文/狗蛋本蛋

去年4月，上海黃浦豪宅「綠城外灘蘭庭」二期推售，項目備案均價16萬，最小戶型187㎡。

最終，166套房源吸引超400組認購。

更早推售的項目一期，銷售均價約14.5萬，最小戶型210㎡，111套房源同樣吸引超400組認購。

不管購買哪一期房源，上車門檻都要3000萬元，還得三四個人搶一套房。

誰看了都得說一句，這個盤的業(yè)主有實力。

但最近，項目開發(fā)商綠城很納悶：為什么業(yè)主不展示資金實力了？

項目一期去年底交付，業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)入住，8月14日，綠城推售251個車位，萬萬沒想到，認購結(jié)果拉了坨大的：

截至8月21日，只賣掉22個。

認購率不到10%。

現(xiàn)在全國車位去化普遍難，上海也不例外，但沒想到這么難。

這批車位售價在80萬到100萬出頭，對買得起3000萬房子的業(yè)主來說，買個車位自然不在話下。

只是，大家都不想當大冤種。

他們覺得，一套房子住15-20年就該換房了，如果花百八十萬買個車位，到時候割肉出售不劃算，買不如租——

車位月租2000，一年2.4萬，20年48萬。

不買車位的話，省下80萬買理財，利息能覆蓋過半車位租金。

還有一些業(yè)主，可能是投資為主，兩三年后轉(zhuǎn)手，在車位配比充足的情況下，更不可能買車位了。

狗蛋說，這屆業(yè)主不管是A8、A9還是A10，都把算盤打得噼啪響。

不過沒關(guān)系，綠城也有自己的力氣和手段。

前幾天，綠城物業(yè)默默給車位裝上了地鎖。

這樣一來，業(yè)主原本可以臨停的便利就沒有了。想在小區(qū)內(nèi)停車就只有兩種選擇——

要么租，要么買。

業(yè)主表示，我可以租，按照購房合同附帶的前期物業(yè)合同寫的，“車位月租金額2000元”。

綠城表示，我可以配合業(yè)主需求，于是劃出了B2層部分車位作為月租車位。

狗蛋算了下，這里的“部分”一共是20個，不能說寥寥無幾，只能說屈指可數(shù)。

業(yè)主想租，但大概率搶不到。

根據(jù)綠城物業(yè)的說法，這些租賃車位采用先到先得模式，且租賃期限最長不超過3個月。

3個月到期后怎么辦？等候排隊。

也就是說，即使現(xiàn)在租到了，不代表3個月后還能租到。

當然，搶不到租賃車位，你還可以選擇臨停。

開發(fā)商貼心地給了物業(yè)10個臨停車位，每小時收費15元，每天封頂240元。均價超25萬每平的翠湖天地五期，臨時停車位一天封頂也才160元。

看得出來，業(yè)主是真想租，綠城是真不想出租。

一通象征性租賃操作下來，業(yè)主也沒其它選擇了，只剩下買車位的選項。

除非，業(yè)主別把車停進小區(qū)。

為了這事，外灘蘭庭一期業(yè)主這幾天四處奔走，忙著向有關(guān)部門、媒體、街道反映情況。

有業(yè)主提出訴求，希望除了已出售的22個車位和物業(yè)持有的10個臨停車位，其余車位全部開放租賃。

狗蛋說，要真按業(yè)主要求全放開，那綠城得吐一口老血，畢竟200多個車位出租，意味著2個億資金沉下去。

業(yè)主的訴求援引《中華人民共和國民法典》第二百七十六條規(guī)定：

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。

尷尬之處在于，雖然明確應(yīng)該“首先滿足業(yè)主的需要”，但沒有明確到具體條款，實際操作中存在不少模糊地帶，容易引起爭議。

就拿“滿足業(yè)主需要”來說，開發(fā)商可以認為，把車位出售給業(yè)主，就是履行了滿足需求的義務(wù)；

業(yè)主會覺得，自己有選擇租賃車位的權(quán)利，不能只售不租。

綠城是懂點法的，所以你看實際操作，它劃出了20個車位+10個臨停車位出租，以此表明，自己提供了租賃選擇。

最近幾年，隨著地產(chǎn)行情走弱，房子不好賣，車位更不好賣。為了推動車位去化，開發(fā)商只能變相倒逼業(yè)主。

給車位上鎖，綠城已經(jīng)不是第一次這么干了，也不只綠城一家房企這么干。

8月12日，同為綠城開發(fā)的上海豪宅百合園，車位也被裝上了地鎖。

這個小區(qū)同樣售價不菲，洋房+聯(lián)排別墅，總價最低1600萬起，標準車位售價四十萬左右，也是賣不動。

幾百個車位賣不出去，意味著幾個億的資金無法回籠，開發(fā)商肯定忍不了，所以才會上演鎖車位之類的騷操作。

對于閑置車位“只售不租”行為。北京一業(yè)主曾把開發(fā)商告上法庭，去年10月判決結(jié)果出來，法院認定：

小區(qū)開發(fā)商應(yīng)將未售出的產(chǎn)權(quán)車位向業(yè)主開放租賃，并向業(yè)主公開車位的出租、出售及附贈情況…

業(yè)主贏了官司，但小區(qū)車位租賃沒有執(zhí)行。

開發(fā)商拒不執(zhí)行的原因很簡單，如果車位放開租賃，后續(xù)就更賣不動了，旗下其它項目業(yè)主可能會效仿。

當房子本身都不再是穩(wěn)賺不賠的買賣，依附于它的車位，自然也從“標配資產(chǎn)”淪為了“時代負資產(chǎn)”。

在舍棄利潤和舍棄吃相之間，就算是行業(yè)巨頭綠城，也毫不猶豫選擇了后者。

綠城想把資產(chǎn)甩出去，業(yè)主不接這最后一棒。

地鎖，就成了橫在雙方之間的博弈籌碼。