渝北有個(gè)小區(qū)的房子，兩年時(shí)間從 130 萬(wàn)跌到 72 萬(wàn)，跌幅快 40%！有人說(shuō) “這是抄底好時(shí)機(jī)”，有人卻罵 “買了就是套牢”，到底是撿漏還是踩坑？今天肥得板就帶大家扒一扒這事兒的貓膩，看完你再?zèng)Q定要不要下手！

先給大家上硬數(shù)據(jù)，不搞虛的 —— 這些都是 2025 年 8 月 1 號(hào)到 20 號(hào)剛出來(lái)的成交記錄，每一筆都能查著。最早入手的業(yè)主，2022 年花 132 萬(wàn)買了套建面 90㎡的精裝三房，現(xiàn)在掛 75 萬(wàn)都沒(méi)人問(wèn)，虧的 57 萬(wàn)在重慶妥妥能提輛寶馬 5 系；我侄兒子 2023 年 107 萬(wàn)買了同戶型，今年 8 月中介給他估價(jià)只剩 80 萬(wàn)，等于兩年白干；最狠的是 8 月中旬剛成交的一套，建面 88㎡、樓層還不錯(cuò)的精裝房，才賣 72 萬(wàn)，單價(jià)算下來(lái) 8180 元 /㎡，比 2023 年小區(qū) 1.4 萬(wàn) /㎡的均價(jià)跌了快 40%。而且跟整個(gè)渝北區(qū)比，今年 8 月渝北二手房均價(jià)是 1.12 萬(wàn) /㎡，這小區(qū)的成交價(jià)比區(qū)域均價(jià)還低了約 27.1%，可見(jiàn)它跌得確實(shí)比周邊都狠。

但奇怪的是，就在這小區(qū)房?jī)r(jià)跌得 “親媽不認(rèn)” 的時(shí)候，隔壁小區(qū)同戶型卻還能賣 90 萬(wàn)，為啥子差距這么大？肥得板今年 8 月專門跑了兩趟，還查了渝北區(qū)的官方文件，發(fā)現(xiàn)這背后的矛盾比重慶的火鍋還 “燙嘴”。

先說(shuō)大家最關(guān)心的學(xué)校問(wèn)題。當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拍著胸脯說(shuō) “小區(qū)旁要建重點(diǎn)小學(xué)，2024 年就能招生”，結(jié)果到 2025 年 8 月，學(xué)校工地就只蓋了個(gè)地基，連教學(xué)樓的影子都沒(méi)見(jiàn)著。我去渝北區(qū)教育局官網(wǎng)查了今年 8 月 8 號(hào)發(fā)的通報(bào)，上面寫著 “這片區(qū)學(xué)校因?yàn)橥恋夭疬w問(wèn)題，建設(shè)進(jìn)度延遲，招生時(shí)間還沒(méi)定”。

可現(xiàn)在中介還在跟購(gòu)房者說(shuō) “學(xué)校明年肯定開(kāi)”，一邊是官方說(shuō) “沒(méi)定”，一邊是中介打包票 “肯定開(kāi)”，到底該信誰(shuí)？而且按重慶教委的規(guī)定，新建學(xué)校要完成竣工驗(yàn)收、招好老師，再提前 6 個(gè)月公示招生計(jì)劃才能開(kāi)學(xué)，現(xiàn)在都 8 月了，這學(xué)校連公示都沒(méi)進(jìn)，明年招生的可能性其實(shí)很低，中介那話根本沒(méi)依據(jù)。

再看交通，這矛盾更明顯。從小區(qū)到觀音橋，早高峰開(kāi)車要 1 小時(shí) 15 分鐘，坐公交得轉(zhuǎn)兩趟車，全程要 2 小時(shí)出頭，最近的菜市場(chǎng)也在 1.5 公里外，沒(méi)車的人出門簡(jiǎn)直像 “渡劫”。今年 4 月渝北區(qū)發(fā)了 2025 到 2030 年的交通規(guī)劃，里面壓根沒(méi)提這片區(qū)要加公交或修地鐵；而且上半年渝北新增的 3 條公交線，全集中在中央公園、龍興那邊，這小區(qū)所在的地方連邊都沒(méi)沾到，短期內(nèi)想改善交通怕是難。不過(guò)采訪時(shí)也有業(yè)主說(shuō) “聽(tīng)說(shuō)明年要加開(kāi)一條公交線”，可問(wèn)他哪聽(tīng)來(lái)的，又說(shuō)不出具體來(lái)源，這種沒(méi)譜的消息，大家還是別當(dāng)真。

還有戶型和配套的矛盾。這小區(qū)是現(xiàn)在流行的橫廳設(shè)計(jì)，精裝修也還說(shuō)得過(guò)去，可周邊連個(gè)大型超市、藥店都沒(méi)有，最近的社區(qū)醫(yī)院在 3 公里外，買包鹽都得開(kāi)車。有業(yè)主跟我說(shuō) “當(dāng)初就是看橫廳漂亮才買的，現(xiàn)在悔得想撞墻，再好看的房子，沒(méi)配套也白搭”；但也有購(gòu)房者覺(jué)得 “橫廳住著舒服，配套慢慢會(huì)有的”，甚至說(shuō) “現(xiàn)在配套差才便宜，等配套起來(lái)了就不是這個(gè)價(jià)了”?？蓪?shí)際上，渝北區(qū)今年 6 月調(diào)整了商業(yè)規(guī)劃，這小區(qū)周邊 3 公里內(nèi)，2025 到 2027 年都沒(méi)計(jì)劃建大型商業(yè)綜合體或社區(qū)商業(yè)中心，頂多只加一個(gè)社區(qū)便利店，想等配套完善，怕是要等很久。

更讓人心堵的是業(yè)主們的 “冰火兩重天”。張阿姨 2022 年花 130 萬(wàn)給兒子買婚房，現(xiàn)在虧了 60 萬(wàn)，賣了兒子就沒(méi)婚房，不賣每個(gè)月還要還 4000 多房貸，她跟老伴的退休金都搭進(jìn)去了，晚上都睡不著；可李大哥今年 7 月卻以 78 萬(wàn)買了套同戶型，他說(shuō) “我在空港工業(yè)園上班，從這小區(qū)過(guò)去才 20 分鐘，78 萬(wàn)買套精裝三房，比租房劃算多了”。為啥會(huì)這樣？因?yàn)楝F(xiàn)在重慶首套房貸利率最低才 3.25%，李大哥按 78 萬(wàn)貸款、貸 30 年算，每月房貸約 2800 元，而當(dāng)?shù)赝让娣e的房租差不多要 3200 元 / 月，確實(shí)比租房劃算。所以同樣買這小區(qū)的房，有人虧得 “心絞痛”，有人卻覺(jué)得 “撿了漏”，到底買對(duì)還是買錯(cuò)，全看你是自住還是投資。

說(shuō)到投資，這爭(zhēng)議就更大了。有人說(shuō) “現(xiàn)在跌到谷底了，抄底正好”，可今年 8 月渝北這片區(qū)的二手房掛牌量有 1.2 萬(wàn)套，比上個(gè)月還多了 5.3%，成交量卻只有 820 套，比上個(gè)月少了 2.1%，明顯是供大于求；而且這小區(qū)沒(méi)地鐵、沒(méi)商業(yè)、學(xué)校也沒(méi)譜，短期內(nèi)想升值根本不現(xiàn)實(shí)。還有人說(shuō) “重慶房?jī)r(jià)本來(lái)就低，跌不到哪去”，但今年 7 月重慶新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌了 0.2%，二手房環(huán)比跌了 0.3%，大環(huán)境都在跌，這小區(qū)要是繼續(xù)跌也不奇怪。更何況現(xiàn)在渝北二手房要賣完庫(kù)存得 18.6 個(gè)月，比 12 個(gè)月的合理周期多了不少，市場(chǎng)消化壓力大，想靠投資賺錢，難度確實(shí)高。

所以現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了：72 萬(wàn)買這小區(qū)的房，到底能不能入手？其實(shí)答案很簡(jiǎn)單，自住的話，要是你在空港工業(yè)園、渝北職教中心附近上班，通勤近，72 萬(wàn)買套精裝三房，確實(shí)比租房劃算，畢竟是自己的家；可要是你在觀音橋、解放碑上班，每天通勤 2 小時(shí)，長(zhǎng)期下來(lái)誰(shuí)都遭不住。投資的話，風(fēng)險(xiǎn)就大了，配套沒(méi)譜、交通沒(méi)規(guī)劃，現(xiàn)在買了，以后能不能賣出去、能不能漲價(jià)都是未知數(shù)，別到時(shí)候 “抄底抄在半山腰”，哭都來(lái)不及。

還有人說(shuō) “不如買觀音橋的老破小”，王叔叔就后悔了，2022 年沒(méi)買觀音橋的老破小，聽(tīng)中介的話買了這里，現(xiàn)在觀音橋老破小沒(méi)怎么跌，這里卻跌了 40%。不過(guò)也有人覺(jué)得 “老破小沒(méi)電梯、戶型差，住著不舒服”，這就看大家更看重啥了。要知道今年 8 月觀音橋片區(qū)二手房均價(jià) 1.85 萬(wàn) /㎡，老破?。?000 年前建的）均價(jià)約 1.5 萬(wàn) /㎡，雖然比這渝北小區(qū)貴，但觀音橋老破小所在的片區(qū)已經(jīng)納入城市更新試點(diǎn)，以后可能會(huì)加裝電梯、整治環(huán)境，保值性相對(duì)強(qiáng)一些，也難怪王叔叔會(huì)后悔。

最后肥得板還是要跟大家說(shuō)句實(shí)在話：“買房不能光圖相因，配套交通要看清。若是貪圖一時(shí)爽，套牢時(shí)候淚兩行！” 各位老鄉(xiāng)，你們說(shuō)這小區(qū) 72 萬(wàn)到底值不值得買？是賭一把等學(xué)校、交通改善，還是干脆別碰？要是你有 72 萬(wàn)，會(huì)選這里還是觀音橋老破??？歡迎在評(píng)論區(qū)跟肥得板擺一擺，讓更多重慶老鄉(xiāng)別踩坑！

#民生聚光燈#

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容