往日的售樓處人流如織，熱鬧非凡，而今卻門可羅雀。自年初至今，全國(guó)百城房?jī)r(jià)已連續(xù)下滑七個(gè)月。這不僅數(shù)字上的變化，更是經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)型的縮影。2025年上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降16.2%，銷售額亦減少18.3%。房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌并非短期現(xiàn)象，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新常態(tài)。此趨勢(shì)將深刻影響近半數(shù)中國(guó)家庭的未來(lái)生活。

我國(guó)住房市場(chǎng)正步入前所未有的調(diào)整階段。在今年3月，一線城市新建住房的價(jià)格同比下降了4.2%。相比之下，二手房市場(chǎng)跌幅更為顯著，達(dá)到了6.8%。而在二三線城市，跌幅更是加劇，部分地區(qū)甚至超過(guò)了15%。作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的波動(dòng)將直接影響千萬(wàn)家庭的日常生活。

截至2024年年末，我國(guó)住房空置率高達(dá)21.3%，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線10%的閾值。當(dāng)前，我國(guó)人口增長(zhǎng)速度放緩，城鎮(zhèn)化進(jìn)程亦有所減緩?！胺孔〔怀础钡恼邔?dǎo)向正逐步引導(dǎo)市場(chǎng)走向更為穩(wěn)健的軌道。然而，在這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中，全國(guó)約4.7億戶家庭中有近半數(shù)家庭正面臨著五大棘手難題。

首要挑戰(zhàn)是家庭收入銳減。對(duì)于眾多中國(guó)家庭而言，房產(chǎn)構(gòu)成了總資產(chǎn)的大頭，占比超過(guò)70%。若全國(guó)房?jī)r(jià)平均下跌10%，家庭財(cái)富將銳減18萬(wàn)億元。曾值300萬(wàn)的房產(chǎn)，如今可能縮水至240萬(wàn)。對(duì)于普通家庭而言，這意味著直接損失60萬(wàn)，誰(shuí)能不為之痛心？自2017年至2021年間高價(jià)購(gòu)置房產(chǎn)的人們，如今正為房產(chǎn)價(jià)值的縮水而憂心忡忡。

第二個(gè)挑戰(zhàn)在于必須對(duì)養(yǎng)老規(guī)劃進(jìn)行修訂。根據(jù)2024年的調(diào)研數(shù)據(jù)，63.7%的都市居民將房產(chǎn)視為主要的養(yǎng)老依靠。然而，隨著房?jī)r(jià)的下跌，“以房養(yǎng)老”的構(gòu)想愈發(fā)難以落實(shí)。根據(jù)當(dāng)前的走勢(shì)，未來(lái)三年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)一步下跌20%。面對(duì)這一現(xiàn)狀，約1.2億50歲以上的家庭不得不重新審視自己的養(yǎng)老規(guī)劃。此前，將位于核心區(qū)域的老房子出售，用以購(gòu)置郊區(qū)新房并通過(guò)差額養(yǎng)老的想法已難以成行，這也是眾多大城市中許多老年家庭所面臨的實(shí)際困境。

第三個(gè)挑戰(zhàn)在于家庭債務(wù)的壓力愈發(fā)沉重。截至2025年第一季度，我國(guó)居民的負(fù)債與收入比率已攀升至66.8%，其中房貸占據(jù)了80%以上。隨著房?jī)r(jià)的下跌，眾多家庭陷入了“負(fù)資產(chǎn)”的困境，即房產(chǎn)的價(jià)值甚至低于尚未償還的貸款總額。據(jù)預(yù)測(cè)，到2027年，全國(guó)將有高達(dá)1800萬(wàn)戶家庭面臨這一問(wèn)題。生活變得愈發(fā)拮據(jù)，他們既無(wú)法通過(guò)出售房產(chǎn)來(lái)償還債務(wù)，又必須繼續(xù)承擔(dān)高額的月供，生活質(zhì)量因而大幅下降。

第四大挑戰(zhàn)在于教育投資策略的失效。在過(guò)去二十年里，眾多家庭不惜重金購(gòu)置學(xué)區(qū)房，以期子女接受優(yōu)質(zhì)教育。然而，如今學(xué)區(qū)房市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅甚至超過(guò)了40%。伴隨著教育體制的改革，這一策略已逐漸失靈。2024年全國(guó)教育工作會(huì)議明確提出，將致力于推動(dòng)義務(wù)教育的均衡發(fā)展，降低對(duì)學(xué)區(qū)房的過(guò)度依賴。截至目前，全國(guó)已有157個(gè)城市實(shí)施了“多校劃片”的招生政策。此操作令學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格急跌。名校學(xué)區(qū)房的價(jià)值正逐漸下滑。約2300萬(wàn)的家庭，原本希望借助學(xué)區(qū)房為孩子贏得優(yōu)質(zhì)教育資源的家庭，需尋找新的途徑。

第五個(gè)挑戰(zhàn)在于社會(huì)階層向上的難度加劇。以往，眾多家庭通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)積累財(cái)富，實(shí)現(xiàn)階層躍升。在過(guò)去二十年間，大約有42%的中產(chǎn)家庭得益于房產(chǎn)的增值而富裕起來(lái)。然而，如今這一路徑已變得狹窄，階層流動(dòng)性隨之受限。2024年，全國(guó)范圍內(nèi)新增的房產(chǎn)投資減少了35.7%，創(chuàng)下了自2000年以來(lái)的最低紀(jì)錄。年輕人不愿購(gòu)房的傾向愈發(fā)明顯。在25至35歲的群體中，僅有28.3%的人將購(gòu)房視為首要的財(cái)務(wù)目標(biāo)，這一比例遠(yuǎn)低于2015年的67.9%。面對(duì)約1.65億年輕家庭的現(xiàn)實(shí)，他們不得不尋求購(gòu)房之外的儲(chǔ)蓄途徑。

面對(duì)這些挑戰(zhàn)，政府與市場(chǎng)正積極尋求解決方案。2025年5月，出臺(tái)了一系列政策措施。其中包括調(diào)整首付款比例、降低房貸利率以及增加保障性住房建設(shè)等措施。部分城市已放寬限購(gòu)政策。商業(yè)銀行的房貸利率亦降至歷史新低。

金融機(jī)構(gòu)正不斷推出創(chuàng)新產(chǎn)品。例如，工商銀行推出了“存房通”服務(wù)，允許房主以房產(chǎn)作為抵押，獲取穩(wěn)定的收益。建設(shè)銀行則推出了“安居貸”，旨在協(xié)助負(fù)有債務(wù)的家庭進(jìn)行貸款重組。這些舉措有助于減輕有困難家庭的經(jīng)濟(jì)壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整同期亦孕育著新的機(jī)遇。隨著房?jī)r(jià)趨于理性，住宅的居住屬性愈發(fā)突顯。在2025年上半年，全國(guó)共啟動(dòng)建設(shè)保障性租賃住房71.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)25.6%。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模突破1.3萬(wàn)億元，成為緩解居住難題的關(guān)鍵補(bǔ)充。這些措施不光是結(jié)局房地產(chǎn)的問(wèn)題，也是在解決民生問(wèn)題。當(dāng)房子真正回歸居住屬性之后價(jià)格也回趨于穩(wěn)定。同時(shí)這五個(gè)問(wèn)題也會(huì)得到有效的緩解。