剛剛,魔都六大部門聯(lián)手扔出了一枚“政策炸彈”——《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》正式印發(fā)。
文件內(nèi)容有點(diǎn)多,大嘴仔細(xì)捋了捋,給大家劃出了幾條最硬核的內(nèi)容:
第一,上海外環(huán)以外區(qū)域,全面放開限購。換句話說,只要你愿意、有資金,想買幾套就買幾套,不再設(shè)限。
第二,公積金貸款額度大幅上調(diào),最高可以貸到216萬。更貼心的是,還允許提取公積金來付首付。
第三,銀行不再區(qū)分首套房和二套房的利率。也就是說,利率多少,你自己去和銀行談,這個嘛~感覺有點(diǎn)虛!
第四,非上海戶籍家庭,購買首套房不用再交房產(chǎn)稅。這條對“新上海人”和打算安家上海的朋友來說,有點(diǎn)意思。
前幾天,大嘴在這篇文中提到,七月份全國商品房銷售面積環(huán)比暴跌45.8%,幾乎可說是“腰斬”。
文末大嘴提到一個觀點(diǎn):受淡季疊加上越來越低的房價預(yù)期,導(dǎo)致市場迅速冰凍,那么新一輪的松綁政策,肯定已經(jīng)在路上了。
果不其然,話音還沒落,政策就以迅雷不及掩耳的速度來了。
回過頭來看八月上海樓市的成交數(shù)據(jù),也挺有意思:
8 月上海新建商品住宅總共成交了59.3萬平方米,環(huán)比上升9.6%,同比也微漲1.8%。但如果看成交套數(shù),其實(shí)是4541套,比七月還跌了10%。
這說明什么?說明市場雖然在面積上“漲”了,但其實(shí)賣的更多可能是大戶型、高價盤,并不是普遍回暖。
再看供應(yīng)端:八月份只有20個項(xiàng)目入市,比七月還少了2個;總的供應(yīng)面積是36.5萬平米,環(huán)比大跌30.5%。
供應(yīng)縮水,成交反升,靠的不是大市回暖,而是個別紅盤的熱銷強(qiáng)行拉動了大盤。
區(qū)域表現(xiàn)就更明顯了:浦東賣了1043套,排第一,環(huán)比還漲了10%;閔行722套,基本持平;而嘉定只有485套,直接跌了35%。
一句話總結(jié):除了浦東還在那兒硬撐著,其它幾個區(qū),已經(jīng)有點(diǎn)扛不住了。
價格方面,單價 9 萬以上房源,成交上漲 15%,總價 1500 萬以上房源環(huán)比飆漲 65% 。
再次印證了一個觀點(diǎn),真正核心地段的資產(chǎn),再貴也有人搶。有錢人還在買房,只不過他們更挑剔了,只買好地段、好產(chǎn)品。
二手房方面,去年929新政后,上海二手房市場維持了長達(dá)10個月的火爆,除了春節(jié)影響到1、2月份之外,其他時間上海二手房成交月均都在2萬套以上,只有上個月,才滑落至2萬套以內(nèi)。
必須得說,上海的二手房市場,算得上是全國范圍內(nèi)最健康、最穩(wěn)健的了。
但問題是,二手房賣得再火,對地方財(cái)政也沒太大幫助。土地出讓、新房稅收才是“真金白銀”的來源。
所以上海這一輪政策松綁,主要發(fā)力點(diǎn)還是在新房,尤其是外環(huán)外。
上海的外環(huán)外相當(dāng)于北京的五環(huán),這次取消外環(huán)外限購,說白了,就是在鼓勵大家去買城市外圍的房子。
為啥?因?yàn)槟莾悍孔犹?、賣不動了?。〔簧傩卤P認(rèn)籌率甚至掛零,再不出政策,真要涼透了。
不過有意思的是,這次政策雖然放開了“買幾套”的限制,但依然保留了“連續(xù)繳納12個月社保”這個門檻。
在大嘴看來,這不是上海“最后的倔強(qiáng)”,而更像是一種策略性的克制。
作為長三角的“龍頭老大”,上海如果真的徹底敞開、社保都不要了,外環(huán)外會不會火還不知道,但周邊的城市,比如蘇州、嘉興、南通......指定會一潰千里。
一夜之間就要壓力山大。購房需求會被虹吸,市場可能一潰千里。
留這一個門檻,相當(dāng)于是給兄弟城市留點(diǎn)活路,也給市場預(yù)期留一點(diǎn)緩沖余地,真要全部放開,那就不是刺激樓市,而是“降維打擊”了。
所以,大嘴的判斷是:這一輪政策,短期內(nèi)肯定會帶來一波成交反彈,尤其是外環(huán)外項(xiàng)目,估計(jì)要抓緊出貨了。
但長期來看,市場信心的恢復(fù),不能只靠政策,還要看經(jīng)濟(jì)面、收入預(yù)期能不能跟上。
如果你是真剛需、有購房資格、也有穩(wěn)定收入,那現(xiàn)在確實(shí)是一個不錯的看房窗口期。利率可談、選擇多了、政策也友好,是可以認(rèn)真考慮起來了。
但假如你是投資客,想著抄底炒房……那我勸你冷靜.....
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