璟云里官方售樓處營銷中心：400-8855-420??位于上海青浦區(qū)朱家角古鎮(zhèn)板塊綠湖路 360 弄，由上海城投置地開發(fā)網(wǎng)易手機(jī)網(wǎng)。項目總占地約 46 萬平方米，容積率 0.41，綠化率 42%。產(chǎn)品包括建面約 89㎡三房洋房、125-143㎡疊加別墅及 139-215㎡聯(lián)排合院。項目緊鄰 17 號線朱家角站，璟云里官方售樓處營銷中心：400-8855-420??周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療資源豐富，均價 52502 元 /㎡。

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青浦朱家角板塊

上海少有的江南風(fēng)中式項目

璟云里二期即將加推！

整體容積率僅0.41！

戶型建面約120-185㎡疊加、聯(lián)排

前期均價37671元/㎡

項目示范區(qū)開放在即

上海青浦【璟云里】

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【璟云里】

前期戶型圖供參考：

建面約122㎡大平層

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建面約128㎡院墅

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建面約158㎡院墅

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建面約168㎡院墅

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建面約174㎡院墅

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【璟云里】

一期實景美照

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項目介紹

項目位于千年古鎮(zhèn)朱家角，毗鄰62萬方淀山湖，是上海難得的低密湖居住宅！占地約46萬方，容積率只有0.41，主打江南院墅！

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上海這么低密度的住宅，總價都是N千萬起，這里總價才300萬+，絕對是普通人享受湖居住宅的最低門檻！

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【璟云里】

項目以蘇州園林為范本，邀請?zhí)一ㄔ聪祱F(tuán)隊主筆，非遺“香山幫” 造詣，精雕細(xì)琢，打造古典建筑與現(xiàn)代人居完美結(jié)合的的理想居所。

周邊配套

交通：縱觀上海的黃金中軸17號線+2號線/10號線，可以到全市各地；在建的示范區(qū)線可以更高效率直達(dá)虹橋樞紐；自駕經(jīng)淀山湖大道-青湖路直通大虹橋，轉(zhuǎn)接滬青平公路、滬渝高速等，快速通達(dá)全市。

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商業(yè)：已經(jīng)有非常成熟的商圈——淀山湖地鐵站旁的約45萬方青浦萬達(dá)茂+約18.5萬方東渡蛙城組成的約63萬方繁華商業(yè)。

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教育：從幼兒園到中小學(xué)，學(xué)府云集，有朱家角幼兒園、朱家角小學(xué)、朱家角高級中學(xué)等；

醫(yī)療：有復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院青浦分院、朱家角人民醫(yī)院、紅房子醫(yī)院（在建中）。

上海青浦【璟云里】

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上海房產(chǎn)置換全攻略：從舊房到新房的秘密

置換”一詞，簡而言之，就是“出售現(xiàn)有住房并購買新房”的過程。目前，在上海的房產(chǎn)市場中，大約有70%的客戶選擇通過置換來升級或調(diào)整住房。盡管許多人都有換房的意愿，但往往因種種考量而猶豫不決。本文旨在為那些有換房需求的房東們提供全面的指南，助你理清思路，做出明智的換房決策。

1、明確置換目的：是出于改善還是優(yōu)化資產(chǎn)？

2、預(yù)算規(guī)劃：需要準(zhǔn)備多少資金？能選購到何種類型的房產(chǎn)？

3、房源選擇：挑選與自身需求高度契合的房產(chǎn)。

4、制定置換策略：如何操作才能最大化利益？

5、新房選擇與倒掛現(xiàn)象：置換新房的利弊分析。

接下來，我們將深入探討置換的必要性。置換的動機(jī)因人而異，但主要可歸納為兩大類：一是改善自身的生活條件，二是優(yōu)化資產(chǎn)配置。在本篇文章中，我們將主要圍繞普適性家庭的改善需求來展開討論。具體來說，改善需求可能涉及以下三種情況：

2、剛性的居住需求，如小戶型換大戶型，以滿足家庭空間的需求。

2、追求更高品質(zhì)的生活，希望改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，例如舊房換新房，提升生活舒適度。

3、為孩子的教育考慮，例如學(xué)區(qū)房的置換，以獲取更優(yōu)質(zhì)的教育資源。

這三種情況是許多家庭選擇置換房產(chǎn)的內(nèi)在驅(qū)動力。在考慮是否進(jìn)行置換時，我們不妨自問：是否能夠接受不進(jìn)行置換可能帶來的后果？

無論出于哪種動機(jī)，我們建議在進(jìn)行房產(chǎn)置換時，首要考慮的是自住需求。在“房住不炒”的背景下，房產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N耐用消費(fèi)品，因此房價的波動、利率的高低甚至房地產(chǎn)稅的實施，都不會影響購房者的自住決策。

明確了置換的必要性后，我們接下來需要關(guān)注的是置換后的房產(chǎn)能有多好，也就是能夠換到何種品質(zhì)的房子。這涉及到置換預(yù)算的規(guī)劃，包括顯性的貨幣成本和隱性的成本。貨幣成本主要包括買賣房屋所產(chǎn)生的各項稅費(fèi)、中介費(fèi)用以及利率成本等。而隱性成本，如時間成本和精力成本，往往容易被忽視，但在實際置換過程中卻可能帶來不小的負(fù)擔(dān)。

在制定置換預(yù)算時，我們需要充分考慮各種成本因素。首先，要明確自己可用于購房的現(xiàn)金有多少，這包括出售房屋所得的資金和額外準(zhǔn)備的購房資金。其次，要理性對待市場的波動，遵循“隨行就市”的原則，避免過高估計自己的賣出價格。最后，要充分準(zhǔn)備并應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種挑戰(zhàn)和不確定性因素。

通過合理的預(yù)算規(guī)劃和充分的準(zhǔn)備，我們可以更好地實現(xiàn)房產(chǎn)置換的目標(biāo)，滿足自身的居住需求和生活品質(zhì)的提升。

市場波動時，房價可能上下浮動20萬。若過于糾結(jié)這40萬的差價，可能會錯過市場的最佳時機(jī)。我們應(yīng)遵循“隨行就市”的原則，根據(jù)當(dāng)前市場價格來決定出售和購買。在置換過程中，關(guān)鍵是要動態(tài)調(diào)整價格策略，根據(jù)市場反應(yīng)及時調(diào)整房源價格。

在計算出售房屋到手的錢時，應(yīng)基于當(dāng)前市場實際成交價，而非個人預(yù)期。只有成功出售并手握現(xiàn)金，才具備購房的主動權(quán)。例如，一套掛牌350萬的二手房，預(yù)估成交價在340萬左右?？紤]到稅費(fèi)和傭金等因素，實際到手純收益為333.2萬。若您目前手頭有50萬現(xiàn)金，那么可用于購房的現(xiàn)金將達(dá)到380萬左右。

接下來是購房預(yù)算的計算。全款購房的情況下，預(yù)算較為明確；而貸款購房則存在一定差異。今年實施的“三價就低”政策對購房預(yù)算產(chǎn)生了顯著影響。我們可以通過具體計算來比較新政前后購房預(yù)算的變化。過去，商業(yè)貸款上限主要考慮還貸能力和意愿，而在當(dāng)前政策下，貸款額度將受到涉稅評估價的影響。涉稅評估價相較于實際成交價往往會有所折扣，具體折扣比例視房屋情況而定。為了便于計算，我們可以假設(shè)涉稅評估價為房屋總價的60%。

按照“三價就低”新政下的比例進(jìn)行簡單推算，若首付380萬，則最高購房預(yù)算僅為463萬（即涉稅評估價的30%可貸比例加上首付金額）。與新政前相比，這少了84萬，足以購買一套房屋。因此，在新政下，清晰自己的購房預(yù)算顯得尤為重要。粗略估算，首套房的首付比例可能在50%~70%之間，而二套房則為80%~90%。

明確了463萬作為購房上限后，我們就可以開始尋找符合這一預(yù)算的房子。接下來，就是評估能買的房子與個人置換核心需求的匹配度。這一步非常關(guān)鍵，因為它將決定我們是否能夠找到心儀的二手房。

具體來說，我們可以利用鏈家、貝殼等應(yīng)用或聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，查找預(yù)算上限范圍內(nèi)的房源。然后，我們需要問自己：這些房子是否能夠解決我置換的痛點(diǎn)？如果發(fā)現(xiàn)落差很大，那么可能需要重新考慮置換的必要性，或者等待預(yù)算提升或市場變化后再進(jìn)行。

一旦找到符合需求的房子，那么就可以正式啟動置換流程了。越早完成這一流程，我們就能越早享受到生活品質(zhì)的改善。接下來，我們將繼續(xù)分享具體的置換策略。

3、置換時機(jī)如何把握？何時出售、何時購入，才能實現(xiàn)利益最大化？如何盡可能縮短置換周期，做到買賣“無縫銜接”？

2、具體房源如何挑選？

1、如何進(jìn)行置換？選擇合適的置換策略

首先，我們可以參考這張近五年來的成交量與價格走勢圖來進(jìn)行分析。

顯然，在經(jīng)過一系列政策調(diào)控后，二手房市場已呈現(xiàn)出下滑趨勢，與年初相比已明顯下行。不可否認(rèn)的是，二手房市場的最佳出售時機(jī)已逐漸消逝。而隨著行情的持續(xù)下行，新的“最佳時機(jī)”已然來臨，那就是當(dāng)下。

試想，若成交量持續(xù)萎靡不振，價格難以顯著下調(diào)，那么交易將變得愈發(fā)困難。因此，為了避免在激烈的競爭中陷入被動，錯過成交的機(jī)會，賣房者應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷，趁早行動，這才是明智之舉。

回顧過去，當(dāng)二手房市場繁榮時，許多業(yè)主往往抱持觀望態(tài)度，不愿出售，期待價格能進(jìn)一步攀升。然而，當(dāng)市場步入困境時，他們又面臨著賣房困難或不敢低價的困境。這種心態(tài)折射出一種典型的矛盾心理。

當(dāng)然，我們上述的討論主要聚焦于上海的整體市場趨勢。但事實上，不同區(qū)域間的市場差異顯著，有的區(qū)域房價在上漲，而有的則在下跌。這就產(chǎn)生了一種現(xiàn)象：“我自己的房子還在貶值，而我想買的房子卻在漲價，我該如何抉擇？”

對于那些決心進(jìn)行房屋置換的業(yè)主來說，他們需要明確自己的核心需求，分清輕重緩急。在置換過程中，購買一套更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)是關(guān)鍵。僅僅盯著手中的舊房產(chǎn)，往往會讓人迷失方向，因為人們往往更關(guān)注自己已經(jīng)擁有的東西，而忽視了尚未到手的機(jī)會。這種心態(tài)會導(dǎo)致主次矛盾的顛倒，影響決策的合理性。

因此，在進(jìn)行二手房置換時，我們首要關(guān)注的不是現(xiàn)有房產(chǎn)的銷售情況，而是下一套房產(chǎn)的購買計劃。根據(jù)近期上海二手市場的成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，購房的平均周期為30-40天，而賣房的平均周期則長達(dá)100天。這意味著從掛牌或開始看房到最終簽約，整個過程需要較長時間。如果等到現(xiàn)有房產(chǎn)完全出售并收到房款后才開始考慮購買下一套房產(chǎn)，那么整個置換周期可能會延長至130天甚至更久。這不僅會增加租房成本，還可能面臨市場變動的風(fēng)險。

綜上所述，在以自住為目的的置換背景下，為了縮短置換周期并降低風(fēng)險，我們建議賣房者盡早行動并同步進(jìn)行看房找房的工作。這樣不僅能更好地把握市場機(jī)會，還能確保置換過程的順利進(jìn)行。

2、如何做出明智的選擇？

在考慮置換時，首先要回顧自己的核心目的，比如是為了擴(kuò)大居住空間還是改善教育配套。同時，找到另一個重要的彈性需求，例如縮短通勤時間或改善小區(qū)環(huán)境。然而，在實際找房過程中，人們往往會陷入一個誤區(qū)，即希望找到一個完美無缺的房產(chǎn)，各方面都符合期望，甚至期待它能立即暴漲，從而迅速增加家庭資產(chǎn)。

此時，建議回歸初心，理清自己的核心需求。在選擇時，需要綜合考慮各種因素，如樓層、戶型、面積、朝向、裝修狀況、樓齡、電梯設(shè)施、小區(qū)環(huán)境和地鐵交通等。將這些需求進(jìn)行排序，找到最適合自己的房產(chǎn)。

另外，當(dāng)前新房市場存在價格倒掛現(xiàn)象，這激發(fā)了許多人“賣舊買新”的念頭。然而，在做出決策之前，必須仔細(xì)評估新房的風(fēng)險。搖號購房是當(dāng)前新房購買的一大風(fēng)險點(diǎn)，尤其是熱門樓盤的積分搖號制度。如果積分不足或不符合資格，購房者可能面臨無法購買新房的風(fēng)險。因此，在考慮置換時，必須充分考慮這些潛在風(fēng)險并做出明智的決策。

新房流動性風(fēng)險

根據(jù)上海今年新推出的政策，觸發(fā)積分或入圍比超過1.3的新房將面臨“五年限售”的限制，即購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。按照常規(guī)期房推算，這大約意味著鎖定期為5-7年。

在此期間，您可能會面臨租房成本或急需現(xiàn)金卻無法快速變現(xiàn)新房的問題，這對您資金周轉(zhuǎn)和抗風(fēng)險能力提出了不小的挑戰(zhàn)。此外，開發(fā)商能否按時、正常交房也是一個不容忽視的風(fēng)險點(diǎn)。

以上所述是“換新”過程中可能面臨的主要風(fēng)險。當(dāng)然，選擇新房項目時，市場上充斥著各種觀點(diǎn)，本文將不深入探討這一具體環(huán)節(jié)。但不論您最終選擇新房還是二手房，都應(yīng)始終圍繞置換的必要性來明確自己的預(yù)算和改善目標(biāo)，以確保更有效地實現(xiàn)居住品質(zhì)的提升。

如果您在置換過程中遇到任何疑問或需要進(jìn)一步的建議，隨時聯(lián)系我們。

學(xué)校字典團(tuán)隊在過去的一年里，已成功協(xié)助眾多家庭完成了擇區(qū)擇校的旅程，我們對上海教育狀況的深入了解贏得了大家的廣泛認(rèn)可。面對今年房產(chǎn)市場的頻繁政策變動，購房流程與風(fēng)險都受到了顯著影響。在這一市場波動的時期，我們深入剖析了近期市場動態(tài)與政策走向，并積累了豐富的購房案例。除了教育因素，我們還對購房決策中的其他關(guān)鍵因素進(jìn)行了深入研究，旨在為每位有購房需求的人提供實質(zhì)性幫助。

現(xiàn)正式啟動全上海二手房購房咨詢業(yè)務(wù)，為確保咨詢質(zhì)量，每周僅限服務(wù)5位客戶。我們熱忱邀請近期有購房意向的朋友們聯(lián)系小助手，進(jìn)行深入咨詢。

絕對標(biāo)高：也稱海拔標(biāo)高，是相對海平面而言的標(biāo)高（單位：m）。是以黃海的平均海平面為零點(diǎn)而測定的高度。

相對標(biāo)高：是指以建筑物基準(zhǔn)面正負(fù)零（一般為建筑物首層地面）為基準(zhǔn)的標(biāo)高（單位：m）是以室內(nèi)首層地面為零點(diǎn)而測定的高度

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