法拍房市場(chǎng)變了。

一直以來(lái)，“法拍房”主要指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。然而，隨著近年來(lái)法拍房市場(chǎng)的發(fā)展，許多“非司法拍賣”房產(chǎn)流入其中。

與真正的“法拍房”相比，這些“非司法拍賣”的房產(chǎn)并非訴訟或破產(chǎn)處置而來(lái)，而是出讓方通過(guò)拍賣市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)手速度或出于宣傳因素而進(jìn)行的商業(yè)行為，更接近“商拍房”。

8月14日，一幢曾是《安家》《三十而已》等多部影視劇取景地的“網(wǎng)紅”老洋房因無(wú)人出價(jià)而流拍，該套房產(chǎn)位于愚園路，起拍價(jià)為1.5億元，吸引了超2.4萬(wàn)次圍觀，然而截至競(jìng)價(jià)結(jié)束無(wú)一人出價(jià)。目前該房產(chǎn)再次掛牌，起拍價(jià)為9666萬(wàn)元，較第一次拍賣降價(jià)5334萬(wàn)元，降價(jià)幅度達(dá)35%。

一邊是“網(wǎng)紅”取景地老洋房的無(wú)人問(wèn)津，另外一邊則是上海文物級(jí)城市更新代表項(xiàng)目試水。

7月28日上海黃浦豫園歷史保留建筑——同慶會(huì)館掛拍，起拍價(jià)6億元，平均單價(jià)33.7萬(wàn)元/平方米。這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態(tài)為精裝空置。

作為老城廂風(fēng)貌保護(hù)的重要區(qū)域，也是上海城市更新的標(biāo)志性片區(qū)，該項(xiàng)目以“新房”的狀態(tài)“試水”拍賣，目前尚未開拍就已吸引了2.1萬(wàn)次圍觀。

從近期市場(chǎng)參與者的各種動(dòng)作來(lái)看，已經(jīng)有越來(lái)越多的中介和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)關(guān)注到“拍賣市場(chǎng)”的成交機(jī)會(huì)，未來(lái)類似“工抵房”、高總價(jià)一手房之類特殊房源，將更多地出現(xiàn)在拍賣市場(chǎng)。

2025年8月14日，一幢位于靜安愚園路的老洋房流拍。

競(jìng)買公告顯示，該房屋建造于1924年，建筑總面積346.66平方米，總層數(shù)2.5層，有約500平方米院子，是上海優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑，曾是《安家》《三十而已》等影視劇取景地，也是上海熱門“網(wǎng)紅”打卡地。

該標(biāo)的起拍價(jià)1.5億元，目前有租約到2029年，月租金67500元，現(xiàn)狀交付。

截至8月14日10時(shí)競(jìng)價(jià)時(shí)間結(jié)束時(shí)，共吸引了超過(guò)2.4萬(wàn)次圍觀，最終卻因無(wú)人出價(jià)而流拍。

據(jù)拍賣公司相關(guān)人員介紹，房屋上架后吸引較多關(guān)注，不少客戶實(shí)地看房。但由于標(biāo)的需支付成交價(jià)1%傭金+0.5-1%軟件服務(wù)費(fèi)，且過(guò)戶稅費(fèi)全由買家承擔(dān)，實(shí)際成本或超1.545億元。

8月14日流拍后，目前該房屋二次掛牌，起拍價(jià)9666萬(wàn)元，較第一次拍賣降價(jià)5334萬(wàn)元，降價(jià)幅度達(dá)35%。

進(jìn)一步查詢標(biāo)的物詳情描述發(fā)現(xiàn)，此項(xiàng)目非司法拍賣，無(wú)任何法律糾紛。該房屋類型為花園住宅產(chǎn)權(quán)，納入限購(gòu)范圍。

對(duì)此上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師告訴我們：“法拍房”的設(shè)立初衷是為解決債權(quán)人（原告/申請(qǐng)執(zhí)行人）追回債權(quán)之需要，而由司法機(jī)關(guān)依據(jù)生效法律文書，對(duì)債務(wù)人（被告/被執(zhí)行人）持有的房屋進(jìn)行司法拍賣，債權(quán)人希望借此司法途徑盡可能拿回其全部或部分債權(quán)，減少債權(quán)人的損失。實(shí)踐中，部分房東基于某種原因也選擇拍賣的方式賣房，屬于市場(chǎng)行為，無(wú)可厚非。

該愚園路老洋房屬于文物保護(hù)單位，外立面改造需報(bào)批，且存在租約至2029年。目前上海尚未放開限購(gòu)，選擇購(gòu)買此類房屋的購(gòu)房者本來(lái)就少，再加上這些限制，第一次流拍也在情理之中。

近年來(lái)，隨著法拍房市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多“非司法拍賣”房產(chǎn)流入其中。

業(yè)內(nèi)人士告訴我們，這些“非司法拍賣”房產(chǎn)應(yīng)屬于“商拍房”，真正的“法拍房”與“商拍房”最大的區(qū)別在于“是否具有司法強(qiáng)制屬性”。

“可能習(xí)慣上還是沿用了‘法拍房’的說(shuō)法，但很多其實(shí)應(yīng)該屬于‘商拍房’，目前在很多拍賣平臺(tái)并沒(méi)有特別明確的劃分，如果要單獨(dú)找‘法拍房’主要可以看房屋來(lái)源是否是人民法院。除了法院之外，還有一些破產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等可能也屬于大家概念里的‘法拍房’的范疇，主要是資不抵債，破產(chǎn)清算之類的，由企業(yè)自身或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣，這些沒(méi)有走到司法強(qiáng)制這一步。還有一些，就是現(xiàn)在越來(lái)越多的‘商拍房’，主要是商業(yè)行為，可以理解為多一個(gè)賣房的渠道。”

7月我們?cè)l(fā)布的《278套房“1元起拍”，這個(gè)漏你撿嗎？》中涉及的“1元起拍”房產(chǎn)便是其中的典型，原因主要還是二手房市場(chǎng)供過(guò)于求，為了提高周轉(zhuǎn)效率，部分賣方選擇以1元起拍的方式加快轉(zhuǎn)手速度。

在當(dāng)時(shí)，這些“1元起拍”房產(chǎn)大多總價(jià)低、房齡老，且長(zhǎng)期無(wú)人居住。

而如今，上海文物級(jí)一手房也進(jìn)入了拍賣市場(chǎng)。

2025年7月28日，上海黃浦豫園的一處歷史保留建筑掛拍，該房源總建筑面積1805.9平方米（1788.2平方米住宅+17.7平方米商業(yè)），起拍價(jià)6億元，平均單價(jià)33.7萬(wàn)元/平方米。

競(jìng)買公告顯示，該房源即上海黃浦豫園的同慶會(huì)館，建于1922年左右，解放后為和平食品廠，其磚墻已有百年歷史。

值得注意的是，在片區(qū)整體開發(fā)、該房源重新修葺精裝之后，這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，其房源類型為新房，目前狀態(tài)為精裝空置。

據(jù)了解，該住房所屬地塊在2020年采取招掛復(fù)合方式出讓，以176億元底價(jià)成交。作為老城廂風(fēng)貌保護(hù)的重要區(qū)域，該地塊也是上海城市更新的標(biāo)志性片區(qū)，同地塊2025年在售項(xiàng)目為露香園云宸，而該房源的出讓方同樣為上海露香園置業(yè)有限公司。

無(wú)獨(dú)有偶，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年7月西安出現(xiàn)了1元起拍的“準(zhǔn)新房”。

該房源為西安蓮湖區(qū)勞動(dòng)公園里的一處高層毛坯房源，為32層住宅的第15層。該房源所屬樓棟2023年竣工，房產(chǎn)目前尚未繳納契稅和大修基金，可在開發(fā)商處進(jìn)行免費(fèi)合同更名后直接網(wǎng)簽，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)堪比一手房。該小區(qū)處于西安二環(huán)內(nèi)的老城西板塊，目前該小區(qū)新房售價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米左右，勞動(dòng)公園里2025年累計(jì)新房成交超過(guò)130套，也是老城西板塊2025年流速最快的一個(gè)小區(qū)。不排除該房源主要用于宣傳目的。

從乳山二手房房東“1元起拍”房產(chǎn)，到如今“準(zhǔn)現(xiàn)房”及“一手房”房源進(jìn)入拍賣市場(chǎng)，已經(jīng)有越來(lái)越多的房東、中介、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，甚至開發(fā)商自身關(guān)注到“拍賣市場(chǎng)”的成交機(jī)會(huì)。

如今的“法拍房”市場(chǎng)已經(jīng)不僅僅是“司法拍賣”及“破產(chǎn)清算”等傳統(tǒng)的“法拍房”市場(chǎng)，而成為了越來(lái)越多“商拍房”的渠道陣地。

從整體“法拍房”市場(chǎng)來(lái)看，2025年7月法拍房規(guī)模也創(chuàng)下年內(nèi)新高。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月新增掛拍4.4萬(wàn)套，環(huán)比上升40%，同比上升12%。起拍總價(jià)443億元，環(huán)比上升43%。7月新增掛拍套數(shù)、起拍總價(jià)雙雙達(dá)到2025年新高。

成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環(huán)比上升54%，同比減少14%。受6月、7月掛拍量大幅增加拉動(dòng)，7月成交量明顯回升，已達(dá)年內(nèi)新高，但仍不及去年同期。

從目前“法拍房”市場(chǎng)越來(lái)越被關(guān)注來(lái)看，鑒于當(dāng)前無(wú)論新房還是二手房市場(chǎng)流速緩慢的客觀現(xiàn)狀，建議各地可進(jìn)一步完善相關(guān)管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的拍賣平臺(tái)，同時(shí)規(guī)范“法拍房”與“商拍房”等相關(guān)條款，在進(jìn)一步拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移渠道，加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，也為釋放改善需求、助力市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展提供更多動(dòng)力。

隨著“法拍房”越來(lái)越多地為市場(chǎng)所了解，“法拍房”市場(chǎng)也從原本小眾的“司法拍賣”及“破產(chǎn)清算”等傳統(tǒng)的“法拍房”概念發(fā)展到如今越來(lái)越多“商拍房”的加入。

從目前整體房地產(chǎn)去化來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒂懈喽址俊ⅰ皽?zhǔn)現(xiàn)房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣市場(chǎng)。一方面通過(guò)增加成交渠道加快房源周轉(zhuǎn)速度，另外一方面也可推動(dòng)一二手交易鏈條的恢復(fù)。

結(jié)合近期地產(chǎn)政策走向來(lái)看，城市高質(zhì)量發(fā)展被放在了更加重要的位置，各地需要進(jìn)一步積極滿足轉(zhuǎn)移人口和中低收入人口的住房需求，建立起更加完善、覆蓋多層級(jí)的居住權(quán)流動(dòng)循環(huán)。而“法拍房”市場(chǎng)正是居住權(quán)流動(dòng)鏈條中的重要“補(bǔ)漏”環(huán)節(jié)。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）

文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市