房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

花 39 萬多認(rèn)購商品房，7 年過去房屋連地基都沒動工，購房者要求解除協(xié)議并退款，能否成功？近日，某地法院審理一起商品房認(rèn)購糾紛，認(rèn)定 “開發(fā)商長期未建設(shè)致合同目的無法實現(xiàn)，中介未完成服務(wù)”，判決開發(fā)商退還 37.9 萬購房款、中介退還 1.5 萬服務(wù)費，為 “爛尾樓前兆” 類糾紛中的購房者維權(quán)提供關(guān)鍵參考。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告周明向法院提出訴訟請求：

解除與甲公司 2017 年 6 月 10 日簽訂的《房屋認(rèn)購書》；

判令甲公司退還購房款 37.9406 萬元，乙公司退還服務(wù)費 1.5 萬元，二被告共同支付資金占用利息（以 39.4406 萬元為基數(shù)，自 2017 年 9 月 9 日至實際付清之日止，按 4 倍 LPR 計算）；

本案訴訟費由二被告承擔(dān)。

周明訴稱，2017 年五一期間，他通過廣告得知甲公司預(yù)售 “XX 花園” 項目房屋，經(jīng)合作中介乙公司介紹，約定支付 1.5 萬元服務(wù)費可享 3 萬元購房優(yōu)惠。2017 年 5 月 30 日，他與乙公司簽訂《購房優(yōu)惠服務(wù)說明書》，當(dāng)場支付 1.5 萬元服務(wù)費，乙公司出具加蓋公章的收據(jù)。2017 年 6 月 10 日，他與甲公司簽訂《房屋認(rèn)購書》，明確認(rèn)購 “XX 花園” 三號房屋（下稱三號房屋），單價 14129.07 元 /㎡，總房款 74.9406 萬元，約定分三期支付 37.9406 萬元（2017 年 6 月付 15.1762 萬元、7 月付 15.1762 萬元、9 月付 7.5882 萬元），余款辦理按揭；甲公司口頭承諾 “2 年內(nèi)交房”，確保 2019 年年底前入住。

此后，周明嚴(yán)格按約定時間付款，甲公司分別出具三張購房款收據(jù)，金額合計 37.9406 萬元。但甲公司遲遲不與其簽訂正式《商品房買賣合同》，三號房屋自 2017 年至今未動工，工地長期處于停工狀態(tài)，無任何建設(shè)跡象，交房時間更是無從談起。周明多次聯(lián)系甲公司協(xié)商退款，對方以 “項目要復(fù)工”“正在走流程” 為由拖延；聯(lián)系乙公司要求退還服務(wù)費，乙公司拒絕溝通。為維護(hù)合法權(quán)益，周明訴至法院。

（二）被告答辯理由

被告甲公司辯稱：

合法權(quán)益，周明訴至法院。

（二）被告答辯理由

被告甲公司辯稱：

《房屋認(rèn)購書》僅屬 “預(yù)約合同”，目的是為后續(xù)簽訂正式合同做準(zhǔn)備，未達(dá)到解除條件，且項目已被納入政府 “保交樓” 名單，由高新區(qū)城投公司接手，未來可交付，周明的購房目的能實現(xiàn)；

僅收取 37.9406 萬元 “簽約保證金”，并非購房款，不應(yīng)返還；

協(xié)議未約定利息，周明主張 4 倍 LPR 無依據(jù)，不同意支付利息。

被告乙公司未答辯：經(jīng)法院合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，視為放棄答辯、質(zhì)證、舉證等訴訟權(quán)利。

（三）法院查明核心事實

服務(wù)與認(rèn)購流程：2017 年 5 月 30 日，周明與乙公司簽訂《購房優(yōu)惠服務(wù)說明書》，支付 1.5 萬元服務(wù)費；6 月 10 日與甲公司簽訂《房屋認(rèn)購書》，約定三號房屋的位置、單價、總房款、付款方式，甲公司未書面承諾交房時間，但周明主張 “口頭 2 年內(nèi)交房”，甲公司當(dāng)庭認(rèn)可 “房屋至今未建設(shè)”。

付款事實：周明按約向甲公司支付 37.9406 萬元（2017 年 6 月至 9 月分三期付清），甲公司出具收據(jù)；向乙公司支付 1.5 萬元服務(wù)費，乙公司出具收據(jù)，款項均有銀行轉(zhuǎn)賬記錄佐證。

房屋建設(shè)狀態(tài)：三號房屋所在項目自 2017 年至今未動工，無施工許可證、建設(shè)進(jìn)度計劃，甲公司雖稱 “納入保交樓”，但未提交政府文件、施工協(xié)議、交房時間表等任何證據(jù)。

合同履行問題：雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》，甲公司未按 “口頭承諾” 推進(jìn)建設(shè)，周明未取得房屋，也未享受任何購房權(quán)益。

二、案件分析

（一）爭議焦點

《房屋認(rèn)購書》是否符合法定解除條件；

甲公司應(yīng)否退還 37.9406 萬元，乙公司應(yīng)否退還 1.5 萬元；

周明主張的 4 倍 LPR 利息是否應(yīng)支持。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

《房屋認(rèn)購書》具備核心條款，屬 “實質(zhì)預(yù)約合同”，符合解除條件

根據(jù)《民法典》第五百六十三條，“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，另一方有權(quán)解除合同”。本案中：

《房屋認(rèn)購書》明確約定房屋位置、單價、總房款、付款方式，雖未包含正式合同的全部條款，但已涵蓋房屋買賣的核心要素，并非 “簡單預(yù)約”，而是對未來交易的實質(zhì)性約定，甲公司需按約推進(jìn)房屋建設(shè)并促成正式簽約；

甲公司自 2017 年至今未動工，且無任何建設(shè)、交房計劃，導(dǎo)致周明 “購買房屋用于居住或投資” 的核心目的完全落空，屬于 “根本違約”，符合法定解除條件，《房屋認(rèn)購書》應(yīng)予以解除。

合同解除后 “恢復(fù)原狀”，甲公司、乙公司均需全額退款

甲公司的退款責(zé)任：根據(jù)《民法典》第五百六十六條，“合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀”。周明支付 37.9406 萬元是為購買房屋，現(xiàn)合同解除，甲公司無法律依據(jù)占有該款項，應(yīng)全額退還；其主張 “款項是簽約保證金” 無證據(jù)支持，且與收據(jù)載明的 “購房款” 性質(zhì)不符，法院不予采信。

乙公司的退款責(zé)任：乙公司收取 1.5 萬元服務(wù)費的前提是 “協(xié)助周明以優(yōu)惠價購買房屋”，現(xiàn)周明未簽訂正式合同、未取得房屋，乙公司的服務(wù)目的未實現(xiàn)，不符合 “服務(wù)完成” 的約定，根據(jù) “等價有償” 原則，應(yīng)退還全部服務(wù)費；乙公司未到庭抗辯，視為認(rèn)可退款義務(wù)。

4 倍 LPR 利息未支持，但核心退款訴求已實現(xiàn)

周明主張 4 倍 LPR 利息，因《房屋認(rèn)購書》《購房優(yōu)惠服務(wù)說明書》均未約定利息或違約金，且無證據(jù)證明甲公司、乙公司存在 “惡意拖欠” 的故意（甲公司雖違約，但周明未舉證證明額外損失），法院從 “公平原則” 出發(fā)未支持利息請求。但周明的核心訴求 ——“解除協(xié)議 + 全額退款” 已全部實現(xiàn)，權(quán)益得到根本保障。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告周明與被告甲公司于 2017 年 6 月 10 日簽訂的《房屋認(rèn)購書》于 2024 年 11 月 11 日解除；

被告甲公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，向原告周明退還購房款 379406 元；

被告乙公司于本判決生效之日起七日內(nèi)，向原告周明退還服務(wù)費 15000 元；

四、案件啟示

（一）購房者：簽約必留書面依據(jù)，警惕 “口頭承諾”

明確核心條款：簽訂《房屋認(rèn)購書》時，務(wù)必書面約定 “房屋建設(shè)進(jìn)度節(jié)點（如動工時間、封頂時間）、正式合同簽訂期限、交房日期”，避免僅依賴 “口頭承諾”；同時注明 “若開發(fā)商未按期推進(jìn)，購房者有權(quán)解除協(xié)議并主張違約金”，為維權(quán)留存依據(jù)。

分開留存付款憑證：向開發(fā)商支付購房款時，要求開具注明 “購房款” 的收據(jù)或發(fā)票，支付中介服務(wù)費時，單獨留存中介公司的收款憑證，注明 “服務(wù)內(nèi)容與完成標(biāo)準(zhǔn)”，避免 “款項混同” 導(dǎo)致退款時責(zé)任不清。

定期核查項目狀態(tài)：付款后定期到項目現(xiàn)場查看建設(shè)進(jìn)度，或通過政府官網(wǎng)查詢項目審批、施工信息，若發(fā)現(xiàn)長期停工，及時與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商無果盡早起訴，避免超過 3 年訴訟時效。

（二）開發(fā)商：履約是底線，“保交樓” 需有實據(jù)

不做無依據(jù)承諾：預(yù)售房屋時，不得作出 “口頭交房時間”“虛假復(fù)工計劃” 等承諾，若承諾需寫入合同；項目納入 “保交樓” 后，需向購房者公示政府文件、施工計劃、交房時間表，避免空口無憑。

違約后主動退款：若確實無法推進(jìn)建設(shè)，應(yīng)及時與購房者協(xié)商退款，避免拖延導(dǎo)致糾紛升級，增加訴訟成本（如本案中甲公司需承擔(dān)訴訟費，還影響企業(yè)信用）。

（三）中介：服務(wù)需 “達(dá)標(biāo)”，未完成要退款

明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：與購房者簽訂服務(wù)協(xié)議時，書面約定 “服務(wù)完成的具體標(biāo)準(zhǔn)”（如成功簽訂正式《商品房買賣合同》、房屋順利交付等），而非僅以 “介紹交易” 為由主張服務(wù)費；若服務(wù)目的未實現(xiàn)，應(yīng)按約定退還費用，不得推諉。

審慎選擇合作方：中介與開發(fā)商合作時，需核查開發(fā)商的資質(zhì)、項目審批手續(xù)，避免因開發(fā)商違規(guī)導(dǎo)致購房者維權(quán)，進(jìn)而牽連自身承擔(dān)退款責(zé)任。

（四）維權(quán)要點：聚焦 “核心訴求”，理性主張損失

優(yōu)先確保 “退款”：此類糾紛中，“拿回已付款項” 是首要目標(biāo)，利息、違約金可作為次要訴求；若協(xié)議未約定利息，可舉證證明 “資金占用損失”（如同期銀行存款利息、租房費用等），提高訴求合理性。

利用 “缺席判決” 優(yōu)勢：若中介或開發(fā)商拒不到庭，可提交充分證據(jù)（付款記錄、合同、溝通記錄等），法院可依法缺席判決，快速支持合理訴求（如本案中乙公司未到庭，法院直接判決其退還服務(wù)費）。

買房是家庭重大支出，購房者需保持警惕，注重合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性與證據(jù)留存；開發(fā)商與中介需恪守誠信，履行承諾。一旦出現(xiàn) “長期停工”“無法交房” 等問題，購房者無需被動等待，

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容