性和農(nóng)村土地管理秩序。

此外，本案也提醒廣大公眾，農(nóng)村宅基地及其上房屋的買賣存在較高的法律風(fēng)險(xiǎn)。非本村成員在購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定，避免因違反法律而導(dǎo)致合同無(wú)效，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的類似糾紛，當(dāng)事人應(yīng)通過(guò)合法途徑解決爭(zhēng)議，而非試圖規(guī)避法律規(guī)定。