北京某個(gè)高端項(xiàng)目的設(shè)計(jì)室內(nèi)，氣氛凝重。

設(shè)計(jì)師剛剛第三次收到了被打回的報(bào)規(guī)方案。

"陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深再縮短20cm，花池全部取消，設(shè)備平臺(tái)嚴(yán)格按照規(guī)范來(lái)。"

規(guī)劃審批部門(mén)的要求明確而堅(jiān)定。

這不是個(gè)例，而是一場(chǎng)正在全國(guó)悄然上演的變革。

"以前那些心照不宣的'操作'，現(xiàn)在行不通了。

一位資深開(kāi)發(fā)商感嘆道：

"飄窗不能隨便做大，設(shè)備平臺(tái)必須規(guī)范，連結(jié)構(gòu)柱都要老老實(shí)實(shí)納入面積核算。"

2025年夏天，成為中國(guó)樓市的一個(gè)分水嶺。

那個(gè)以"高得房率"、"高贈(zèng)送面積"為賣(mài)點(diǎn)的"好房子"風(fēng)潮，在席卷市場(chǎng)多半年后，終于迎來(lái)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些項(xiàng)目的設(shè)計(jì)手法引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛討論。

據(jù)悉，通州八里橋某項(xiàng)目推出了建筑面積約69㎡的"三居"戶(hù)型，通過(guò)特定的設(shè)計(jì)手法，該項(xiàng)目整體得房率據(jù)稱(chēng)超過(guò)90%，部分戶(hù)型甚至高達(dá)96%。

這并非個(gè)例。業(yè)內(nèi)知情人士透露，一些項(xiàng)目通過(guò)特殊設(shè)計(jì)手法，使79㎡戶(hù)型增加約7-8㎡使用面積，89㎡戶(hù)型增加約11㎡，128㎡戶(hù)型增加約14-15㎡使用空間。

這些設(shè)計(jì)通常表現(xiàn)為：

超大陽(yáng)臺(tái)（后期可封閉）、可變空間（設(shè)備平臺(tái)可改造）、加寬飄窗（部分可改造）、花池（后期可填平）等手法。

在項(xiàng)目展示階段，這些"可拓展"區(qū)域往往被特意標(biāo)注，暗示購(gòu)房者后期可改造增加使用面積。

2025年8月后，多地規(guī)劃審批部門(mén)對(duì)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的執(zhí)行口徑開(kāi)始趨嚴(yán)。

以成都為例，新規(guī)要求"板率"、層高等指標(biāo)的誤差不能超過(guò)1.5%。

這意味著通過(guò)改造設(shè)備平臺(tái)等途徑增加使用面積的做法將難以通過(guò)驗(yàn)收。

廣州也傳出規(guī)范住宅報(bào)建的消息，包括對(duì)40米以上樓層花池功能進(jìn)行限制，結(jié)構(gòu)柱納入面積核算，建筑內(nèi)部天井標(biāo)準(zhǔn)化等要求。

北京的執(zhí)行思路與其他城市基本一致，通過(guò)明確飄窗外挑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)柱計(jì)入容積率等方式來(lái)規(guī)范設(shè)計(jì)尺度。

據(jù)悉，北京東部某項(xiàng)目因花池設(shè)計(jì)問(wèn)題多次修改方案，最終取消花池后方獲通過(guò)。

如果"好房子"僅僅被理解為"增加使用面積"的游戲，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一系列連鎖反應(yīng)。

業(yè)內(nèi)分析顯示，同一地段新建項(xiàng)目得房率超過(guò)90%，而早期建設(shè)的二手房得房率通常在70%80%區(qū)間。

這種差異可能導(dǎo)致二手房市場(chǎng)價(jià)值重估。

以上海某板塊為例，據(jù)中介機(jī)構(gòu)反映，一些得房率較高的新房開(kāi)盤(pán)后，周邊二手房成交量出現(xiàn)下滑，部分業(yè)主調(diào)整了價(jià)格預(yù)期。

這種現(xiàn)象在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常輪動(dòng)節(jié)奏。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要新房和二手房市場(chǎng)的良性互動(dòng)。

當(dāng)置換鏈條受到影響，改善性需求無(wú)法通過(guò)出售舊房來(lái)釋放，最終也可能對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生反饋效應(yīng)。

真正的好房子，應(yīng)該是在合理容積率的地塊上建造的舒適住宅，而不是通過(guò)各種設(shè)計(jì)技巧增加使用面積的數(shù)字游戲。

根據(jù)今年實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，好房子應(yīng)當(dāng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)，在以下幾個(gè)方面達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)：

建筑質(zhì)量：使用優(yōu)質(zhì)材料，保證結(jié)構(gòu)安全，延長(zhǎng)建筑壽命；

空間設(shè)計(jì)：合理的戶(hù)型布局，充足的采光通風(fēng)，適宜的面寬進(jìn)深比；

配套設(shè)施：完善的社區(qū)配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，豐富的公共空間；

綠色環(huán)保：節(jié)能環(huán)保材料，綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，健康生活環(huán)境；

智慧科技：智能家居系統(tǒng)，智慧社區(qū)管理，數(shù)字化服務(wù)體驗(yàn)。

那些通過(guò)壓縮公共空間、減少消防通道、犧牲采光通風(fēng)來(lái)增加套內(nèi)面積的做法，看似提升了使用效率，實(shí)際上可能影響了長(zhǎng)期的居住品質(zhì)。

當(dāng)前政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵階段。

8月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院會(huì)議要求，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

多個(gè)城市也優(yōu)化了住房政策，調(diào)整了部分限制性措施。

然而，業(yè)內(nèi)也關(guān)注到規(guī)劃審批尺度的變化可能產(chǎn)生的影響。

一方面，設(shè)計(jì)規(guī)范的明確有助于規(guī)范市場(chǎng)秩序；

另一方面，也可能影響部分項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和去化節(jié)奏。

據(jù)了解，政策調(diào)整考慮了市場(chǎng)的適應(yīng)期。

2025年5月1日前取得用地批準(zhǔn)手續(xù)的住宅項(xiàng)目，可按原有標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查，到2027年5月1日前仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，才需按新意見(jiàn)審查。

"好房子"理念的落實(shí)，正在推動(dòng)行業(yè)從追求"數(shù)字游戲"向提升產(chǎn)品本質(zhì)回歸。

現(xiàn)在我們必須更加注重產(chǎn)品本身的居住體驗(yàn)，而不是一味追求得房率的數(shù)字表現(xiàn)。

這種轉(zhuǎn)變要求開(kāi)發(fā)商將更多精力投入到產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新上，包括建筑工藝、材料選擇、空間設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)維度。

這將是行業(yè)走向成熟和專(zhuān)業(yè)化的重要標(biāo)志。

隨著政策環(huán)境的逐步明晰和市場(chǎng)監(jiān)管的持續(xù)完善，住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)正在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型。

從注重"得房率"的數(shù)字競(jìng)賽，轉(zhuǎn)向關(guān)注居住體驗(yàn)的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；

從追求短期銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，轉(zhuǎn)向注重長(zhǎng)期價(jià)值創(chuàng)造；

從依賴(lài)設(shè)計(jì)技巧，轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品創(chuàng)新。

這種轉(zhuǎn)變不僅符合行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展方向，也更能滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好居住生活的向往。

當(dāng)市場(chǎng)回歸理性，消費(fèi)者將更加關(guān)注產(chǎn)品的本質(zhì)價(jià)值，而非表面的數(shù)字游戲。

規(guī)劃審批部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)方案的嚴(yán)格要求，預(yù)示著行業(yè)發(fā)展的新方向。

陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深的規(guī)范、花池設(shè)計(jì)的限制、設(shè)備平臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)，

這些看似細(xì)微的調(diào)整，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。

真正的好房子，不在于使用面積的數(shù)字大小，而在于建筑質(zhì)量、空間設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等綜合品質(zhì)的提升。

當(dāng)市場(chǎng)逐漸回歸理性，我們或許能夠重新發(fā)現(xiàn)居住的本質(zhì)價(jià)值——

那不是簡(jiǎn)單的面積數(shù)字，

而是安全、舒適、健康、便捷的生活體驗(yàn)。