觀點(diǎn)網(wǎng) 萬物云發(fā)布業(yè)績的時(shí)間定得越來越早了，公司上市后的首份中報(bào)是在8月24日，去年是在23日，今年再次提前，成為了首個(gè)發(fā)布中期業(yè)績及舉辦發(fā)布會(huì)的上市物企。

8月18日傍晚，萬物云發(fā)布了今年上半年的業(yè)績公告，并于此日下午召開了發(fā)布會(huì)，由董事長朱保全、首席運(yùn)營官何曙華、副總經(jīng)理葉菲、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王緒斌、董事會(huì)秘書黃旻等管理層出席。

除了越來越早的時(shí)間，萬物云將舉辦業(yè)績會(huì)的地點(diǎn)也換了，從過往的深圳總部，改為在武漢舉行。

據(jù)與會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，萬物云此番“換空間”是因?yàn)楣緦⒇?cái)務(wù)共享中心、人事共享中心以及萬科物業(yè)的數(shù)字運(yùn)營中心均設(shè)置在此，未來將會(huì)經(jīng)常性地在武漢召開全國性會(huì)議。

業(yè)績會(huì)流程方面則與過去并無二致，在會(huì)議伊始，朱保全分享了自己的一個(gè)看法，在房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行期后，物業(yè)行業(yè)也步入存量階段，對(duì)于物企而言，能否找到自己的獨(dú)立發(fā)展之道是非常重要的。

他表示，如果找到了屬于自己的發(fā)展之道，那么從2025年開始，物業(yè)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入一次反彈的階段，尤其是在收益方面。

“如果大家的獨(dú)立發(fā)展能力在過去的三年已經(jīng)逐步構(gòu)建起來，而關(guān)聯(lián)交易的比例也已經(jīng)降到一定底部的時(shí)候，那么在今年有可能會(huì)出現(xiàn)收益的'剪刀差'，也就是靠獨(dú)立業(yè)務(wù)獲得收益的增量，會(huì)大于與開發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)毛利下滑的差值?！?/p>

業(yè)績“剪刀差”

在今年3月份，萬物云舉行的2024年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，王緒斌曾預(yù)測(cè)，公司2025年的非開發(fā)商核心業(yè)務(wù)的增速會(huì)大于開發(fā)商業(yè)務(wù)的降速，并且呈現(xiàn)一個(gè)正向剪刀差的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

本次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，王緒斌表示，從中報(bào)數(shù)據(jù)來看正向剪刀差基本實(shí)現(xiàn)。

萬物云近些年來一直在減少與關(guān)聯(lián)方之間的交易規(guī)模，于2022-2024年各報(bào)告期末，持續(xù)關(guān)連交易占公司整體收入比例分別為16.0%、13.5%、9.5%，到了今年上半年則進(jìn)一步下降至6.5%。

此次關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的縮減并未影響到萬物云的業(yè)績基本面。報(bào)告顯示，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入181.4億元，同比增長3.1%；毛利24.9億元，同比增長3.8%，毛利率13.7%，與去年同期持平；期內(nèi)錄得凈利潤8.4億元，同比增長5.4%，其中歸母凈利潤約7.9億元，同比增長3.9%。核心凈利潤達(dá)13.2億元，同比增長10.8%。

截至報(bào)告期末，公司現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)114.6億元，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流同比增加20.5億元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約109.37億元，較去年底減少25.16億元，減少部分主要用于分紅及支付投資款項(xiàng)。

王緒斌表示，基于中報(bào)3.1%的營收增長與10.8%的核心凈利潤增長，預(yù)計(jì)這兩項(xiàng)指標(biāo)2025年全年增速會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。而業(yè)績達(dá)成的核心路徑在于通過彈性定價(jià)等帶來的物業(yè)底盤的內(nèi)生增長，新業(yè)務(wù)新能力價(jià)值釋放，投資驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長，以及AI帶來的降本增效等。

圖片來源：公司公告

從三大業(yè)務(wù)板塊來看，萬物云今年上半年表現(xiàn)較好的部分是社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了同比增長11.8%至113.2億元，占總營收比例約62.4%，其中住宅物業(yè)服務(wù)收入達(dá)102.8億元，同比增長10.4%，期內(nèi)新增項(xiàng)目168個(gè)，累計(jì)合同項(xiàng)目達(dá)5178個(gè)。物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)表現(xiàn)良好，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入51.7億元，同比增長7.7%，新增項(xiàng)目291個(gè)，累計(jì)合同項(xiàng)目3284個(gè)。

另一方面，公司蝶城戰(zhàn)略也迎來了收獲期，上半年累計(jì)完成300個(gè)蝶城改造，覆蓋1688個(gè)項(xiàng)目，占在管項(xiàng)目總量的38.3%，提效金額高達(dá)2.3億元。受益于此，萬物云旗下居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)也得到了一次爆發(fā)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入8.6億元，同比大幅增長39.6%，是增速最快的一個(gè)業(yè)務(wù)。年初公司管理層提出要新增112家樸鄰門店的計(jì)劃，上半年也已完成接近80%的進(jìn)度條，新增門店89個(gè)，累計(jì)門店達(dá)589個(gè)。

“換空間”

對(duì)于當(dāng)前行業(yè)物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮等形勢(shì)，萬物云首席運(yùn)營官何曙華指出是由于房地產(chǎn)市場的調(diào)整，業(yè)主產(chǎn)生了“成本焦慮”，因此開始對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和價(jià)格的關(guān)注度顯著提升，而部分地方政府出臺(tái)物業(yè)費(fèi)價(jià)格政策則是放大了這種“焦慮”。

他指出，這種現(xiàn)象最根本的原因是信息不對(duì)稱，在這個(gè)背景下，萬科物業(yè)的“彈性定價(jià)”模式恰恰是目前市場自我調(diào)節(jié)的必然過程，這種定價(jià)機(jī)制本質(zhì)上是對(duì)行業(yè)常態(tài)的修復(fù)。

何曙華特別強(qiáng)調(diào)，彈性定價(jià)不是鼓吹物業(yè)費(fèi)降價(jià)，它既尊重業(yè)主對(duì)于服務(wù)品質(zhì)期望的合理訴求，也保障物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動(dòng)態(tài)平衡。

數(shù)據(jù)顯示，今年萬科物業(yè)在重慶落地彈性定價(jià)的項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)收繳率提升了20%；上半年公司在存量市場中獲取114個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，年化飽和收入約6.68億元，同比增長31.5%。

除了解決行業(yè)問題，萬物云也在努力消除來自關(guān)聯(lián)方的影響。

據(jù)了解，自去年11月以來，萬物云已從萬科方面買下了八批資產(chǎn)，包括武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、萬驛商管、深圳創(chuàng)智云中心、沈陽鹿特丹廣場、萬瑜置業(yè)、杭州元廣以及一批住宅、商鋪、車位等。

2024年內(nèi)，萬物云通過接收“萬科資產(chǎn)包”，平掉了12億元的應(yīng)收賬款，進(jìn)入2025年，公司在被動(dòng)“平賬”的同時(shí)，也針對(duì)這些資產(chǎn)采取了一些去化行動(dòng)。

為了高效推進(jìn)關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的去化工作，萬物云在今年3月成立了一個(gè)“驚蟄”專項(xiàng)工作組。葉菲解釋稱，這一命名寓意煥發(fā)新生、破土而出的堅(jiān)定決心。

她指出，針對(duì)不同資產(chǎn)類型，公司制定了差異化策略，對(duì)于銷售型資產(chǎn)，重點(diǎn)把控銷售價(jià)格與獲取成本的關(guān)系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實(shí)現(xiàn)應(yīng)賣盡賣，持有期間注重盤活經(jīng)營以提升價(jià)值；對(duì)于運(yùn)營型資產(chǎn)，則致力于精細(xì)化運(yùn)營。

而在去化周期方面，葉菲則表示預(yù)計(jì)會(huì)用6年時(shí)間來實(shí)現(xiàn)銷售型資產(chǎn)的去化。“考慮到現(xiàn)在是資產(chǎn)去化比較有壓力的一個(gè)定價(jià)周期，同時(shí)我們的資產(chǎn)負(fù)債表是比較健康的，所以在（資產(chǎn)去化）這件事情上會(huì)從容一些，就用時(shí)間換空間?！?/p>

今年萬物云的資產(chǎn)去化目標(biāo)是4億元左右，其中的80%是針對(duì)車位資產(chǎn)，15%是住宅、商業(yè)、公寓資產(chǎn)，剩下5%是辦公資產(chǎn)。截止上半年，公司已完成1.4億元的去化任務(wù)。

對(duì)于行業(yè)未來的走向，朱保全認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)對(duì)于頭部物企而言存在著一個(gè)共同機(jī)遇，即頭部聚焦效應(yīng)。

他提到，在存量主導(dǎo)時(shí)代，每年會(huì)有超過2萬個(gè)住宅小區(qū)更換物業(yè)公司，住宅物業(yè)項(xiàng)目的換手率已經(jīng)從2021年的1.7%，上升至2024年的3.3%；同時(shí)還存在約4.8萬億元的非住物業(yè)市場規(guī)模。

另一方面，在過去3年，整個(gè)市場的增長量顯著地在向著頭部規(guī)模企業(yè)靠攏，也就是說，未來行業(yè)集中度將越來越高。因此對(duì)于頭部物企而言，未來仍存在巨大的市場空間。

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