來源：市場(chǎng)資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

在浦東沿江地帶，形成了一條長(zhǎng)達(dá)30公里的老舊小區(qū)密集區(qū)，涉及楊思、世博、南碼頭、塘橋、陸家嘴、濰坊、梅園、洋涇、金楊、金橋和外高橋等多個(gè)板塊。

浦西老破小跌幅較小，如多個(gè)板塊跌幅在30%-36%，而浦東跌幅多在40%以上。浦東老破小為何受如此拋棄，跌幅這么大？

通過分析2022-2025年浦東與浦西各區(qū)域成交量最高的非學(xué)區(qū)老破小價(jià)格變化，發(fā)現(xiàn)浦東整體跌幅顯著高于浦西，其原因何在？具體數(shù)據(jù)如下：世博板塊的上南六村和十村、南碼頭板塊的膠南小區(qū)、濰坊板塊的濰坊四村跌幅達(dá)44%；楊思板塊的海陽新村下跌39%；塘橋板塊的藍(lán)高小區(qū)、陸家嘴板塊的謝家宅小區(qū)下滑36%；洋涇板塊的涇東小區(qū)暴跌46%；金楊板塊的金楊新村五街坊、金橋板塊的東陸新村六街坊跌幅為43%；高行板塊的華高一村下降41%。

浦西老房抗跌因浦東地段情結(jié)缺核心資源沉淀

浦東多數(shù)老舊小區(qū)板塊的核心資源相對(duì)薄弱，地段價(jià)值認(rèn)同感遠(yuǎn)不及浦西強(qiáng)烈，這是其抗跌性較弱的重要因素。選擇購買老舊住宅的群體，通常已主動(dòng)放棄居住品質(zhì)追求，核心訴求在于獲取更優(yōu)越的地段及配套設(shè)施。

浦西具有深厚的地段情結(jié)，其老舊住宅往往占據(jù)城市核心區(qū)位，這一點(diǎn)是浦東多數(shù)同類板塊難以比擬的。例如黃浦、老靜安等核心區(qū)域，其商業(yè)密集度與市井生活氛圍顯著優(yōu)于浦東。

這些核心區(qū)的教育、醫(yī)療、軌交及商業(yè)配套歷經(jīng)長(zhǎng)期沉淀，使老舊住宅成為進(jìn)駐城市核心區(qū)的有效跳板。浦西始終以內(nèi)環(huán)為發(fā)展軸心，城市發(fā)展邏輯與浦東存在本質(zhì)差異。浦東缺乏傳統(tǒng)地段觀念，城市發(fā)展主要跟隨產(chǎn)業(yè)布局推進(jìn)——產(chǎn)業(yè)指向哪里，城市化就延伸到哪里，導(dǎo)致老舊住宅的地段價(jià)值持續(xù)被稀釋。因此除陸家嘴擁有頂級(jí)地段與配套外，浦東其他老舊住宅板塊如世博、南碼頭、金橋等，地段價(jià)值普遍處于中等水平。

浦東的舊小區(qū)在文化附加值和身份象征方面存在不足，相比浦西缺失了“面子價(jià)值”。浦東的開放發(fā)展僅有數(shù)十年歷史，整體區(qū)域缺乏代表上海的歷史文化標(biāo)志，底蘊(yùn)較為薄弱。在同等預(yù)算下，選擇居住于老盧灣、老靜安等浦西核心區(qū)還是浦東，人們往往意見不一。對(duì)老浦西居民而言，老盧灣、老靜安的身份象征著一種血統(tǒng)般的都市認(rèn)同感?；氐焦枢l(xiāng)時(shí)，提及在老靜安、黃浦或徐匯衡山路購房，他人可能立刻回應(yīng)：“喲，市中心核心區(qū)啊?！比粽f在浦東買房，對(duì)方可能追問：“浦東哪個(gè)位置？”這便凸顯出兩地舊小區(qū)在“面子資產(chǎn)”上的差異。換言之，浦東的舊小區(qū)難以提供“炫耀”的資本，缺乏文化溢價(jià)和身份點(diǎn)綴功能。

上海整體購買舊小區(qū)的群體正在萎縮，僅存的剛需購買力更傾向于浦西核心地段吸引力更強(qiáng)的產(chǎn)品。剩余考慮購置舊小區(qū)的買家，必然優(yōu)先選擇地段更優(yōu)、配套更完善且文化認(rèn)可度更高的浦西區(qū)域。浦東大量改造空間有限、居住環(huán)境普通的老舊小區(qū)，在需求收縮的環(huán)境下首當(dāng)其沖被市場(chǎng)淘汰。

新上海人不妥協(xié)高收入人才看不上

老破小在浦東不是很受歡迎，也不受新上海人青睞。浦東是上海外來人口最多區(qū)。新上海人老家有房，拒絕居住降級(jí)，不屑老破小，寧要遠(yuǎn)大新；接受度遠(yuǎn)低于本地居民。過去人口增量時(shí)代，缺好房，只能將就老破小?，F(xiàn)在人口導(dǎo)入以人才引進(jìn)為主，提供高額安家費(fèi)，看不上老破小。同時(shí)，浦東人口增量在臨港，北部老破小購買力減弱。如張江“明珠計(jì)劃”給頂尖人才最高700萬個(gè)人資助+1億項(xiàng)目補(bǔ)貼，浦東人才支持不差錢，相當(dāng)于直接發(fā)錢。張江提供人才公寓，新產(chǎn)業(yè)客群有住所收入高，不會(huì)買老破小。

臨港提供最高500萬元購房補(bǔ)貼，吸引人才買房綽綽有余。臨港已成為浦東人口導(dǎo)入主力區(qū)，未來增量最大。老浦東對(duì)外來人口吸引力下降，老破小購買力受影響。浦東產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、居民收入高，置業(yè)傾向次新電梯商品房，老破小失寵。例如，陸家嘴金融精英選擇聯(lián)洋或虹口、楊浦新房；張江碼農(nóng)首選唐鎮(zhèn)；金橋、外高橋群體購買森蘭。因此，浦東老破小因產(chǎn)品本身，不受新上海人和高收入人群待見。

地段不同，差異巨大

浦東許多剛需群體預(yù)算有限，買不起商品房。近郊連片電梯動(dòng)遷房（如三林、康橋東四高、周浦南四高、航頭鶴沙航城、曹路）價(jià)格更低、居住體驗(yàn)更好，吸走老破小購買力，擠壓其市場(chǎng)。例如，三林動(dòng)遷房4.2-4.9萬元/m2狙擊世博老破?。豢禈虻?萬元/m2左右吸走張江剛需；曹路動(dòng)遷房3萬元/m2狙擊金橋老破小；高東動(dòng)遷房狙擊外高橋老破小。動(dòng)遷房鄰近產(chǎn)業(yè)區(qū)，通勤便利、性價(jià)比高，形成截流效應(yīng)。

浦西與浦東不同，帶電梯動(dòng)遷房多遠(yuǎn)離產(chǎn)業(yè)區(qū)，對(duì)老破小的截胡效應(yīng)弱于浦東。浦東開發(fā)較晚，近郊空地多用于建產(chǎn)業(yè)區(qū)和動(dòng)遷房，因此產(chǎn)業(yè)區(qū)附近電梯動(dòng)遷房直接分流老破小購買力。浦西發(fā)展早，內(nèi)中環(huán)至中外環(huán)電梯動(dòng)遷房稀少，以老公房和步梯動(dòng)遷房為主。顧村、徐涇北城等電梯動(dòng)遷板塊均在外環(huán)外，距核心產(chǎn)業(yè)區(qū)遠(yuǎn)，對(duì)市區(qū)老破小沖擊有限。例如同等預(yù)算下，顧村動(dòng)遷房與光新老破小通勤差距顯著——地鐵25分鐘但自駕單程需40分鐘，通勤成本削弱了顧村房齡新、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)。佘北動(dòng)遷基地房?jī)r(jià)僅2萬，對(duì)古美等產(chǎn)業(yè)區(qū)下游老破小稀釋作用仍微弱，而靜安新城老破小可實(shí)現(xiàn)步行通勤。

相比之下，浦東張江產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊動(dòng)遷房通勤優(yōu)勢(shì)明顯：北四高與機(jī)器人谷一街之隔，周浦醫(yī)谷緊鄰南四高，鶴沙航城與藥研基地僅隔高架，其通勤效率、性價(jià)比及居住舒適度遠(yuǎn)超浦東北部老破小。

浦西老破小更具博動(dòng)遷價(jià)值。徐匯江南新村拆遷消息刺激房?jī)r(jià)從6萬飆升至13.37萬/m2，東安一二村也曾現(xiàn)跳漲。浦西城市更新拆遷力度大，而浦東因張江、臨港等大規(guī)模開發(fā)，北部老破小拆遷無望。加之浦東發(fā)展主軸南移，購買力南遷，北部老破小市場(chǎng)遭雙重拋棄，升值預(yù)期持續(xù)走低。

浦東地區(qū)老舊小區(qū)的整體價(jià)格跌幅較浦西更為顯著，主要受多重因素影響。具體包括：區(qū)域地段價(jià)值及市場(chǎng)認(rèn)可度存在差距，潛在購房群體結(jié)構(gòu)不均衡，以及帶電梯動(dòng)遷安置房形成的替代性競(jìng)爭(zhēng)壓力。

在二手房交易中，每套房子（家）都有一段故事，有些是金榜題名、飛黃騰達(dá)，有些是官司纏身、妻離子散。

隨著裁員失業(yè)潮還在加速，賣不起房子的人會(huì)越來越多，全國(guó)人都以為一線城市上海房?jī)r(jià)抗跌，你可能想不到，上海某些房子比二三線城市房?jī)r(jià)跌的還猛。

1、臨港·宜浩佳園 跌幅57% 已經(jīng)腰折！

110平電梯2房2廳2衛(wèi) 如今掛牌價(jià)180萬還沒賣掉。2021年 同戶型最高成交價(jià)424萬，跌去244萬。

2、閔行·高興花園 跌幅50% 一點(diǎn)也不高興

36平米頂樓掛牌價(jià)206萬，還可以小談幾萬。2021年同戶型頂樓成交價(jià)404萬，跌了200萬。

3、松江-佘北家園 跌幅45%

佘北家園，上月剛成交一套5樓 124萬，2021年成交價(jià)228萬。

還有楊浦中原的殷行一二層、浦東梅園三四街坊等等老破小小區(qū)，基本跌幅都在50%左右，就不一一舉例。

除了老破小，最近品質(zhì)小區(qū)也開始下跌，典型的浦東森蘭仁恒森蘭雅苑，最近成交一套一樓帶院子214平，成交價(jià)1526萬。3年前1500多萬只能買150平的3房，單價(jià)從11萬跌倒7萬。

直到現(xiàn)在，我仍刷到一些從業(yè)人數(shù)在鼓吹“房?jī)r(jià)必漲”“抄底窗口”。可現(xiàn)實(shí)是：**上海樓市早已告別普漲神話，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間買房就是消費(fèi)，可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)流通增值，不是投資。** 有錢可以買，早買早享受；但想靠房子賺錢？時(shí)代真的變了。

上海樓市已進(jìn)入“分化時(shí)代”，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望觸底企穩(wěn)，而遠(yuǎn)郊及劣質(zhì)資產(chǎn)仍處下行通道。未來市場(chǎng)走勢(shì)將取決于政策力度、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇節(jié)奏及庫存去化速度，短期內(nèi)全面反彈概率較低，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。