7月4日，陸家嘴集團(tuán)旗下高端公寓前灘雍萃46在 上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌 ， 8月18日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所宣布 前灘雍萃46轉(zhuǎn)讓成功，歷時(shí)45天長租公寓行業(yè)又一宗高端公寓完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

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前灘頂級地段全自持公寓被擺上貨架

7月4日，上海鴻霈置業(yè)有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方標(biāo)的4.89億債權(quán)被掛牌出讓，而鴻霈置業(yè)的核心資產(chǎn)就是前灘雍萃46公寓，這個(gè)前灘頂級地段的高端公寓被擺上貨架，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，除了地段看點(diǎn)外，該項(xiàng)目還有3個(gè)特殊性：1、“股+債”打包出讓不是長租公寓大宗交易的普遍形式，市場化大宗買賣多以整體股權(quán)出讓或資產(chǎn)出售為主，這個(gè)結(jié)構(gòu)在資產(chǎn)證券化、REITs退出等重資產(chǎn)項(xiàng)目中較為常見，可見項(xiàng)目未來的發(fā)展方向；2、這個(gè)項(xiàng)目是全國首個(gè)要求建成后全自持的項(xiàng)目，項(xiàng)目交易情況將為未來R4用地退出有很強(qiáng)的借鑒意義；3、該項(xiàng)目持續(xù)虧損，出讓成功會對國有資產(chǎn)盤活具有很強(qiáng)的借鑒意義。

▲圖片來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所

具體來看，上海鴻霈置業(yè)有限公司是陸家嘴集團(tuán)為了拿地而成立，由陸家嘴集團(tuán)旗下上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資（集團(tuán)）有限公司完全控股。2014年12月上海鴻霈置業(yè)有限公司以5.61億元底價(jià)競得前灘46-01商住辦地塊，對應(yīng)樓面價(jià)約15929元/平方米。

歷時(shí)11年，上海鴻霈置業(yè)有限公司掛牌出讓，項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)巧妙，轉(zhuǎn)讓價(jià)格9.45億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)4.56億元，債權(quán)金額4.89億元。而上海鴻霈置業(yè)有限公司交易前的資產(chǎn)總額為8.6億元，負(fù)債總額5.2億元，凈資產(chǎn)為3.4億元。從債權(quán)來看，由于國有資產(chǎn)債權(quán)的保全，債權(quán)損益并不大，但股權(quán)作價(jià)則設(shè)計(jì)精妙。

數(shù)據(jù)來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、同策研究院整理

注：資產(chǎn)減值率=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)/注冊資本-1、凈資產(chǎn)溢價(jià)率=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)/凈資產(chǎn)-1

一方面，相比注冊資本5.61億元有18.72%的減值，資產(chǎn)減值主要由于底層資產(chǎn)的持續(xù)虧損。前灘雍萃46公寓2017年封頂，2019年入市運(yùn)營，入市6年以來，一直處于虧損狀態(tài)，進(jìn)入2025年虧損總額大幅下滑，但盈利能力也在下滑，可見項(xiàng)目情況并不樂觀。

數(shù)據(jù)來源：上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、同策研究院整理

另一方面，相比凈資產(chǎn)3.4億元又有34.12%的溢價(jià)，這個(gè)溢價(jià)部分則是轉(zhuǎn)讓方對項(xiàng)目地段價(jià)值的信心。按照9.45億元轉(zhuǎn)讓價(jià)計(jì)算，對應(yīng)的樓面價(jià)約26832元/平米，溢價(jià)率68%，仍僅是周邊地塊樓面價(jià)的40%，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多考驗(yàn)的是市場對于前灘地段價(jià)值的認(rèn)可度能否補(bǔ)溢其虧損。

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全國首個(gè)要求全自持項(xiàng)目，前灘九宮格首個(gè)租賃公寓項(xiàng)目

從前灘雍萃46的歷史背景來看，前灘46-01商住辦地塊在前灘九宮格開發(fā)中具有特殊的歷史地位，定向?yàn)槭啦貐^(qū)以及黃浦江兩岸的配套功能區(qū)域服務(wù)。它是上海及全國首個(gè)要求建成后全部自持的土地掛牌項(xiàng)目，也是陸家嘴集團(tuán)進(jìn)軍前灘九宮格內(nèi)首個(gè)租賃公寓項(xiàng)目，承載著前灘區(qū)域租賃住宅標(biāo)桿的使命。

前灘雍萃46采用圍合式布局，獨(dú)立庭院，共184戶，分為85㎡、96㎡兩居室，少量240㎡四房戶型。項(xiàng)目月租金為10920-39000元/月，由于沒有披露項(xiàng)目的入住率，從營收來看，平均月租金為1.8萬元/月/套，資本化率在4%左右，這個(gè)水平在行業(yè)中并不高。

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前灘雍萃46出讓的原因猜想

1、前灘板塊高端公寓集中度過高，項(xiàng)目運(yùn)營難度大

“陸家嘴樂居”公寓目前在營19個(gè)租賃社區(qū)及三大核心產(chǎn)品系，從項(xiàng)目分布來看，前灘是重點(diǎn)開發(fā)的一個(gè)大型租賃公寓組團(tuán)，九宮格內(nèi)在營的項(xiàng)目有7個(gè)，其中5個(gè)都是中高端的“臻境”與“雍萃”系，專門為板塊內(nèi)金融精英服務(wù)，這也造成前灘板塊中高端公寓扎堆。

數(shù)據(jù)來源：LHOME陸家嘴樂居小程序

從價(jià)格來看，除了大戶型外，兩房戶型價(jià)格梯度沒有拉開，萬元預(yù)算幾乎每個(gè)項(xiàng)目都可以選擇。因此，前灘雍萃46雖位處頂級地段，但是宏觀層面有金融人士消費(fèi)降級、外資撤離等因素，板塊內(nèi)還面臨同類型同品質(zhì)公寓扎堆、價(jià)格梯度小、產(chǎn)品同質(zhì)化等問題，導(dǎo)致陸家嘴集團(tuán)內(nèi)部形成自我競爭，互相分流，運(yùn)營難度大。

2、陸家嘴集團(tuán)出清低效資產(chǎn)，緩解資金壓力

“陸家嘴樂居”已在上海布局9100余套租賃房源，管理面積約80萬平方米，覆蓋前灘、張江、陸家嘴、御橋四大板塊。但從2024年3月陸家嘴集團(tuán)發(fā)布的“大朋友圈”戰(zhàn)略來看，辦公樓業(yè)務(wù)是陸家嘴集團(tuán)的租賃業(yè)務(wù)主體，長租公寓業(yè)務(wù)主要融入以寫字樓為重心的生態(tài)圈之中，2025年一季度陸家嘴辦公管理的物業(yè)體量479萬平方米，是長租公寓體量的近6倍，未來長租公寓的邊界還要擴(kuò)張，這也將更加考驗(yàn)陸家嘴集團(tuán)的資金實(shí)力。前灘46-01地塊轉(zhuǎn)讓實(shí)際上可以看作是陸家嘴集團(tuán)出清低效資產(chǎn)的常規(guī)手段，并且這不是陸家嘴集團(tuán)第一次處置過虧損資產(chǎn)，去年12月，陸家嘴集團(tuán)就掛牌轉(zhuǎn)讓了持續(xù)虧損的上海企耀投資。

最后，從前灘雍翠46的競買方來看，據(jù)知情人士透露競買人是上海國資背景的基金，意在盤活資產(chǎn)，未來基金退出渠道會考慮多種可能性，包括REITs在內(nèi)。這也符合“股+債”交易結(jié)構(gòu)的設(shè)置，也標(biāo)志著上海國有公寓資產(chǎn)盤活進(jìn)入新階段。

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