8月26日下午，深度運營研討會(商業(yè)專場)在南京商業(yè)地產(chǎn)·一見會客廳舉辦。南京商業(yè)地產(chǎn)商會會長、江蘇正和承邦企業(yè)管理集團董事長吳正梅，商會聯(lián)席會長、南京一九一二投資集團總裁羅英出席，商會執(zhí)行會長馮憲法主持研討會，商會智庫專家蘇曉晴做主題講座。

南京城建歷史文化街區(qū)開發(fā)公司、南京頤悅置業(yè)發(fā)展公司、江蘇輝岫商業(yè)管理公司、南京蔚來海岸商業(yè)運營管理公司、南京策城城市更新公司、軟件谷穩(wěn)石資產(chǎn)管理公司、蘇寧置業(yè)集團商管大區(qū)南京商業(yè)廣場公司、南京萬象天地、泰山街道商圈發(fā)展管理辦公室、南京必德商業(yè)管理公司、上海諾娛商業(yè)管理公司等20多位企業(yè)負責人出席，圍繞深度運營的策略、評價標準及項目實操方法進行研討，深刻分析目前行業(yè)存在的實際難題和破局路徑。

開場致辭

南京商業(yè)地產(chǎn)商會執(zhí)行會長馮憲法首先向參會嘉賓系統(tǒng)介紹本次研討會的籌辦背景，希望大家圍繞 “深度運營” 核心主題暢所欲言：既結合實際工作探討現(xiàn)存問題，也聚焦行業(yè)實踐提出針對性建議，并分享可落地的執(zhí)行措施。通過多維度、深層次的思想碰撞，共同探索深度運營的有效路徑。

主題分享

南京商業(yè)地產(chǎn)商會智庫專家蘇曉晴以《在市場新變局下 零售地產(chǎn)項目的深度運營》為主題進行分享。

他指出，零售地產(chǎn)是一個團隊運營能力制勝的事業(yè)。今天討論的“深度運營”，國外理論上、行業(yè)里都沒有這個提法，主要是因為國內用20多年時間走過了國外百年的零售地產(chǎn)發(fā)展史。中國用很短的時間跨過了多個階段：關注商品的零售商場經(jīng)營；關注招租的零售地產(chǎn)開發(fā)；關注回報的零售物業(yè)資管。但是今天整個行業(yè)都還維持在ToB運營模式上，也就是“招租-收租-物管+人氣活動”。

接著蘇曉晴展示一系列數(shù)據(jù)，截止2024年底，上海人均商場面積約1.0-1.2平方，在營購物中心433座；南京人均商場面積約0.8-0.9平方，在營購物中心155座，零售物業(yè)的結構性過剩已成定局。

與此同時，市場早已告別了“規(guī)模生產(chǎn)-規(guī)模消費”，1984年日本作家藤岡和賀夫在《再見大眾》中首次提出“小眾”的概念，過去那種只依據(jù)年齡、學歷、收入等劃分的“小眾”已不再適用，社會早已進入情感分眾、場景分眾的時代。當今年輕人是商場消費的主力軍，他們對于消費需求和自我滿足有更高地要求，并還在不斷變化。

針對如何開展深度運營，蘇曉晴指出：深度運營是零售地產(chǎn)行業(yè)應對存量競爭的核心戰(zhàn)略，關鍵在于整個團隊對消費人群的深入洞察，對行業(yè)發(fā)展的審時度勢，對運營規(guī)律的精準把握和對用戶服務的精益求精。深度運營必須要在組織上建立起：用戶洞察體系、關鍵指標重構、消費場景再造、數(shù)據(jù)驅動決策、生態(tài)協(xié)同機制、建筑改造更新六大系統(tǒng)。在如何評價零售地產(chǎn)項目運營上，蘇曉晴給出了自己的觀察維度。

零售地產(chǎn)項目立地能力

蘇曉晴系統(tǒng)地講解了：項目適應性評價；租戶適應性評價；租戶的組合監(jiān)測；場景的深度運營；深度運營成果復盤。最后蘇曉晴強調，深度運營的底層邏輯就是“流量—轉換—復購—信任—信仰”。

交流分享

南京商業(yè)地產(chǎn)商會會長、江蘇正和承邦企業(yè)管理有限公司董事長吳正梅在過去近20年時間里，運營的水游城、虹悅城、景楓中心、華采天地等項目，都有深度運營的體會，在經(jīng)濟形勢下行的當前，深度運營尤為必要。她正在籌備的金陵長樂坊項目，計劃年底開業(yè)，將擇日邀請同行深度交流。

南京商業(yè)地產(chǎn)商會聯(lián)席會長、南京一九一二投資集團總裁羅英圍繞商業(yè)深度運營提出自己觀點，他強調，抱團取暖才能活下去。商會可收集和整理企業(yè)的訴求和困難，及時向政府反映，幫助政府更好地了解企業(yè)的需求和實際情況， 有助于政府在制定政策時更加貼近企業(yè)實際，提高政策的針對性和有效性。

江蘇輝岫商業(yè)管理有限公司董事長王曉飛，蘇寧置業(yè)集團商管大區(qū)南京商業(yè)廣場公司總經(jīng)理宋厚枋，軟件谷穩(wěn)石資產(chǎn)董事總經(jīng)理胡之薰，南京策城城市更新有限公司總經(jīng)理佴宗學，南京蔚藍海岸商業(yè)運營管理有限公司創(chuàng)始人馬玲，上海諾娛商業(yè)管理有限責任公司副總裁束亮，南京必德商業(yè)管理有限公司董事、副總經(jīng)理佘家明，南京萬象天地運營負責人范原俊，泰山街道商圈發(fā)展管理辦公室副科劉華也結合項目實際進行了交流發(fā)言。

據(jù)馮憲法介紹，南京商業(yè)地產(chǎn)商會實施“深度運營”專項計劃，希望圍繞商業(yè)地產(chǎn)的市場研判、案例分享，助力行業(yè)發(fā)展。有關零售商業(yè)的“深度運營”，近期將組織系列專題觀摩交流。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法