房產(chǎn)證寫誰名還重要嗎？答案變了！四點(diǎn)新規(guī)有重大變化，定要了解！
前幾天幫鄰居李姐搬家，收拾東西時翻出她和老伴兒十年前買的房產(chǎn)證，紅本本上只寫了老伴兒的名字。李姐突然犯了嘀咕：“當(dāng)年我也掏了一半首付，這證上沒我名，以后要是有啥事兒，這房子跟我沒關(guān)系吧？”不光是李姐，小區(qū)里不少人湊過來搭話，有人說“現(xiàn)在都流行寫夫妻倆名”，有人說“我家房產(chǎn)證寫的孩子名，以后省得過戶”，吵吵半天沒個準(zhǔn)譜。其實(shí)大家糾結(jié)的，說到底就是“房產(chǎn)證寫誰名”的老問題，但現(xiàn)在跟以前不一樣了——2023年《民法典》及相關(guān)司法解釋更新后，四點(diǎn)新規(guī)直接改變了答案，今天咱就用大白話把這些變化說清楚，不管是準(zhǔn)備買房、已經(jīng)有房的，都得好好聽聽。
一、“婚前買房寫一人名，婚后跟另一方?jīng)]關(guān)系”？新規(guī)推翻老想法
以前不少人覺得，婚前一方買的房，房產(chǎn)證上只寫自己名，那這房子就跟配偶徹底沒關(guān)系，就算一起還房貸也白搭。但現(xiàn)在新規(guī)明確了，婚后共同還貸的部分，以及房子增值的部分，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算房產(chǎn)證上沒寫你的名，你也有份兒。
舉個實(shí)實(shí)在在的例子：小王婚前首付30萬買了套100萬的房，房產(chǎn)證寫自己名，婚后跟小張一起還了5年房貸，總共還了20萬（本金12萬+利息8萬）。后來兩人離婚，房子漲到了180萬。按以前的老觀念，小張可能一分錢分不到，但現(xiàn)在按新規(guī)算：首先，小王婚前首付的30萬和婚前自己還的房貸，屬于他的個人財(cái)產(chǎn)；其次，婚后共同還貸的20萬，以及這20萬對應(yīng)的房子增值部分（房子漲了80萬，共同還貸占總房款的20%，對應(yīng)增值16萬），總共36萬，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小張能分到18萬。
這里要特別提醒兩點(diǎn)：一是婚后還貸的錢，不管是從男方工資卡扣，還是女方工資卡扣，只要是婚后收入，都算“共同還貸”，不用糾結(jié)誰掏的錢多；二是一定要保留好還貸記錄，比如銀行流水、還款憑證，真到需要分割的時候，這些都是證據(jù)。

二、“房產(chǎn)證寫孩子名，以后不用過戶”？這三個坑得避開
很多家長買房時，想著“以后房子早晚是孩子的”，干脆直接把房產(chǎn)證寫孩子名，覺得這樣省事兒。但新規(guī)下，這么做反而可能踩坑，尤其是這三個問題，家長們必須提前知道。
第一個坑：孩子未成年，房子不能隨便賣。根據(jù)《民法典》，未成年人的財(cái)產(chǎn)由監(jiān)護(hù)人代為管理，但監(jiān)護(hù)人不能隨意處分孩子的財(cái)產(chǎn)，除非是為了孩子的“重大利益”，比如孩子重病需要錢治病，或者孩子上學(xué)需要換房。要是家長想把寫孩子名的房子賣掉換大房，就算是親爹媽，也得去公證處開證明，證明賣房是為了孩子的利益，否則房管局根本不給辦過戶，到時候想賣賣不掉，急都沒用。
第二個坑：孩子成年后買房，算“二套房”?，F(xiàn)在不少城市有限購、限貸政策，比如首套房首付30%，二套房首付60%。如果孩子名下早就有套房，等他成年后自己買房，就算是“二套房”，首付比例、貸款利率都得往上提，平白多花不少錢。之前就有讀者留言說，兒子20歲想在杭州買房，因?yàn)樾r候房產(chǎn)證上有他的名，結(jié)果算二套房，首付多掏了20萬，悔得不行。
第三個坑：萬一孩子婚后出問題，房子可能被分割。要是房產(chǎn)證寫的孩子名，孩子結(jié)婚后，這房子算他的婚前個人財(cái)產(chǎn)，但如果婚后在房產(chǎn)證上加了配偶的名，或者房子增值、出租的收益，就可能變成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。萬一孩子離婚，這房子或者收益就得被分割，到時候家長想攔都攔不住。
三、“房產(chǎn)證寫父母名，以后繼承沒麻煩”？新規(guī)明確“繼承順序”和“份額”
有些家庭買房時，會把父母的名字也寫在房產(chǎn)證上，想著“以后父母不在了，房子自然就是自己的”，但新規(guī)下，繼承房產(chǎn)的規(guī)則變了，尤其是“法定繼承順序”和“份額分割”，跟以前不一樣了，不注意就可能鬧矛盾。
首先說繼承順序：以前大家大概知道“配偶、子女、父母”是第一順序繼承人，但新規(guī)明確，就算房產(chǎn)證上只有父母和你的名，要是父母去世，你的兄弟姐妹也可能有繼承權(quán)——比如你父母去世時，你爺爺奶奶還在，那爺爺奶奶也是第一順序繼承人；要是爺爺奶奶后來也去世了，你父母的兄弟姐妹（也就是你的叔叔、姑姑），就可以代替爺爺奶奶繼承屬于他們的份額。簡單說，不是房產(chǎn)證寫了你的名，父母的份額就一定全歸你，得看當(dāng)時的繼承人都有誰。
再說說份額分割：如果房產(chǎn)證上沒寫清楚每個人占多少份額（比如只寫了“共同共有”），新規(guī)默認(rèn)是“等額分割”。比如房產(chǎn)證上有你、你老公、你婆婆三個人的名，沒寫份額，那默認(rèn)每人占1/3。要是你婆婆去世，她的1/3份額由她的繼承人（比如你公公、你老公、你老公的妹妹）一起分，到時候房子就可能變成“你占1/3，你老公占1/3+1/9，你公公占1/9，你小姑子占1/9”，份額亂七八糟，以后想賣房、過戶都得所有人簽字，少一個都不行。
這里給大家提個醒：要是房產(chǎn)證上有多人名字，最好在辦證時就明確“按份共有”，比如你占60%，你老公占40%，或者你占50%，父母各占25%，寫清楚份額，以后繼承、分割時就少了很多麻煩。
其實(shí)說到底，房產(chǎn)證寫誰名，從來不是“寫得多就占得多”的簡單問題，而是跟法律規(guī)定、家庭情況、未來規(guī)劃緊緊綁在一起的。以前可能憑“老經(jīng)驗(yàn)”辦事，現(xiàn)在新規(guī)把很多模糊的地方說透了：婚前買房共同還貸有份，寫孩子名要防坑，寫父母名得懂繼承。

不管是準(zhǔn)備買房的年輕人，還是家里有房的長輩，都別再稀里糊涂的，把這些新規(guī)記在心里，該留的證據(jù)留好，該明確的份額寫清，這樣住起房子來才踏實(shí)，也能少給家里添沒必要的麻煩。畢竟房子是用來住的，不是用來鬧心的，對吧？