楊府山江南里位于濱江CBD楊府山公園地下商業(yè)街。76套商鋪，合計(jì)約6698.35㎡，以2000萬起拍，共吸引1人報(bào)名，最終以底價(jià)成交，折算下來約2986元/㎡。（不含軟件費(fèi)用用,此次為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

江南里于2017年12月15日首開，毛坯惠前均價(jià)約3.5萬多元/㎡,現(xiàn)在虧的就剩零頭。

早在2020、2021年，開業(yè)不久后這批房源就準(zhǔn)備“清”。

2020年12月-2021年5月三次調(diào)價(jià)，其中2月這次降價(jià)引發(fā)巨大關(guān)注。

一方面是降幅最大，大部分商鋪單價(jià)維持在5-6千多元/㎡的區(qū)間內(nèi)，最低總價(jià)只需22萬多元。

二是銷售地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，公開銷售點(diǎn)在樂清市淡溪鎮(zhèn)坭山村坭山東籬精品民宿。

當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目待售共76套，調(diào)價(jià)房源為75套。剩余未調(diào)價(jià)房源-1層292室，總價(jià)約155.4萬。

按照當(dāng)時(shí)公告一口氣拿下所有的商鋪（76套），惠前約5379.4萬元。若是置信鉆石卡客戶+一次性購買30套以上一次性付款，可打8折，約4303.5萬元。本次成交價(jià)僅2000萬，相當(dāng)于再打46折。

在當(dāng)時(shí)，價(jià)格打到腳踝，同樣有吸引力，想買卻要遠(yuǎn)赴樂清民宿，擺明內(nèi)有文章。

就有爆料，其實(shí)是針對(duì)內(nèi)部股東銷售，走個(gè)流程。

后來不知是被意向者舉報(bào)或是其他因素（以實(shí)際為準(zhǔn)）

開發(fā)商發(fā)布公告“我司2021年 5月6日關(guān)于楊府山公園地下商業(yè)街部分房源價(jià)格調(diào)整的公示，現(xiàn)因蓄客不足且報(bào)名流程需進(jìn)一步完善，故決定暫緩銷售，后續(xù)銷售時(shí)間將另行公示。”

一緩就4年后，今天打包出售。

在2021-2023年，項(xiàng)目對(duì)未售房源反復(fù)進(jìn)行6次調(diào)價(jià)，前三次對(duì)75套房源調(diào)高又調(diào)低，后三次對(duì)其中45套房源調(diào)價(jià)。

但不再因?yàn)檎{(diào)價(jià)引關(guān)注，反而因?yàn)槿諠u蕭條人氣登上熱搜。

最近一次是去年5月，位于主入口，門店面積較大的主力店多多漁港停業(yè)，在該店停業(yè)后江南里剩余營業(yè)店鋪僅有瑞幸、射箭等品牌。

2025年8月

而就在本次拍賣時(shí)，江南里營業(yè)店鋪僅剩下中田健身、云朵少兒等零星店鋪，之前相對(duì)有人氣的漢堡王也已在今年7月底停業(yè)。

2025年8月

江南里2020年1月開業(yè)，作為溫州首個(gè)下沉式公園商業(yè)體，依托楊府山公園的生態(tài)資源，打造了集購物、餐飲、休閑于一體的沉浸式消費(fèi)場景。開業(yè)初期，該項(xiàng)目也曾備受追捧，吸引了樂聯(lián)超市、匯星國際影城、多多漁港、咪悠米兒童益智樂園、潮正和潮汕牛肉火鍋、漢堡王、屈臣氏等眾多知名品牌入駐。每逢節(jié)假日，通過舉辦地下集市、潮流市集等活動(dòng)，一度吸引大量年輕客流，成為城市消費(fèi)熱點(diǎn)。

開業(yè)初期入駐品牌分布

從火爆到落幕，多因素影響。政府土地出讓時(shí)，沒有要求自持。開發(fā)商拿地后從利益出發(fā)，能賣則賣。項(xiàng)目是有統(tǒng)一招商、運(yùn)營，但和知名商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)相比，實(shí)力一般，加上分割商業(yè)，產(chǎn)權(quán)較細(xì)，招商大品牌上有難度。

項(xiàng)目開業(yè)時(shí)（2020年初），濱江CBD尚未加速建設(shè)，依賴南面住宅區(qū)，但一方面南側(cè)住區(qū)，自有成熟社區(qū)底商、街區(qū)商業(yè)，另一方面南側(cè)為交通干道，對(duì)人行活動(dòng)影響較大，不利自然步行客流。

此外，周邊溫州印象城mega、龍灣吾悅廣場、濱江萬象城等綜合體開業(yè)“虹吸”，進(jìn)一步擠壓了沒有獨(dú)特性、弱勢商業(yè)的生存。

現(xiàn)在來看，江南里其實(shí)熬過最難的時(shí)間。項(xiàng)目位置核心，地塊東側(cè)“會(huì)展路-華光路-學(xué)院東路”圍合區(qū)域內(nèi)，各大住宅樓盤相繼迎來交付，蒲鞋市甌江新城校區(qū)也將投用，擴(kuò)充家長、學(xué)生的日常消費(fèi)需求。

如果項(xiàng)目能通過合作或委托管理的方式，對(duì)接具有成熟經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，借助其招商資源引入主力店、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，避開與周邊綜合體的直接競爭，打造小而美的消費(fèi)場景。

來源 溫州房產(chǎn)圈