大家最近可能聽(tīng)說(shuō)了西安高新三期樓市的事兒，尤其是龍湖青云闕這個(gè)小區(qū)，業(yè)主的心情估計(jì)挺復(fù)雜的。5年前花260萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在二手房掛牌價(jià)跌到了151萬(wàn)，一下虧了109萬(wàn)，這可不是小數(shù)目，差不多是一個(gè)普通家庭近十年的收入了。而且不光是單價(jià)跌得厲害，現(xiàn)在每平米才13700元，跟當(dāng)初買的時(shí)候比，縮水幅度超過(guò)了40%。

其實(shí)龍湖青云闕不是個(gè)例，高新三期里那些沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育資源的小區(qū)，房?jī)r(jià)跌得都挺明顯的。就拿2021年的高位來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在這些小區(qū)的二手房掛牌價(jià)普遍降了20%-30%，有些業(yè)主著急出手，還愿意在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上再讓3%-5%的議價(jià)空間，就盼著能快點(diǎn)成交，可見(jiàn)現(xiàn)在非學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)壓力有多大。

與之相反的是，高新三期里靠?jī)?yōu)質(zhì)學(xué)校的小區(qū)，房?jī)r(jià)就顯得穩(wěn)多了。比如離高新第三十一小學(xué)不到800米的紫薇華發(fā)中央公園，2024年底的時(shí)候，二手房單價(jià)還能維持在20500到21000元之間，跟2021年的高位比，也就跌了4%-5%，遠(yuǎn)沒(méi)到非學(xué)區(qū)房那種下跌幅度。說(shuō)起來(lái)，這跟西咸新區(qū)之前的樓市情況有點(diǎn)像，西咸那邊靠近陜師大附屬學(xué)校的小區(qū)，房?jī)r(jià)跌幅一直控制在5%-8%，而沒(méi)什么教育配套的小區(qū)，跌幅一度超過(guò)30%，看來(lái)不管是高新三期還是西咸，教育資源對(duì)房?jī)r(jià)的影響確實(shí)挺明顯的。

說(shuō)到高新三期，大家之前都挺期待“10年建一城”這個(gè)規(guī)劃的，2020、2021年的時(shí)候，不少人就是沖著這個(gè)預(yù)期去買房的。可現(xiàn)在到了2025年，距離規(guī)劃提出來(lái)已經(jīng)過(guò)去四五年了，建設(shè)進(jìn)度跟大家期待的比，還是慢了點(diǎn)。就說(shuō)地鐵16號(hào)線支線吧，規(guī)劃里是走高新三期的，現(xiàn)在還在主體施工階段，預(yù)計(jì)2026年才能通車，也沒(méi)說(shuō)會(huì)延期，算是按計(jì)劃推進(jìn)，但離大家盼著的“新城”樣子，還有段距離。

土地市場(chǎng)的情況也能反映出點(diǎn)問(wèn)題，2024年1到8月，高新三期就推了3宗住宅用地，結(jié)果全是底價(jià)成交，土地出讓金只有8.2億元，跟2021年同期的23.4億元比，少了65%。這說(shuō)明房企對(duì)這里的短期預(yù)期也比較謹(jǐn)慎，拿地不積極，畢竟現(xiàn)在樓市大環(huán)境就這樣，開(kāi)發(fā)商也得考慮風(fēng)險(xiǎn)。

從政策角度看，現(xiàn)在城市發(fā)展的思路跟以前不一樣了。之前可能還會(huì)想著擴(kuò)張新區(qū)，但現(xiàn)在住建部明確說(shuō)了要“嚴(yán)控新區(qū)盲目擴(kuò)張，聚焦現(xiàn)有建成區(qū)功能優(yōu)化”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是更看重存量發(fā)展，不鼓勵(lì)隨便搞新的大項(xiàng)目。這對(duì)高新三期來(lái)說(shuō)，壓力就來(lái)了——這里還需要不少錢修 roads、建配套，可土地出讓金少了，財(cái)政撥款也不如以前多，2024年1到8月高新區(qū)基建的財(cái)政撥款就比去年少了18%，錢從哪兒來(lái)推進(jìn)建設(shè)，確實(shí)是個(gè)問(wèn)題。

另外，人口增速也影響著住房需求。西安2023年的常住人口增速是1.1%，跟2021年的2.4%比，慢了不少。人口增長(zhǎng)慢了，買房的需求自然也會(huì)受影響，高新三期2024年二手房每個(gè)月的成交套數(shù)，比2021年降了42%，需求少了，房?jī)r(jià)想漲也難。

還有全國(guó)樓市的大環(huán)境，對(duì)西安也有影響。2024年4月的時(shí)候，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌了0.2%，同比跌了1.0%，上海雖然環(huán)比沒(méi)跌，但同比也降了0.7%。作為一線城市，北京、上海的樓市就像風(fēng)向標(biāo)，它們還沒(méi)回暖，西安作為新一線城市，想單獨(dú)走出行情確實(shí)不容易，畢竟很多購(gòu)房者會(huì)看著全國(guó)的情況做決定。

不過(guò)也不能光說(shuō)不好的，高新三期也有長(zhǎng)期的潛力。2024年這里已經(jīng)落地了23家高新技術(shù)企業(yè)，預(yù)計(jì)2025到2027年還能新增1.2萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。要是產(chǎn)業(yè)能發(fā)展起來(lái)，吸引更多人來(lái)工作、生活，住房需求慢慢就會(huì)上來(lái)，說(shuō)不定能改善現(xiàn)在的樓市情況。

所以總的來(lái)看，西安高新三期現(xiàn)在的樓市情況挺復(fù)雜的：短期里，沒(méi)有教育資源的房子降價(jià)明顯，配套建設(shè)還需要時(shí)間，資金和需求也有壓力；但長(zhǎng)期看，要是產(chǎn)業(yè)能按計(jì)劃發(fā)展，說(shuō)不定能帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。對(duì)于想買房的人來(lái)說(shuō)，得好好想想自己的需求，比如是不是急著用學(xué)區(qū)，能不能接受長(zhǎng)期持有；對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，也得權(quán)衡是現(xiàn)在出手還是再等等。畢竟買房是大事，得結(jié)合這些實(shí)際情況多考慮。

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