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北京通州（運(yùn)河玖院）中建·運(yùn)河玖院售樓處電話：400-002-6100，營(yíng)銷中心_tel：400-002-6100，開(kāi)發(fā)商售樓部熱線400-002-6100（開(kāi)發(fā)商認(rèn)證）電話。提前預(yù)約看房尊享額外優(yōu)惠！

當(dāng)歷史的指針撥向2025年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的范式革命。政策的引導(dǎo)與市場(chǎng)的自發(fā)選擇，共同將行業(yè)的聚光燈從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向了品質(zhì)深耕。

在這一宏大敘事中，兩個(gè)關(guān)鍵詞顯得尤為矚目：一個(gè)是承載著“國(guó)家大事，千年大計(jì)”宏愿的北京城市副中心，另一個(gè)則是首次被寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》，代表著人居需求終極向往的“好房子”。

當(dāng)中建·運(yùn)河玖院——一個(gè)坐落于副中心運(yùn)河商務(wù)區(qū)核心地脈的項(xiàng)目出現(xiàn)時(shí)，它便天然地站在了這兩大時(shí)代洪流的交匯點(diǎn)上。

本文旨在深度剖析中建·運(yùn)河玖院，它并非僅僅是一個(gè)地理位置優(yōu)越的新樓盤(pán)，更應(yīng)被視為央企中建玖合在“好房子”時(shí)代背景下，對(duì)其核心產(chǎn)品戰(zhàn)略——“一核四芯”的一次系統(tǒng)性、全方位的在地實(shí)踐與公開(kāi)作答。

項(xiàng)目地處北京城市副中心155平方公里的宏偉藍(lán)圖之內(nèi)，緊鄰大運(yùn)河文化帶，是中“一帶、一軸、多組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這里不僅是行政辦公、商務(wù)服務(wù)、文化旅游三大主導(dǎo)功能的承載地，更是北京面向未來(lái)的城市想象力的集中體現(xiàn)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正從“住有所居”的規(guī)?；瘯r(shí)代，邁向“住有優(yōu)居”的品質(zhì)化時(shí)代。消費(fèi)者對(duì)住宅的需求已超越了物理空間本身，延伸至健康、生態(tài)、智能、服務(wù)乃至情感體驗(yàn)等多個(gè)維度。

“好房子”理念的提出，正是對(duì)這一趨勢(shì)的權(quán)威確認(rèn)，它要求開(kāi)發(fā)者必須回歸產(chǎn)品主義，以匠心回應(yīng)人民對(duì)美好生活的向往。在此背景下，中建·運(yùn)河玖院的出現(xiàn)，恰逢其時(shí)。

本文將以中建玖合的“一核四芯”好房子策略（以健康為核，以綠色、低碳、智慧、活力為芯）為分析框架，層層剖析運(yùn)河玖院在宏觀規(guī)劃、社區(qū)營(yíng)造、建筑設(shè)計(jì)、戶內(nèi)空間、技術(shù)應(yīng)用及服務(wù)體系等維度上的具體實(shí)踐。

我們將探討，這個(gè)“運(yùn)河八子”項(xiàng)目集群，是如何將抽象的戰(zhàn)略理念，轉(zhuǎn)化為可感知、可體驗(yàn)的居住價(jià)值，并最終嘗試回答一個(gè)核心問(wèn)題：在國(guó)家戰(zhàn)略高地之上，一個(gè)真正意義上的新時(shí)代“好房子”范本，究竟應(yīng)該是什么模樣？

中建玖合的“好房子”藍(lán)圖——“一核四芯”戰(zhàn)略解讀

在深入剖析中建·運(yùn)河玖院之前，必須首先理解其背后的頂層設(shè)計(jì)——中建玖合的“好房子”理念及其核心戰(zhàn)略“一核四芯”。這套理論體系不僅是運(yùn)河玖院的產(chǎn)品營(yíng)造指南，更是我們?cè)u(píng)價(jià)其是否達(dá)成“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的根本依據(jù)。

“好房子”的玖合答案

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，“好房子”已從一個(gè)模糊的宣傳口號(hào)，演變?yōu)楹饬糠科蠛诵母?jìng)爭(zhēng)力的硬核標(biāo)準(zhǔn)。作為世界500強(qiáng)第14位中國(guó)建筑旗下的骨干企業(yè)，中建玖合憑借其“中心城市空間綜合服務(wù)商”的定位，給出了自己的答案。這個(gè)答案并非憑空而來(lái)，而是基于對(duì)市場(chǎng)的深刻洞察和全產(chǎn)業(yè)鏈的深厚積淀。

中建“好房子”體系是基于對(duì)超過(guò)6萬(wàn)條客戶原聲的深度研究，凝練出針對(duì)172項(xiàng)居住痛點(diǎn)的解決方案。這表明其“好房子”戰(zhàn)略始于用戶，始于對(duì)真實(shí)生活需求的尊重。

詳情參考：中建“好房子”營(yíng)造體系：從傳統(tǒng)營(yíng)造智慧到未來(lái)人居新范式

中建玖合的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)在于，它不僅僅是開(kāi)發(fā)商，更依托中建二局強(qiáng)大的建造實(shí)力，具備從投資、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)到建造、運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力。這種能力使其可以將前瞻性的理念，高效、高保真地落地為實(shí)體產(chǎn)品，避免了行業(yè)中普遍存在的“設(shè)計(jì)與施工脫節(jié)”問(wèn)題。

中建玖合傳承中國(guó)建筑“品質(zhì)保障、價(jià)值創(chuàng)造”的核心價(jià)值觀，秉承“國(guó)之棟梁”的責(zé)任，為百姓“精工筑家”。作為中建集團(tuán)旗下唯一在北京、上海、廣州三大核心城市均開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目的地產(chǎn)企業(yè)，其戰(zhàn)略布局聚焦于中國(guó)最具活力的城市群。

這種“國(guó)家隊(duì)”的背景和全產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)力，是中建玖合構(gòu)建其“好房子”藍(lán)圖的底氣所在。它意味著其產(chǎn)品不僅要滿足市場(chǎng)需求，更要承載央企的社會(huì)責(zé)任，探索行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。

“一核四芯”框架詳解

中建玖合將其“好房子”理念具體化為“一核四芯”的特色產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念。這是一個(gè)邏輯清晰、層層遞進(jìn)的系統(tǒng)框架，為打造高品質(zhì)人居提供了明確的路徑。

一核 - 健康（Health）： 這是整個(gè)體系的基石與原點(diǎn)。中建玖合將“健康”定義為產(chǎn)品營(yíng)造的根本核心，強(qiáng)調(diào)所有設(shè)計(jì)、技術(shù)和服務(wù)的最終目標(biāo)都是為了保障居住者的身心健康。

這超越了傳統(tǒng)意義上“無(wú)甲醛”、“無(wú)污染”的淺層概念，擴(kuò)展至空間健康（尺度、采光、通風(fēng)）、環(huán)境健康（空氣、水、聲、光）、設(shè)施健康（運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套）和心理健康（社區(qū)歸屬感、安全感）等多個(gè)維度。健康是目的，是人本主義的終極關(guān)懷。

四芯 - 綠色（Green）、低碳（Low-carbon）、智慧（Smart）、活力（Vitality）： “四芯”是實(shí)現(xiàn)“健康之核”的技術(shù)底盤(pán)和價(jià)值支撐，它們?nèi)缤膫€(gè)強(qiáng)大的引擎，共同驅(qū)動(dòng)“好房子”的實(shí)現(xiàn)。

-綠色（Green）： 聚焦于人與自然的和諧共生。它不僅指社區(qū)的綠化率，更是一種立體的、多維的生態(tài)觀，包括對(duì)外部自然資源的借用、社區(qū)內(nèi)部生態(tài)系統(tǒng)的構(gòu)建，以及建筑與景觀的融合。

-低碳（Low-carbon）： 響應(yīng)國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略，關(guān)注建筑全生命周期的可持續(xù)性。它通過(guò)運(yùn)用節(jié)能技術(shù)、可再生能源、綠色建材和倡導(dǎo)綠色出行，最大限度地降低建筑對(duì)環(huán)境的負(fù)荷。

-智慧（Smart）： 運(yùn)用新一代信息技術(shù)，提升居住的便利性、安全性與舒適度。它涵蓋了從戶內(nèi)智能家居到社區(qū)智慧管理平臺(tái)的方方面面，旨在提供無(wú)感、高效、便捷的未來(lái)生活體驗(yàn)。

-活力（Vitality）： 關(guān)注社區(qū)的社會(huì)屬性，旨在創(chuàng)造一個(gè)充滿交流、互動(dòng)和溫度的公共空間。它通過(guò)精心設(shè)計(jì)的公共區(qū)域、豐富的社區(qū)配套和社群運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)鄰里交往，重構(gòu)現(xiàn)代都市中的社區(qū)關(guān)系。

綜上所述，“一核四芯”并非五個(gè)獨(dú)立概念的簡(jiǎn)單拼湊，而是一個(gè)有機(jī)的整體。它以“健康”為人本主義的終極目標(biāo)，通過(guò)“綠色”和“低碳”的技術(shù)路徑實(shí)現(xiàn)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，借助“智慧”的手段提升運(yùn)營(yíng)效率和生活品質(zhì)，最終在“活力”的空間中兌現(xiàn)社區(qū)的社會(huì)價(jià)值。這個(gè)閉環(huán)系統(tǒng)，構(gòu)成了中建玖合“好房子”的完整邏輯，也為我們接下來(lái)解構(gòu)運(yùn)河玖院提供了最核心的分析工具。

中建玖合基于客戶需求構(gòu)建的“幸?？臻g”九大系統(tǒng)，是其“好房子”理念的技術(shù)支撐體系

關(guān)于“一核四芯”的詳細(xì)介紹，可參考：中建玖合“一核四芯”好房子技術(shù)體系——基于京滬標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)踐的系統(tǒng)考察

運(yùn)河玖院全景解構(gòu)——“一核四芯”戰(zhàn)略的在地實(shí)踐

理論的價(jià)值在于實(shí)踐。中建·運(yùn)河玖院作為“一核四芯”戰(zhàn)略在北京城市副中心這一特殊場(chǎng)域的旗艦作品，其規(guī)劃與設(shè)計(jì)的每一處細(xì)節(jié)，都成為我們觀察該戰(zhàn)略如何從藍(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)的窗口。讓我們以“一核四芯”為透鏡，對(duì)運(yùn)河玖院進(jìn)行全景式的深度解構(gòu)。

以“健康”為核：構(gòu)筑全維度的身心棲息地

“健康”作為體系之核，在運(yùn)河玖院體現(xiàn)為對(duì)物理空間、生態(tài)環(huán)境和社區(qū)服務(wù)三個(gè)層面的系統(tǒng)性營(yíng)造，旨在為居住者提供一個(gè)全維度、全生命周期的健康庇護(hù)所。

空間健康：超越尺度的居住體驗(yàn)

物理空間的健康，始于對(duì)尺度的尊重與突破。運(yùn)河玖院在戶型設(shè)計(jì)上，摒棄了傳統(tǒng)住宅對(duì)成本的極致壓縮，轉(zhuǎn)向?qū)幼∈孢m度的極致追求。

優(yōu)越的層高與得房率： 項(xiàng)目整體層高達(dá)到3米，而沿河地塊前排樓棟的層高更是提升至3.2米至3.5米以上。這不僅帶來(lái)了更開(kāi)闊的垂直空間感，也為新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)的安裝預(yù)留了充足條件。

同時(shí)，通過(guò)南向花池、奇偶陽(yáng)臺(tái)、北向設(shè)備平臺(tái)等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了極高的空間使用效率。據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目整體得房率在88%-95%之間，部分大戶型通過(guò)贈(zèng)送面積，實(shí)際得房率甚至可達(dá)99%，這在當(dāng)前市場(chǎng)極為罕見(jiàn)，直接提升了居住的坪效與舒適度。

創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)： 從建面約106㎡的三居到260㎡的四居，項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上亮點(diǎn)頗多。例如，部分邊戶產(chǎn)品中出現(xiàn)了270°弧形轉(zhuǎn)角花池/觀景窗，這在北京市場(chǎng)尚屬首例。

這種設(shè)計(jì)打破了傳統(tǒng)矩形空間的束縛，極大地?cái)U(kuò)展了采光面和觀景視野，實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)空間與外部景觀的無(wú)界交融。此外，針對(duì)150㎡以上的戶型，項(xiàng)目配置了獨(dú)立電梯廳，營(yíng)造出一梯一戶的歸家體驗(yàn)，保障了私密性與尊崇感。

保障采光通風(fēng)： 所有樓棟均采用正南正北的布局，確保了最佳的采光朝向。通過(guò)大面寬、短進(jìn)深的設(shè)計(jì)，以及南北雙陽(yáng)臺(tái)的配置，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)良的自然通風(fēng)，為室內(nèi)空氣的健康循環(huán)奠定了基礎(chǔ)。

環(huán)境健康：微氣候的精細(xì)化營(yíng)造

運(yùn)河玖院將健康理念延伸至社區(qū)的微環(huán)境營(yíng)造，通過(guò)技術(shù)手段對(duì)空氣、水、聲、材等關(guān)鍵要素進(jìn)行精細(xì)化控制。

空氣與水： 項(xiàng)目引入了高效的新風(fēng)系統(tǒng)，能有效過(guò)濾PM2.5等顆粒物，保證室內(nèi)空氣的潔凈。同時(shí)，高品質(zhì)的社區(qū)直飲水系統(tǒng)和戶內(nèi)末端凈水裝置，構(gòu)成了安全飲水的雙重保障。

聲環(huán)境： 為了營(yíng)造寧?kù)o的居住氛圍，項(xiàng)目在降噪方面下足了功夫。除了采用高性能的隔音門(mén)窗，還配置了全屋靜音門(mén)鎖等細(xì)節(jié)產(chǎn)品，從源頭上減少噪音干擾。

材料健康： 在精裝修材料的選擇上，項(xiàng)目嚴(yán)格遵循環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。例如，電視背景墻采用高端項(xiàng)目同款的“白雪公主”巖板，戶內(nèi)門(mén)采用影木覆膜PVC材質(zhì)，在保證美觀的同時(shí)，嚴(yán)控有害物質(zhì)的釋放。

社區(qū)健康：全齡友好的服務(wù)配套

健康的最終落點(diǎn)是人。運(yùn)河玖院通過(guò)配建完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，構(gòu)建了一個(gè)覆蓋全年齡段的健康服務(wù)體系。

1.38萬(wàn)㎡家園中心： 根據(jù)土地出讓要求，項(xiàng)目配建了總面積達(dá)1.38萬(wàn)平方米的家園中心。這一體量巨大的公共設(shè)施，包含了社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、養(yǎng)老及助殘中心、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、室內(nèi)體育設(shè)施、社區(qū)文化設(shè)施等，建成后將無(wú)償移交政府管理。

這意味著，業(yè)主在社區(qū)內(nèi)即可享受到從日常診療、慢病管理到養(yǎng)老托育、康體娛樂(lè)的一站式服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)了“小病不出社區(qū)，康養(yǎng)就在身邊”。

高品質(zhì)精裝細(xì)節(jié)： 項(xiàng)目在衛(wèi)浴和廚房等與健康密切相關(guān)的空間，采用了高標(biāo)準(zhǔn)的配置。如主衛(wèi)配置科勒智能馬桶，廚房則可選配嘉格納等頂奢品牌的廚電，并贈(zèng)送島臺(tái)。這些細(xì)節(jié)不僅提升了生活品質(zhì)，也體現(xiàn)了對(duì)使用者健康與便利的深度考量。

以“綠色”為芯：打造運(yùn)河岸的“立體森嶼”

“綠色”是運(yùn)河玖院的鮮明底色。項(xiàng)目嚴(yán)格遵循中國(guó)綠色建筑最高等級(jí)的“綠建三星”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并創(chuàng)造性地構(gòu)建了一個(gè)從宏觀生態(tài)到微觀建筑、從平面到立體的多維度綠化體系，旨在將社區(qū)真正融入自然，實(shí)現(xiàn)“森林入城”的理想圖景。

多維綠化體系的構(gòu)建

宏觀層面 - 融入城市綠肺： 項(xiàng)目的選址本身就具備得天獨(dú)厚的綠色基因。西側(cè)緊鄰京杭大運(yùn)河，擁有約260米寬的一線濱河景觀帶；不遠(yuǎn)處即是規(guī)劃面積約11.2平方公里、相當(dāng)于兩個(gè)奧森公園大小的城市綠心公園。運(yùn)河玖院通過(guò)精心的規(guī)劃布局，最大限度地將這兩大城市級(jí)生態(tài)資源引入社區(qū)視野，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)與城市綠肺的無(wú)縫對(duì)接。

社區(qū)層面 - “一軸一帶、一環(huán)三街”與“八大主題園林”： 在社區(qū)內(nèi)部，項(xiàng)目以“十字活力軸”為骨架，構(gòu)建了“一軸一帶、一環(huán)三街”的宏大空間結(jié)構(gòu)。濱水休閑帶、生態(tài)文化街等設(shè)計(jì)，將綠意滲透到社區(qū)的每一個(gè)角落。

更具匠心的是，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)從大運(yùn)河的生長(zhǎng)歷程中汲取靈感，為八個(gè)地塊分別賦予了獨(dú)立的園林主題，形成了“八大景觀藝術(shù)館”，如0705地塊的“桃園別業(yè)”、0706地塊的“千里畫(huà)廊”和0708地塊的“山澤丘壑”。這種敘事性的景觀設(shè)計(jì)，不僅創(chuàng)造了豐富的視覺(jué)層次，更賦予了社區(qū)深厚的文化內(nèi)涵。

建筑層面 - “六重垂直綠化體系”： 這是運(yùn)河玖院在綠色理念上最具突破性的創(chuàng)新。項(xiàng)目將綠化從傳統(tǒng)的地面園林，向上延伸至建筑的每一個(gè)層面，構(gòu)建了“六重垂直綠化體系”，打造出一個(gè)名副其實(shí)的“立體森嶼”。這一體系包括：

1.紅線外生態(tài)： 運(yùn)河與公園的自然景觀。

2.社區(qū)地面園林： 八大主題景觀構(gòu)成的社區(qū)綠網(wǎng)。

3.首層架空綠化： 將綠意引入架空層，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外景觀的交融。

4.建筑陽(yáng)臺(tái)綠化： 通過(guò)花池、露臺(tái)等設(shè)計(jì)，將花園引入家中。

5.垂直墻面綠化： 在部分公共區(qū)域墻體進(jìn)行綠植覆蓋。

6.可上人屋頂花園： 在部分樓棟頂部設(shè)置觀景平臺(tái)和花園，拓展了社區(qū)的綠色活動(dòng)空間。

通過(guò)這一系列由宏觀到微觀、由平面到立體的設(shè)計(jì)，運(yùn)河玖院徹底打破了建筑與自然的邊界，讓居住者無(wú)論身處何處，都能被綠色環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了生活與自然的零距離互融共生。

運(yùn)河玖院通過(guò)“垂直綠化體系”將綠意從地面延伸至建筑，構(gòu)筑“立體森嶼”的生態(tài)人居

以“低碳”為芯：踐行可持續(xù)的未來(lái)人居

“低碳”作為“四芯”之一，體現(xiàn)了中建玖合對(duì)未來(lái)負(fù)責(zé)任的態(tài)度。運(yùn)河玖院通過(guò)集成先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和構(gòu)建高效的綠色出行網(wǎng)絡(luò)，積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，旨在打造一個(gè)低能耗、高效率的未來(lái)社區(qū)。

節(jié)能技術(shù)的系統(tǒng)集成

中建玖合將其在上海頂尖科學(xué)家社區(qū)等項(xiàng)目中積累的超低能耗建筑經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)用到了運(yùn)河玖院的建設(shè)中。項(xiàng)目系統(tǒng)性地集成了多項(xiàng)節(jié)能技術(shù)，以最大限度降低建筑的運(yùn)行能耗。

高性能圍護(hù)結(jié)構(gòu)： 這是建筑節(jié)能的基礎(chǔ)。項(xiàng)目采用外墻保溫一體化系統(tǒng)、三玻兩腔節(jié)能外窗和高性能防火保溫入戶門(mén)，構(gòu)筑了一道堅(jiān)固的“保溫外衣”。通過(guò)熱橋節(jié)點(diǎn)處理和氣密性處理，有效減少了熱量損失和冷空氣滲透，從源頭上降低了對(duì)采暖和制冷的需求。

高效能源系統(tǒng)： 項(xiàng)目采用了具有高效熱回收功能的新風(fēng)系統(tǒng)，在置換室內(nèi)外空氣的同時(shí)，能回收排出空氣中的能量，節(jié)約了大量能源。同時(shí)，部分樓棟配置了太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，利用可再生能源滿足部分生活熱水需求。

海綿城市理念： 社區(qū)規(guī)劃融入了海綿城市的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)設(shè)置透水鋪裝、下凹式綠地和雨水回用系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雨水的自然積存、滲透和凈化。這不僅能有效應(yīng)對(duì)城市內(nèi)澇，也節(jié)約了寶貴的水資源，例如，收集的雨水可用于社區(qū)綠化的節(jié)水灌溉。

運(yùn)河玖院集成了類似中建玖合其他標(biāo)桿項(xiàng)目的超低能耗技術(shù)體系，以實(shí)現(xiàn)建筑的可持續(xù)發(fā)展

綠色出行的立體網(wǎng)絡(luò)

減少碳排放的另一個(gè)關(guān)鍵在于引導(dǎo)居民采用綠色的出行方式。運(yùn)河玖院依托其獨(dú)特的區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了一個(gè)立體、高效的綠色交通網(wǎng)絡(luò)。

TOD模式引領(lǐng)： 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰正在建設(shè)的亞洲最大TOD（Transit-Oriented Development）樞紐——北京城市副中心站。該樞紐集成了2條城際鐵路（京唐城際、城際鐵路聯(lián)絡(luò)線）、4條地鐵線路（6號(hào)線、22號(hào)線平谷線、M101線、規(guī)劃中的S6線）以及多條公交線路。

業(yè)主步行即可到達(dá)樞紐，實(shí)現(xiàn)與北京主城、首都機(jī)場(chǎng)、大興機(jī)場(chǎng)乃至整個(gè)京津冀區(qū)域的快速連接。這種以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，將從根本上降低社區(qū)對(duì)私家車的依賴。

創(chuàng)新的立體慢行系統(tǒng)： 項(xiàng)目在社區(qū)內(nèi)部及與周邊區(qū)域的連接上，做出了北京樓市前所未有的創(chuàng)新。根據(jù)出讓文件要求，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了二層連廊和跨街天橋，將居住地塊與交通樞紐、大運(yùn)河濱水區(qū)域無(wú)縫連接。

這意味著，業(yè)主未來(lái)可以不經(jīng)過(guò)地面車行道，通過(guò)風(fēng)雨連廊步行直達(dá)地鐵站、商業(yè)區(qū)，甚至運(yùn)河碼頭。這個(gè)立體、連續(xù)、安全的慢行網(wǎng)絡(luò)，極大地提升了步行和騎行的體驗(yàn)，是踐行低碳生活理念的絕佳范例。

以“智慧”為芯：科技賦能下的無(wú)感服務(wù)與高效管理

“智慧”是提升未來(lái)人居品質(zhì)的關(guān)鍵變量。中建玖合憑借其在智慧建造和智慧社區(qū)領(lǐng)域的持續(xù)投入，將運(yùn)河玖院打造成為一個(gè)科技賦能的先行示范區(qū)，涵蓋了從戶內(nèi)智慧家庭到社區(qū)智慧運(yùn)營(yíng)的完整體系。

智慧家庭：場(chǎng)景化的智能生活

運(yùn)河玖院的智慧體系深入到每一個(gè)家庭內(nèi)部，旨在通過(guò)科技整合，提供更便捷、更安全、更舒適的居住體驗(yàn)。

全屋智能生態(tài)： 中建玖合已與華為等領(lǐng)先的科技企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同探索全屋智能解決方案。在運(yùn)河玖院，這意味著未來(lái)交付的將不僅僅是單個(gè)的智能設(shè)備，而是一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)燈光、窗簾、空調(diào)、新風(fēng)、安防等設(shè)備互聯(lián)互通、場(chǎng)景化聯(lián)動(dòng)的完整生態(tài)系統(tǒng)。業(yè)主可以通過(guò)語(yǔ)音、面板或手機(jī)APP，輕松切換回家、離家、影音、會(huì)客等多種預(yù)設(shè)模式。

智能安防入戶： 項(xiàng)目配置了支持指紋、密碼、人臉識(shí)別等多種開(kāi)鎖方式的智能門(mén)鎖，為家庭安全提供了第一道堅(jiān)實(shí)屏障。結(jié)合戶內(nèi)的傳感器和攝像頭，可構(gòu)建起完善的家庭安防體系。

智慧社區(qū)：高效的運(yùn)營(yíng)與無(wú)感的服務(wù)

在社區(qū)層面，運(yùn)河玖院引入了更宏大的智慧管理理念，旨在通過(guò)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的高效化和服務(wù)的人性化。

智慧運(yùn)營(yíng)決策中心： 項(xiàng)目有望引入中建體系內(nèi)成熟的智慧社區(qū)平臺(tái)，如中建三局研發(fā)的“智瓴”智慧社區(qū)平臺(tái)。該平臺(tái)能夠整合社區(qū)內(nèi)監(jiān)控、消防、門(mén)禁、停車、能耗等各類數(shù)據(jù)，形成一個(gè)“社區(qū)大腦”。

例如，當(dāng)煙感報(bào)警時(shí)，平臺(tái)可自動(dòng)聯(lián)動(dòng)噴淋系統(tǒng)并通知物業(yè)；當(dāng)監(jiān)測(cè)到公共區(qū)域能耗異常時(shí)，可自動(dòng)派發(fā)工單給維修人員。這種自動(dòng)化、智能化的管理模式，將大幅提升社區(qū)的運(yùn)營(yíng)效率和應(yīng)急響應(yīng)速度。

前瞻性的AI安防布局： 中建玖合在技術(shù)研發(fā)上頗具前瞻性，已于2024年申請(qǐng)了名為“一種基于大數(shù)據(jù)的智慧社區(qū)目標(biāo)識(shí)別追蹤方法”的專利。該技術(shù)利用AI和大數(shù)據(jù)分析，通過(guò)視頻監(jiān)控和傳感器數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)內(nèi)異常行為的智能識(shí)別和追蹤。這表明運(yùn)河玖院的安防體系，未來(lái)將從被動(dòng)的“事后查看”升級(jí)為主動(dòng)的“事前預(yù)警”，極大地提升社區(qū)安全等級(jí)。

無(wú)感通行的未來(lái)： 借鑒行業(yè)內(nèi)如雅生活等物業(yè)公司的成功實(shí)踐，未來(lái)的智慧社區(qū)將實(shí)現(xiàn)“無(wú)感通行”。通過(guò)人臉識(shí)別或與手機(jī)APP聯(lián)動(dòng)，業(yè)主和訪客車輛可以自動(dòng)出入停車場(chǎng)；外賣、快遞人員也可通過(guò)與門(mén)禁系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)的“無(wú)感通行”方案，高效完成配送，提升整個(gè)社區(qū)的運(yùn)行效率。

以“活力”為芯：重構(gòu)有溫度的社區(qū)交往空間

“活力”是社區(qū)的靈魂。在現(xiàn)代城市中，鄰里關(guān)系的疏離已成為普遍現(xiàn)象。運(yùn)河玖院通過(guò)對(duì)公共空間的創(chuàng)新性設(shè)計(jì)和對(duì)高端配套的系統(tǒng)性注入，旨在打破這種隔閡，重構(gòu)一個(gè)有溫度、有交流、充滿活力的社區(qū)生態(tài)。

激發(fā)活力的空間規(guī)劃

項(xiàng)目的整體規(guī)劃“一軸一帶、一環(huán)三街”本身就蘊(yùn)含了激發(fā)活力的基因。貫穿社區(qū)東西的“活力配套軸”和沿河的“濱水活力街”，將商業(yè)、文化、休閑等功能串聯(lián)起來(lái)，形成了天然的社區(qū)活力中心。人們?cè)谫?gòu)物、散步、休憩的過(guò)程中，自然而然地產(chǎn)生了相遇和交流的機(jī)會(huì)。

顛覆性的公共空間營(yíng)造

運(yùn)河玖院在公共空間上的投入和創(chuàng)新，堪稱北京市場(chǎng)的一次顛覆。其核心在于兩大設(shè)計(jì)：

北京首個(gè)“全域50%架空層”： 項(xiàng)目做出了一個(gè)大膽的決定，將所有住宅樓棟的首層大部分面積進(jìn)行架空，總面積高達(dá)約4000平方米，架空比例達(dá)到驚人的50%。這部分空間層高約4.5米，被打造成為一個(gè)巨大的“首層泛會(huì)所”。

它不再是傳統(tǒng)住宅樓下陰暗潮濕的架空層，而是被植入了兒童游樂(lè)、老年康體、鄰里會(huì)客、閱讀、健身等多元功能的全天候、風(fēng)雨無(wú)阻的“家外之家”。這一設(shè)計(jì)極大地延展了業(yè)主的活動(dòng)半徑，為鄰里交往創(chuàng)造了無(wú)數(shù)的可能性。

風(fēng)雨連廊系統(tǒng)： 與架空層相輔相成的，是覆蓋社區(qū)的風(fēng)雨連廊系統(tǒng)。這些連廊不僅連接了各個(gè)樓棟、架空層、社區(qū)大門(mén)和地下車庫(kù)，更重要的是，它們本身就是社交的紐帶。

業(yè)主在雨雪天氣可以從容穿行，孩子們可以在連廊下追逐嬉戲，老人們可以在連廊下的座椅上閑談。它將整個(gè)社區(qū)的公共空間有機(jī)地縫合在一起，形成了一個(gè)充滿活力的交往網(wǎng)絡(luò)。

注入活力的高端配套

除了普惠性的公共空間，運(yùn)河玖院還為業(yè)主提供了滿足更高層次社交與休閑需求的高端配套。

近3000㎡峯層會(huì)所： 項(xiàng)目規(guī)劃了一個(gè)面積近3000平方米的獨(dú)立高端會(huì)所。會(huì)所內(nèi)涵蓋了無(wú)邊恒溫泳池、專業(yè)健身房、私宴廳、業(yè)主休閑會(huì)客廳等功能。

這里將成為業(yè)主圈層社交、商務(wù)會(huì)客、家庭聚會(huì)的重要場(chǎng)所，是社區(qū)活力的又一重要引擎。據(jù)稱，僅風(fēng)雨連廊、會(huì)所等公區(qū)配套的投入就價(jià)值兩個(gè)億，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)造社區(qū)活力上的決心。

通過(guò)這一系列從規(guī)劃到空間再到配套的系統(tǒng)性設(shè)計(jì)，運(yùn)河玖院試圖構(gòu)建一個(gè)全新的社區(qū)生活場(chǎng)景：生活不再局限于戶內(nèi)，整個(gè)社區(qū)都成為家的延伸。

在這里，人們被鼓勵(lì)走出家門(mén)，在豐富多樣的公共空間中相遇、交流、分享，從而重新建立起溫暖的鄰里關(guān)系，讓社區(qū)真正“活”起來(lái)。

運(yùn)河玖院以“一軸一帶、一環(huán)三街”的整體規(guī)劃為骨架，構(gòu)建功能清晰、層次分明的活力空間結(jié)構(gòu)

超越建筑本身——運(yùn)河玖院所代表的房地產(chǎn)新模式

對(duì)中建·運(yùn)河玖院的分析，不應(yīng)止步于其產(chǎn)品力的解構(gòu)。更深遠(yuǎn)的意義在于，它作為一個(gè)樣本，折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，正在探索的“新發(fā)展模式”。這種新模式的核心，是從過(guò)去單一的“開(kāi)發(fā)銷售”邏輯，向更復(fù)雜的“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”邏輯轉(zhuǎn)型。

從“賣房子”到“造生活”

過(guò)去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)的傳統(tǒng)發(fā)展模式絕大部分精力都集中在短期的銷售環(huán)節(jié)，對(duì)于交付后的社區(qū)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)和長(zhǎng)期價(jià)值維護(hù)，往往投入不足。然而，隨著住房從“總量短缺”轉(zhuǎn)為“結(jié)構(gòu)性供給不足”，購(gòu)房者的需求也從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，傳統(tǒng)模式的弊端日益凸顯。

這種轉(zhuǎn)變?cè)谶\(yùn)河玖院有清晰的體現(xiàn)：

重資產(chǎn)投入公共配套： 傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商會(huì)盡可能將所有面積轉(zhuǎn)化為可售貨值。而運(yùn)河玖院反其道而行之，投入巨資（據(jù)稱達(dá)2億元）打造了近3000㎡的會(huì)所、4000㎡的架空層泛會(huì)所、風(fēng)雨連廊等無(wú)法直接產(chǎn)生銷售額的公共配套。這種“反商業(yè)”邏輯的背后，是對(duì)社區(qū)長(zhǎng)期價(jià)值和業(yè)主生活品質(zhì)的重視，是典型的運(yùn)營(yíng)服務(wù)思維。

全生命周期服務(wù)整合： 通過(guò)配建1.38萬(wàn)㎡的家園中心，項(xiàng)目將醫(yī)療、養(yǎng)老、文體等公共服務(wù)深度整合進(jìn)社區(qū)。加上中建玖合物業(yè)未來(lái)提供的長(zhǎng)期物業(yè)服務(wù)和社群運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商的角色從“一錘子買(mǎi)賣”的建筑商，轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┤芷诜?wù)的“生活服務(wù)商”。

關(guān)注長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值： 項(xiàng)目在外立面上不惜成本地采用干掛陶磚搭配金屬鋁板，這種做法不僅提升了美學(xué)價(jià)值，更重要的是其耐久性和歷久彌新的特性，有助于房產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值。這也是從運(yùn)營(yíng)視角出發(fā)，對(duì)資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的維護(hù)。

價(jià)值邏輯的重塑：“好房子” = 好地段 + 好產(chǎn)品 + 好服務(wù)

新模式的轉(zhuǎn)變，也帶來(lái)了購(gòu)房者價(jià)值判斷邏輯的重塑。在過(guò)去，地段幾乎是決定房產(chǎn)價(jià)值的唯一因素。但在“好房子”時(shí)代，價(jià)值的內(nèi)涵變得更加豐富和立體。運(yùn)河玖院的成功，恰恰在于它構(gòu)建了一個(gè)穩(wěn)固的“價(jià)值鐵三角”。

地段確定性： 這是價(jià)值的基石。運(yùn)河玖院坐落于北京城市副中心核心區(qū)，緊鄰運(yùn)河商務(wù)區(qū)和交通樞紐，享受著“千年大計(jì)”帶來(lái)的萬(wàn)億級(jí)城市配套紅利。其腳下的土地，是北京未來(lái)發(fā)展最具想象力的空間之一，這為其價(jià)值提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

產(chǎn)品力均衡： 這是價(jià)值的核心。如第二部分詳述，項(xiàng)目通過(guò)“一核四芯”戰(zhàn)略，在健康、綠色、低碳、智慧、活力等維度上實(shí)現(xiàn)了全面、均衡且突出的產(chǎn)品力。從3.5米層高到270°轉(zhuǎn)角窗，從“立體森嶼”到“全域架空”，其產(chǎn)品創(chuàng)新在市場(chǎng)上形成了鮮明的辨識(shí)度和強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

服務(wù)增值： 這是價(jià)值的延伸。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的不僅是一套房子，更是一種生活方式和長(zhǎng)期的服務(wù)保障。中建玖合的央企品牌背書(shū)、中建玖合物業(yè)的專業(yè)服務(wù)、完善的家園中心配套以及充滿活力的社區(qū)運(yùn)營(yíng)，共同構(gòu)成了強(qiáng)大的服務(wù)增值體系，成為房產(chǎn)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)的“軟實(shí)力”。

正是這三者的緊密結(jié)合，讓運(yùn)河玖院超越了傳統(tǒng)樓盤(pán)的范疇，成為一個(gè)具有復(fù)合價(jià)值的綜合體，也使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中構(gòu)建起難以被模仿的護(hù)城河。

市場(chǎng)坐標(biāo)與競(jìng)品分析

在通州乃至整個(gè)北京市場(chǎng)，運(yùn)河玖院的定位也體現(xiàn)了新模式下的精準(zhǔn)市場(chǎng)策略。

精準(zhǔn)的客群覆蓋： 項(xiàng)目的戶型面積從建面約106㎡的改善三居，覆蓋到120㎡、150㎡、182㎡的品質(zhì)四居，再到230㎡、260㎡的濱河大平層。這種高低搭配的產(chǎn)品線，使其能夠精準(zhǔn)覆蓋從剛改、改善到終極改善的多元化客群。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，其小戶型產(chǎn)品可以與通州本地的流量盤(pán)（如招商·朝棠攬閱）競(jìng)爭(zhēng)，而大戶型產(chǎn)品則有實(shí)力直接對(duì)話朝陽(yáng)區(qū)的頂級(jí)豪宅。這種寬廣的客群覆蓋面，增強(qiáng)了項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

顯著的差異化優(yōu)勢(shì)： 與通州區(qū)域內(nèi)的其他在售項(xiàng)目相比，運(yùn)河玖院的差異化優(yōu)勢(shì)十分明顯。首先是絕版的濱河景觀，260米寬的一線河景資源是其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的。其次是社區(qū)整體規(guī)劃的先進(jìn)性，“運(yùn)河八子”地塊的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，特別是二層連廊、全域架空層、大型會(huì)所等設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了獨(dú)一無(wú)二的社區(qū)體驗(yàn)。

最后是產(chǎn)品創(chuàng)新的引領(lǐng)性，如轉(zhuǎn)角花池、超高得房率等設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)中脫穎而出。雖然有觀點(diǎn)認(rèn)為其部分小戶型的室內(nèi)設(shè)計(jì)“中規(guī)中矩”，但其在社區(qū)規(guī)劃和戶型創(chuàng)新上的整體優(yōu)勢(shì)足以彌補(bǔ)個(gè)別短板。

綜合來(lái)看，中建·運(yùn)河玖院不僅在物理層面建造“好房子”，更在戰(zhàn)略層面探索“新模式”。它通過(guò)向運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型、重塑價(jià)值邏輯和精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，為行業(yè)在新的發(fā)展階段如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，提供了一個(gè)極具說(shuō)服力的案例。

結(jié)語(yǔ)：為未來(lái)城市畫(huà)像，中建·運(yùn)河玖院的樣本意義

穿越歷史的煙波，大運(yùn)河見(jiàn)證了北京城的興衰榮辱；站在時(shí)代的潮頭，北京城市副中心正擘畫(huà)著首都的未來(lái)圖景。

當(dāng)中建·運(yùn)河玖院落筆于這片承載著千年文脈與國(guó)家戰(zhàn)略的土地之上時(shí)，它所承載的，早已超越了一個(gè)普通住宅項(xiàng)目的意義。

通過(guò)本文的系統(tǒng)性剖析，我們可以清晰地看到，中建·運(yùn)河玖院是中建玖合對(duì)其“一核四芯”好房子戰(zhàn)略的一次全面、深刻且高完成度的集大成之作。

它并非對(duì)“健康、綠色、低碳、智慧、活力”等概念的簡(jiǎn)單堆砌，而是將這些理念有機(jī)地、系統(tǒng)性地融入到從宏觀規(guī)劃到微觀細(xì)節(jié)的每一個(gè)環(huán)節(jié)：

以“健康”為終極關(guān)懷，通過(guò)對(duì)空間尺度、生態(tài)環(huán)境和服務(wù)配套的全維度營(yíng)造，回應(yīng)了后疫情時(shí)代人們對(duì)身心安泰的根本訴求。

以“綠色”為生態(tài)底色，通過(guò)“立體森嶼”和“八大主題園林”的創(chuàng)新實(shí)踐，探索了高密度城市核心區(qū)人與自然和諧共生的新路徑。

以“低碳”為責(zé)任擔(dān)當(dāng)，通過(guò)集成節(jié)能技術(shù)和構(gòu)建TOD引領(lǐng)的立體慢行網(wǎng)絡(luò)，展現(xiàn)了央企在可持續(xù)發(fā)展道路上的前瞻思考。

以“智慧”為科技羽翼，通過(guò)引入全屋智能和社區(qū)大腦，預(yù)演了未來(lái)人居便捷、高效、安全的生活場(chǎng)景。

以“活力”為社區(qū)靈魂，通過(guò)“全域架空層”和高端會(huì)所等顛覆性設(shè)計(jì)，試圖在原子化的現(xiàn)代都市中重構(gòu)有溫度的鄰里關(guān)系。

中建·運(yùn)河玖院為我們描繪了一幅未來(lái)理想城市的生動(dòng)切片。

在這幅畫(huà)卷中，建筑不再是冰冷的鋼筋水泥森林，而是與自然共生、與城市共融的有機(jī)體；社區(qū)不再是孤立的居住單元，而是充滿交往與活力的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)；科技不再是炫技的工具，而是服務(wù)于人的溫暖力量。

當(dāng)中建·運(yùn)河玖院將“水城共融、藍(lán)綠交織、文化傳承”的副中心規(guī)劃愿景，落實(shí)為可觀、可感、可居的現(xiàn)實(shí)時(shí)，它便不僅是在建造房子，更是在參與一座偉大城市的塑造。

誠(chéng)然，任何項(xiàng)目都非完美無(wú)瑕，市場(chǎng)的最終檢驗(yàn)仍需時(shí)間。

但中建·運(yùn)河玖院所展現(xiàn)出的系統(tǒng)性思考、創(chuàng)新性實(shí)踐和對(duì)“好房子”理念的堅(jiān)定追求，無(wú)疑為行業(yè)樹(shù)立了一個(gè)新的標(biāo)桿。

?中建·運(yùn)河玖院售樓處電話：400 0026 100，

中建·運(yùn)河玖院營(yíng)銷中心電話: 400 0026 100，

中建·運(yùn)河玖院開(kāi)發(fā)商電話：400 0026 100，

北京通州（運(yùn)河玖院）中建·運(yùn)河玖院售樓處電話：400-002-6100，營(yíng)銷中心_tel：400-002-6100，開(kāi)發(fā)商售樓部熱線400-002-6100（開(kāi)發(fā)商認(rèn)證）電話。提前預(yù)約看房尊享額外優(yōu)惠！