——“雙方通過口頭等形式所表達(dá)的信息不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)”條款勝訴?六旬老人的困局引深思
“樣板房即交房標(biāo)準(zhǔn)”“步行3-5分鐘到北京人大附小、附中,不足10分鐘到地鐵站,2023年6月地鐵開通”,這些誘人承諾,讓66歲退休職工韋先生在2022年11月13日,決定向河北省白溝鎮(zhèn)尚德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“尚某公司”)購(gòu)房??蛇@場(chǎng)購(gòu)房成了噩夢(mèng),相關(guān)單位的裁判與決定,均未如他所愿。
一、承諾與現(xiàn)實(shí)的巨大鴻溝:從滿心期待到發(fā)現(xiàn)被騙
韋先生回憶,正是銷售人員的這些承諾,才讓他有了置業(yè)的愿望,銷售人員呂某等人宣傳誘人:除交通和教育配套,還明確樣板房與實(shí)際交付房屋一致,樣板房建筑面積27.52㎡,套內(nèi)使用面積19.6㎡,公攤面積30%?;诖耍懤m(xù)于2022年11月13日、12月7日、12月11日及2023年3月14日,向尚某公司交納購(gòu)房款共計(jì)153289元,其中尚某公司要求交的首付款包含在內(nèi)。
2023年3月1日簽商品房買賣合同時(shí),韋先生發(fā)現(xiàn)異常。合同約定房屋建筑面積29.15㎡,但他實(shí)地查看時(shí),實(shí)測(cè)套內(nèi)實(shí)用面積僅16.2㎡,公攤面積高達(dá)44%,比樣板房套內(nèi)使用面積少4.59㎡。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定,面積誤差比絕對(duì)值超3%,買受人有權(quán)退房,而該房屋的面積誤差比絕對(duì)值達(dá)14%,遠(yuǎn)超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),按此規(guī)定,銷售商本應(yīng)無(wú)條件為韋先生辦理退房。這一情況無(wú)疑是尚某公司未按承諾履行的鐵證,顯見其欺騙意圖。
韋先生當(dāng)即提出退房退款遭拒,向相關(guān)單位反映也無(wú)果。更無(wú)奈的是,尚某公司銷售經(jīng)理薛經(jīng)理稱退房要扣除7萬(wàn)多元首付款,并用扣這筆首付款脅迫他簽合同?!澳鞘俏耶吷e蓄的一部分”,韋先生怕失去7萬(wàn)多元,無(wú)奈下“違心”簽了合同,可尚某公司承諾的內(nèi)容,合同里一件也沒有體現(xiàn),這種不合理?xiàng)l款、強(qiáng)買強(qiáng)賣的行為,嚴(yán)重侵害了買房人的利益,而尚某公司的這些行為,已違反《民法典》第6條、第7條、第148條、第150條、第151條、第488條、第500條之規(guī)定,這樣的合同本就是不合規(guī)的。
2023年6月5日,韋先生發(fā)現(xiàn)銷售人員承諾的北京人大附小、附中及地鐵站根本不存在,尚某公司一而再再而三欺騙買房人,他忍無(wú)可忍停交后兩期房款,將尚某公司告上保定市高碑店法院白溝法庭。韋先生提出,房屋面積與宣傳不符,銷售商應(yīng)按規(guī)定退房,可尚某公司卻反訴,要求他支付剩余房款132000元及違約金,全然不顧自身未履行承諾,毫無(wú)誠(chéng)信。
二、程序中的爭(zhēng)議:證據(jù)未被采納,判決結(jié)果難接受
讓韋先生沒想到的是,河北省高碑店市法院、市中院駁回他的訴求,支持尚某公司的反訴請(qǐng)求。省高院駁回他的再審請(qǐng)求,保定市相關(guān)單位也出具不支持決定書。
(一)一審:證據(jù)未被認(rèn)可,訴求遭駁回
保定市高碑店法院白溝法庭開庭時(shí),韋先生提交微信聊天記錄、錄音等證據(jù)證實(shí)呂某承諾,提及自測(cè)及證人測(cè)量數(shù)據(jù),申請(qǐng)司法鑒定,并提供尚某公司以扣首付款相威脅的記錄。這些證據(jù)足以串聯(lián)起尚某公司欺騙鏈條。尚某公司辯稱合同有效且已網(wǎng)簽,否認(rèn)呂某為其員工,稱韋先生自測(cè)無(wú)效。呂某作為售樓處銷售人員,其宣傳行為應(yīng)由尚某公司承擔(dān)責(zé)任,否認(rèn)員工身份是逃避責(zé)任。
一審法院認(rèn)定合同有效,以合同中“樣板房非交付標(biāo)準(zhǔn)”“雙方通過口頭等形式所表達(dá)的信息不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)”等約定、韋先生未充分舉證受脅迫及自測(cè)不具專業(yè)性為由,不準(zhǔn)許司法鑒定,判決駁回其訴求,要求他支付尚某公司132000元購(gòu)房款及違約金,承擔(dān)案件受理費(fèi)。韋先生不禁疑惑,法官為何不采納他們的證據(jù),也不問銷售商承諾的內(nèi)容為什么不在合同里履行,學(xué)校、地鐵站這些承諾為何不去落實(shí),房屋面積有誤差,銷售商不給退房為何不予理會(huì),反而以這份不合規(guī)的合同判買房人敗訴,這是不是有意偏向、程序不合規(guī)?工作人員這么做對(duì)嗎?要知道那些條款實(shí)為霸王條款,尚某公司先以銷售商的承諾誘導(dǎo)交錢,簽合同時(shí)又用此類條款否定承諾,且未顯著提示購(gòu)房者,屬設(shè)下的陷阱,本應(yīng)無(wú)效,卻以此為判決依據(jù),難以服人。
(二)二審:上訴理由不被采納,維持原判
韋先生不服一審判決,向保定市中院上訴,請(qǐng)求撤銷一審判決改判,理由包括尚某公司欺詐、面積誤差大、一審未準(zhǔn)許鑒定等,二審再次申請(qǐng)鑒定,并提交與呂某的微信聊天截圖等新證據(jù)。尚某公司以非新證據(jù)為由不予質(zhì)證,顯是心虛。二審法院認(rèn)為韋先生未充分舉證欺詐,稱合同目的可實(shí)現(xiàn),判決駁回上訴、維持原判,2940元二審受理費(fèi)由他承擔(dān)??缮心彻境兄Z的配套全無(wú),房屋面積與宣傳相差巨大,根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者的居住及生活配套預(yù)期,“合同目的可實(shí)現(xiàn)”是忽視購(gòu)房者真實(shí)需求的片面之詞。
(三)再審及監(jiān)督:訴求均未得到支持
韋先生仍不服,向省高院申請(qǐng)?jiān)賹?,認(rèn)為尚某公司有欺詐行為,高院卻以其未充分舉證、原審維護(hù)交易穩(wěn)定無(wú)不當(dāng)為由駁回。之后他向保定市相關(guān)單位申請(qǐng)監(jiān)督,相關(guān)單位也以合同有效、韋先生舉證不足、法院判決無(wú)不當(dāng)為由,決定不支持其申請(qǐng)。
韋先生難以理解:根據(jù)《民法典》第148條,尚某公司以虛假承諾誤導(dǎo)簽約已構(gòu)成欺詐;依據(jù)相關(guān)解釋第三條,銷售人員的宣傳對(duì)合同訂立及價(jià)格有重大影響,應(yīng)視為要約。原審法院以合同中“雙方通過口頭等形式所表達(dá)的信息不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)”等格式條款否定欺詐事實(shí),可這些條款尚某公司未顯著提示,排除了他的合理期待,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效,原審法院卻以此否定尚某公司的宣傳責(zé)任,變相剝奪了他的法定解除權(quán)。此案中的偏向似成尚某公司的庇護(hù)屏障,違背公正精神。尚某公司靠欺騙、近乎詐騙的方式誘導(dǎo)簽合同,這樣的合同怎能合法?難道被欺騙、脅迫簽下的合同,也能成“護(hù)身憑證”?
三、堅(jiān)信正義,盼真相大白
韋先生的四次權(quán)益維護(hù)之路每一步都艱難。從法院到相關(guān)單位,他懷揣證據(jù)與訴求卻屢屢碰壁;寄往各院長(zhǎng)的材料,最終也在高碑店法院信訪辦石沉大海。但這位六旬老人沒被現(xiàn)實(shí)擊退,始終攥著能證明“被騙”的聊天記錄與錄音,堅(jiān)信法律終會(huì)給公道。
他的訴求很簡(jiǎn)單:要么尚某公司兌現(xiàn)“面積相符、配套齊全”的承諾,要么解除合同退還房款??扇缃?,他不僅要面對(duì)“面積差超14%”的房屋,還要背負(fù)支付剩余房款及違約金的判決,畢生積蓄恐將打水漂。
“雙方通過口頭等形式所表達(dá)的信息不作為買賣雙方權(quán)利義務(wù)確定的依據(jù)”的合同條款成了關(guān)鍵。購(gòu)房者簽合同時(shí),怎會(huì)料到銷售人員的承諾會(huì)被這行字否定?若此類霸王條款成房企“擋箭牌”,購(gòu)房者權(quán)益何從安放?尚某公司棄誠(chéng)信于不顧,靠欺騙牟利卻能在司法程序中屢屢“勝訴”,只會(huì)讓更多房企效仿,讓更多購(gòu)房者陷入困境。
盼相關(guān)部門再查此案,看看韋先生的證據(jù)是否真“站不住腳”,看看那合同條款是否真公平合理。一個(gè)普通購(gòu)房者的遭遇境,藏著無(wú)數(shù)人“買房安心”的樸素期待——?jiǎng)e讓承諾成空響,別讓無(wú)誠(chéng)信企業(yè)靠不正當(dāng)手段逍遙法外,唯有如此,才能維護(hù)公正,保障購(gòu)房者權(quán)益。
特別聲明:以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布,本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.