近日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議，強調要采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

自2024年9月26日中央政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”以來，整體市場都在推動房地產止跌回穩(wěn)過程中。

2025年以來，中央和地方 “因城施策”出臺相關措施推動房地產止跌回穩(wěn)，政策措施成效明顯，總體延續(xù)去年四季度以來止跌回穩(wěn)的勢頭。

2025年7月30日中央政治局會議召開，此次政治局會議有關房地產行業(yè)沒有專門表述，強調了落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。聯系到7月15日召開的中央城市工作會議來看，高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產止跌回穩(wěn)的重要抓手。

此次國務院第九次全體會議的強調則將“城市更新推進城中村和危舊房改造”的重要性提到了更高的緯度。

2025年8月18日，李強主持召開國務院第九次全體會議強調：采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

半個多月前，7月30日中央政治局會議就曾強調了“高質量開展城市更新”。

我們認為，未來“城市更新”將成為房地產市場重要抓手，

目前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在推動房地產業(yè)止跌回穩(wěn)、構建房地產發(fā)展新模式的重要關口，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國住房需求提供重要支撐。

首先，合理控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市空間結構的集約高效發(fā)展思路將推升城市核心區(qū)價值。其次，高質量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求。從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進程看，前期為了滿足快速城鎮(zhèn)化帶來的剛性住房需求，更多是從期房、中小套型等“增加數量”方面著手，經過20年房地產業(yè)的高速發(fā)展，2021年以來在構建房地產行業(yè)發(fā)展新模式下，下一步需要解決的是住房“好不好”問題。最后，通過“好房子”供給迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，形成新的價格基準，最終形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態(tài)平衡。

通過供需兩端協同發(fā)力，可助力市場止跌回穩(wěn)，中長期則能引導市場向“高品質、低風險、可持續(xù)”的房地產業(yè)發(fā)展新模式轉型。

2025年，中央城市工作會議、中央政治局會議、國務院第九次全體會議三大會議將城市高質量發(fā)展提到了更加重要的位置，與新型城鎮(zhèn)化密切相關的城中村改造和保障房建設，也迎來了新的發(fā)展機遇。

據克而瑞研究中心統(tǒng)計梳理，2025年前7月舊改、棚改類融資同比基本持平：舊改類專項債，共融資379億元，與2024年同期相同；棚改類專項債同比微降1%，前7月分別融資1274億元；

城中村改造、保障房專項債融資大幅增長：城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長487%；保障房融資253億元，較2024年同期增加152億元，同比增長151%。拉動保障性安居大類專項債整體同比增長33%。

前7月城中村改造和保障房建設類專項債發(fā)行規(guī)模增加了672億元，按一般專項債至少1.2倍的本息覆蓋倍數保守計算，將帶來至少800億的房產銷售相關收入增長，相當于2025年前7月商品房銷售金額同比增長1.5個百分點。

城中村多為集體土地上建設的“小產權房”，但無法自由流通，不過由于到城市產業(yè)聚集區(qū)的通勤時間較為合適，城中村往往擁有著大量的外來務工租客，居民就業(yè)能力較強，土地的潛在開發(fā)價值也相對較高。而當前強調的新型城鎮(zhèn)化，既要兼顧土地的使用效率，也要進一步加強城市外來人口的市民化，并通過保障房建設、購房需求側支持等政策滿足這部分人群的合理住房需求。

棚戶區(qū)屬于城鎮(zhèn)土地，在經歷了2015-2020年的大規(guī)模城市更新之后，各地優(yōu)質板塊的棚戶區(qū)已經基本開發(fā)完畢，目前城鎮(zhèn)棚戶區(qū)大多位于老工業(yè)區(qū)或城市邊緣，且本身居住密度不高，土地價值有限，板塊開發(fā)周期過長。為嚴控地方政府隱性債務和相關風險，2021年財政部在對全國人大建議的答復文件中早已明確，專項債支持棚戶區(qū)改造“主要支持在建收尾項目，適度支持新開工項目”，這一表述在專項債分類目錄中沿用至今。

進一步對城中村改造類專項債進行細分，2025年一線城市增長最為顯著，前7月累計發(fā)行規(guī)模達到329億元，同比增長了43.4倍，和2024全年相比，也增長了接近1.5倍。近年來一線城市更為穩(wěn)健的新房市場走勢、可控的庫存指標，尤其是2025年以來層出不窮的高溢價宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發(fā)展環(huán)境。并且年內上海、深圳還沒有完全完成保障性安居類的專項債發(fā)行，預計全年一線城市的同比增幅還將進一步大幅上升。

三線城市增速其次，同比增長198%，較2024年全年增長61%。作為城市高質量發(fā)展的重點區(qū)域，三線城市整體城鎮(zhèn)化發(fā)展水平低于一二線，再加之主城區(qū)面積相對較小，在中心城區(qū)周邊，仍有不少合適的城中村改造項目有待開發(fā)。2025年前7月三線城市共有156個城中村項目獲得了專項債融資，相關項目數量達到了2025年同期的三倍。

二線城市較2024年全年增長20%，增速稍慢于一線和三四線城市。在經歷了2010年以來長達10多年的高速發(fā)展之后，不少二線城市的城市建成區(qū)擴張速度已經遠遠超過了人口和經濟發(fā)展速度，并導致市區(qū)內存在著大量的潛在庫存，適合的城中村潛在發(fā)展機會也相對較少，因此2025年城中村改造類專項債投資增速也稍慢于一線和三四線城市。

具體城市方面，北京排在首位，前7月已有309億融資投向城中村改造類項目，占到全國城中村項目獲得融資的一半以上。近年來，北京市持續(xù)推動城市功能升級與周邊環(huán)境改善，譬如北京朝陽區(qū)在距離北京中心商務區(qū)南部10公里的地方仍有多個城中村，制約著產業(yè)、交通、商業(yè)發(fā)展，以十八里店鄉(xiāng)為代表的城中村改造成為了北京南部發(fā)展的重要戰(zhàn)略重點。

2025年以來，北京朝陽區(qū)已經有8個城中村改造項目獲得了9次專項債融資，合計獲得融資131.75億元，其中朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)3次專項債融資合計91.7億，涉及2個城中村改造項目、4個村落。按北京建設用地結構、地價和房價保守估算，理論上將在長期帶來2000億元以上的優(yōu)質增量土地，以及4000億的新房銷售金額。

重慶以22.8億元排在第二，不過65%的相關融資投向了外圍城區(qū)，市九區(qū)占比僅有35%。其中大足區(qū)獲得融資最多，達到5.63億元，共涉及4個城中村項目，總投資21億元，計劃建設住宅20萬平方米，并對周邊道路、公共服務配套等進行提升。

成都以21.3億元排在第三，也僅有14%的資金投向了主城5區(qū)，絕大多數融資仍投向了郊縣區(qū)域。其中高新區(qū)獲得融資規(guī)模最高，達到8.52億元，兩個項目總投資207億元，預計總收益270億元，共涉及安置房1.5萬個。

扎實推進城市更新行動，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎設施提升等能夠有效推動城市向更高品質、更有溫度、更可持續(xù)的方向邁進。

同時，對安全舒適低碳科技的居住環(huán)境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。

在高質量城市更新背景下，各地供地質量將會不斷提升。未來真正的“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場成交，形成新的價格基準，相對的同地段舊規(guī)產品、二手房等也將擁有新的價格平衡，最終整體市場將形成新的價格梯度，實現房地產市場新的供求關系動態(tài)平衡。