8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新一期全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，新房與二手房價(jià)格下跌城市數(shù)量均有所增加，房價(jià)環(huán)比、同比指標(biāo)呈現(xiàn)分化特征，而開發(fā)投資、新開工、銷售等核心指標(biāo)也面臨不同程度的壓力。在此背景下，市場供求關(guān)系的平衡、購房者預(yù)期的穩(wěn)定成為關(guān)鍵。

新房價(jià)格指數(shù)

7月份房價(jià)指數(shù)顯示，房價(jià)下跌城市數(shù)量有所增加，也說明市場還處于深度調(diào)整的階段。更說明各地要打起精神，全力以赴落實(shí)好政策和促進(jìn)供求關(guān)系平衡，確保房價(jià)趨穩(wěn)和預(yù)期向好。

1、房價(jià)指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，7月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-3.4%。1）其中環(huán)比指標(biāo)惡化，而同比指標(biāo)改善。對于環(huán)比指標(biāo)來說，其和房價(jià)下跌的城市數(shù)量增加有關(guān)系，所以會使得7月份數(shù)據(jù)表現(xiàn)略差。當(dāng)然7月份也是市場的淡季，也說明淡季階段降價(jià)促銷力度有所增大。而同比指標(biāo)總體改善，進(jìn)一步說明房價(jià)筑底的信號持續(xù)清晰，對于房價(jià)趨穩(wěn)預(yù)期的增強(qiáng)具有積極作用。2）最近四個(gè)月，也就是二季度以來的環(huán)比跌幅總體在擴(kuò)大，要求各地打起精神，落實(shí)好各類政策，同時(shí)持續(xù)挖掘市場需求，真正激活交易量，促進(jìn)價(jià)格穩(wěn)定，這個(gè)是三季度最關(guān)鍵的工作。開發(fā)商反饋也是，目前最大的工作任務(wù)就是抓銷售。但是即便是新房項(xiàng)目，也面臨同質(zhì)化的問題，也發(fā)現(xiàn)客戶選擇面多，所以也會有各類降價(jià)的動作。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，從7月份一二三線城市的房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.1%、-0.4%和-0.3%。而同比漲幅則為-1.1%、-2.8%和-4.2%。其中一線城市的指標(biāo)在改善，這也說明一線城市購房需求依然具有一定的規(guī)模，而且確實(shí)一些新房項(xiàng)目推出后，疊加好產(chǎn)品和價(jià)格優(yōu)勢，購房者認(rèn)購積極性較好。二線城市跌幅有所擴(kuò)大，應(yīng)理解為季節(jié)效應(yīng)。到了傳統(tǒng)金九銀十階段，預(yù)計(jì)還會有一波購房交易積極態(tài)勢，進(jìn)而帶動房價(jià)環(huán)比跌幅收窄。

3、城市數(shù)量

7月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量在減少，從此前的14個(gè)變?yōu)?個(gè)。反過來房價(jià)下跌的城市數(shù)量有所增加，從此前的56個(gè)變?yōu)?0個(gè)。我們認(rèn)為，房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加，固然有7月份淡季的因素，但這個(gè)并非唯一的原因。實(shí)際上二季度開始一些開發(fā)商就反饋，購房需求量確實(shí)在減少。所以提振住房消費(fèi)需求依然是核心工作。而對于一些降價(jià)的項(xiàng)目，各地要引導(dǎo)好宣傳好?？陀^上房價(jià)的調(diào)整是符合供求關(guān)系規(guī)律的，合理的降價(jià)會和市場需求更為匹配，但對于劇烈的價(jià)格調(diào)整則需要密切關(guān)注，防范影響市場預(yù)期不穩(wěn)。

4、城市排行

當(dāng)前房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市為6個(gè)，包括上海、烏魯木齊、宜昌、三亞、長春和常德。從歷次房價(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)來看，上海表現(xiàn)一直是最好的。目前上海市區(qū)項(xiàng)目總體銷售較好。而近郊區(qū)項(xiàng)目具有地鐵等配套的，也有較好的銷售。加之二手房交易積極，帶來較為強(qiáng)勁的換房需求。對于其他城市來說，是否具有可持續(xù)性還需要觀察。但建議各地下半年要加大城中村改造力度，疊加房票等工具持續(xù)促進(jìn)去庫存工作開展。

5、市場趨勢

要高度重視房價(jià)對于市場交易的影響。第一，鑒于二季度開始房價(jià)回穩(wěn)的壓力有所增大，三季度各地要把穩(wěn)房價(jià)作為一項(xiàng)重要工作。穩(wěn)房價(jià)不代表房價(jià)保持不變，對于各批次的項(xiàng)目要靈活定價(jià)，更好和市場需求匹配。對于一些價(jià)格調(diào)整過大的，要科學(xué)評估，防范產(chǎn)生預(yù)期不穩(wěn)的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。第二，近期傳言部分央企會收購房企庫存房源，總體上確實(shí)要發(fā)揮好各類收儲房源工作的優(yōu)勢和機(jī)制。同時(shí)要積極引導(dǎo)各類購房需求釋放。近期包括北京等地出臺購房政策，進(jìn)一步說明政策還需發(fā)力，尤其是要持續(xù)降低購房的成本，更好鼓勵(lì)購房需求積極釋放。第三，要科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)。部分城市房企近期不做大戶型，而改為小戶型。其實(shí)也是看到了周邊大戶型項(xiàng)目扎堆的情況，所以此類操作反而是值得鼓勵(lì)的，至少是結(jié)合周邊項(xiàng)目的供求關(guān)系合理進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，有助于和市場需求更吻合，也有助于價(jià)格的穩(wěn)定，防范新房領(lǐng)域銷售的內(nèi)卷。

二手房價(jià)格指數(shù)

二手房市場和新房市場一樣，總體面臨下跌城市數(shù)量較多、市場仍在深度調(diào)整的情況。此類價(jià)格下跌會帶來一些影響。一是側(cè)面說明認(rèn)購二手房的性價(jià)比較高，二是要關(guān)注近期房產(chǎn)縮水要補(bǔ)足抵押物的新情況，三是要關(guān)注近期部分中介撤銷二手房掛牌價(jià)的新動向。

1、房價(jià)指數(shù)

根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，7月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-5.9%。二手房市場的數(shù)據(jù)表現(xiàn)方面，有一點(diǎn)和新房略有差異，即此次環(huán)比跌幅是有所收窄的，而不是擴(kuò)大的。這也和二手房過去跌幅力度較大是有關(guān)系的，這個(gè)是積極信號。當(dāng)然各地目前反饋二手房的新動向，即“房東不愿繼續(xù)降價(jià)銷售、購房者不降價(jià)就不買”的困局，進(jìn)而導(dǎo)致二手房交易面臨買賣受困的新問題。從市場規(guī)律看，一些非常好的二手房，實(shí)際價(jià)格可上漲2%，但其他項(xiàng)目總體上都需要降價(jià)才能銷售，否則掛牌周期和交易周期會異常長。

2、城市分類

根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，從7月份一二三線城市的房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-1.0%、-0.5%和-0.5%。而同比漲幅則為-3.4%、-5.6%和-6.4%。各地二手房總體上都處于持續(xù)深度調(diào)整的階段。其中一線城市環(huán)比跌幅有所擴(kuò)大。一個(gè)很重要的原因是，去年930新政以來，一線城市很多老破小為很多限購松綁的購房者所認(rèn)購，市場交易是不錯(cuò)的。當(dāng)前購房需求相對回落，自然要求房東主動降價(jià)。當(dāng)然也有部分區(qū)域反饋，由于周邊沒有新房供應(yīng)，一些二手房交易反而是不錯(cuò)的，尤其是戶型較好的房源。

3、城市數(shù)量

7月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量保持不變，依然為1個(gè)。更多則還是房價(jià)下跌的城市，上次統(tǒng)計(jì)為69個(gè)，此次為68個(gè)。這說明二手房的價(jià)格調(diào)整是普遍的。當(dāng)前房東確實(shí)進(jìn)入到非常糾結(jié)的狀態(tài)，因?yàn)閮r(jià)格基本上在高點(diǎn)已經(jīng)跌了30%，再下降確實(shí)在心理上難以接受。雖然部分城市推出單邊代理的模式，但市場反饋是此類模式適用于一些高端項(xiàng)目，普通房源并不適用單邊代理。總體上二手房的價(jià)格調(diào)整是各地三季度要繼續(xù)關(guān)注的內(nèi)容。

4、城市排行

當(dāng)前房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有1個(gè)，即太原。太原市場屬于相對穩(wěn)健的市場，過去房地產(chǎn)也沒有像其他省會城市一樣大規(guī)模的擴(kuò)大，所以市場數(shù)據(jù)會保持相對穩(wěn)定。從跌幅來看，武漢、北京等城市的跌幅是比較大的，也說明此類城市二手房市場的供求矛盾是比較大的，所以會在價(jià)格層面有所反映。

5、市場趨勢

二手房依然處于價(jià)格深度調(diào)整的階段。要關(guān)注二手房市場的四個(gè)重要情況。一是二手房的價(jià)格調(diào)整并沒有結(jié)束，考慮到目前二手房的價(jià)格調(diào)整觸碰到房東的底線，各地要積極對二手房的降價(jià)情況進(jìn)行調(diào)研，否則也會出現(xiàn)“即便已深度下跌但市場需求無法有效激發(fā)”的尷尬。二是要宣傳好認(rèn)購二手房的性價(jià)比。畢竟二手房價(jià)格基本上回歸到2018年以前的水平，二手房的價(jià)格泡沫少了很多，認(rèn)購二手房性價(jià)比非常高。三是要關(guān)注近期房產(chǎn)縮水要補(bǔ)足抵押物的新情況。部分地方反饋，由于房價(jià)下跌導(dǎo)致二手房房產(chǎn)即抵押物的價(jià)值縮水，銀行要求補(bǔ)足差額，進(jìn)而對部分購房者產(chǎn)生了困惑或資金壓力。四是可關(guān)注近期部分中介撤銷二手房掛牌價(jià)的新動向。此類動作說明二手房價(jià)格穩(wěn)定的重要性。尤其是二手房的掛牌價(jià)持續(xù)下跌，導(dǎo)致部分房東產(chǎn)生了恐慌心理，同時(shí)也會使得一些購房者持續(xù)觀望而不入市。此事至少說明各地對于二手房方面的價(jià)格引導(dǎo)是有積極動作的。

開發(fā)投資與銷售

數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整的階段，各地要持續(xù)創(chuàng)新，探索一條持續(xù)有效的穩(wěn)樓市之路。

1、開發(fā)投資

1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-12.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)關(guān)系固定資產(chǎn)投資，也和GDP走勢密切相關(guān)。各地要重視該指標(biāo)的穩(wěn)定。目前購地房企的資金壓力還是略大，要警惕其對此類指標(biāo)的拖累。當(dāng)然對于既有的土地項(xiàng)目，要持續(xù)優(yōu)化開發(fā)投資等政策，鼓勵(lì)房企積極開工建設(shè)。尤其是結(jié)合市場需求的好房子產(chǎn)品，持續(xù)增強(qiáng)銷售預(yù)期，必要時(shí)候要在預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)房企預(yù)售資金加快回籠。此類工作到位，都有助于房企開發(fā)投資信心的增強(qiáng)。

2、新開工

1-7月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-19.4%，相比前6月繼續(xù)收窄。今年新開工指標(biāo)總體上在積極改善，和新開工的主體結(jié)構(gòu)有關(guān)系。目前可以新開工的房企，普遍都是去年四季度以來銷售狀況不錯(cuò)的房企，且購地的結(jié)構(gòu)也比較好。另外保交房等工作積極到位，也促進(jìn)新開工有較好的成績。

3、竣工

1-7月份，全國房屋竣工面積同比增速為-16.5%，跌幅有所擴(kuò)大。竣工工作還需要持續(xù)發(fā)力，尤其是要持續(xù)做到保交房資金的積極投入。需要說明的是，隨著部分房屋的竣工，部分項(xiàng)目也會進(jìn)入到現(xiàn)房銷售的階段。這也可以解釋為什么部分城市現(xiàn)房銷售表現(xiàn)不錯(cuò)的現(xiàn)象。

4、商品房銷售

1-7月份，全國商品房銷售面積同比增速為-4.0%。該指標(biāo)即跌幅有所擴(kuò)大，要求各地給予充分重視。銷售是市場回穩(wěn)之母，若是銷售不景氣，其對于其他指標(biāo)都會產(chǎn)生拖累效應(yīng)。各地對于一些銷售不錯(cuò)的房源，要積極做好宣傳，尤其是講好好房子的故事，增強(qiáng)購房者入市的信心。同時(shí)對于銷售不好的房源，要在定價(jià)方面、產(chǎn)品優(yōu)化、需求導(dǎo)入等方面努力。一個(gè)很重要的策略是，要加大城中村改造力度，持續(xù)促進(jìn)一些潛在需求批量消化庫存商品房。

5、待售面積

7月份，全國商品房待售面積同比增速為3.4%。今年庫存規(guī)?？傮w上處于同比增速收窄的積極態(tài)勢，和房源供給偏少有關(guān)，也和部分項(xiàng)目確實(shí)有積極銷售有關(guān)。各地要關(guān)注庫存的結(jié)構(gòu)問題。比較典型的案例就是此前幾個(gè)月各地“卷”得房率，導(dǎo)致一些得房率差的房源非常難以銷售。但現(xiàn)在各地對此類政策略有收緊，規(guī)范了新房的建設(shè)，這也使得新房銷售的環(huán)境更優(yōu)。我們也注意到，部分城市近期持續(xù)提好物業(yè)有關(guān)內(nèi)容，這也對新房去庫存會有積極作用。

6、到位資金

1-7月份，全國房企到位資金額同比增速為-7.5%。該指標(biāo)略有惡化，也要求各地進(jìn)一步做好資金方面的工作。應(yīng)該說銀行方面的資金支持是積極到位的，對于房企的資金改善有積極促進(jìn)作用。正如前面提及，銷售工作還需要發(fā)力，否則會制約資金的改善。尤其是近期部分房企遭遇清盤零，也說明銷售不改善，還會制約債務(wù)工作的處置。

7、商品房銷售均價(jià)

1-7月份，全國商品房銷售均價(jià)為9613元/平方米，同比漲幅為-2.4%。該跌幅有所擴(kuò)大。房地產(chǎn)市場總體處于以價(jià)換量的階段，所以對于此類價(jià)格的走勢基本上是符合預(yù)期的。近期也有一些城市取消了限價(jià)政策，客觀上也使得房價(jià)的定價(jià)權(quán)更加靈活。我們認(rèn)為適當(dāng)幅度的價(jià)格調(diào)整，會和供求關(guān)系更加匹配。而從部分企業(yè)層面看，也提出了保價(jià)工作，這也說明價(jià)格穩(wěn)定了，購房者信心才會強(qiáng)，入市節(jié)奏才會快。

8、市場趨勢和策略

今年前7月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)具有幾個(gè)特征。一是房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的工作還需要努力，尤其是二季度以來銷售指標(biāo)是有所惡化的，說明還是需要發(fā)力。二是要把既有的政策重新梳理，確保政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)力。三是下半年房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的基礎(chǔ)依然是扎實(shí)的，尤其是政策工具是積極到位的。要全方位做好房地產(chǎn)市場工作，關(guān)鍵要做好二手房的工作，而非保障房的工作。二手房龐大的掛牌量不消化，始終是個(gè)“雷”，會一直制約房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的改善。各地要加大力度研究如何消化二手房房源，為新房市場提供更好的市場環(huán)境。（來源：易居研究院）

文章來源:易居研究院