上半年，位于小南門的海之惠生鮮市集，號稱“僅17萬一套商鋪”，在溫州走紅，也引發(fā)了一系列質(zhì)疑。不久前，該項目集因虛假宣傳，被有關(guān)部門處罰。

然而最近，不少人每天都接到好幾個電話，都在推銷一個類似的農(nóng)貿(mào)市場攤位，稱“約15-25萬元一套”。該農(nóng)貿(mào)市場號稱“政府立項，有紅頭文件批文，央企開發(fā)”。

那么，這到底又是怎么回事？

01

這座農(nóng)貿(mào)市場位于集新未來社區(qū)，在未來視界西北地塊的配套服務(wù)用房1-2層，建筑面積約2224㎡。

招商中心現(xiàn)場

日前，開發(fā)商將該農(nóng)貿(mào)市場掛牌。據(jù)市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)顯示，該農(nóng)貿(mào)市場已成功出售。

備案信息。來源：市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)

很快，市場上就傳來未來視界農(nóng)貿(mào)市場分割銷售的消息。

據(jù)現(xiàn)場銷售人員稱，該農(nóng)貿(mào)市場分為綜合、水果、水產(chǎn)、美食加工、肉類、蔬菜等區(qū)域，共384個攤位出售，還有約30%攤位自持。

每個攤位約3-6㎡不等，售價約15-25萬元一個，需一次性付款，計劃引進約一批商戶承租這些攤位。

攤位示意圖

購買攤位后，業(yè)主既可用于自己經(jīng)營，亦可交給運營公司。

若非自己經(jīng)營，將由業(yè)主與該運營公司簽訂10年的委托運營協(xié)議，業(yè)主與運營公司的租金分成為9：1，但需扣除運營成本。

現(xiàn)場銷售人員還稱，結(jié)合周邊農(nóng)貿(mào)市場租金，預(yù)估每個攤位每月能租約1500-1800元。

該農(nóng)貿(mào)市場計劃明年6月試運營，10月正式運營并開始收租。

至于攤位產(chǎn)權(quán)，該銷售人員稱出售的是使用權(quán)，能否備案尚須看政府方面。

02

相比較之前的海之惠生鮮市集，未來視界農(nóng)貿(mào)市場似乎要靠譜一些。

農(nóng)貿(mào)市場所在樓幢

未來視界農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)，本來就規(guī)劃為農(nóng)貿(mào)市場，而不像海之惠生鮮市集那樣開在普通商鋪里。

也就是說，政府對該物業(yè)的定位，就是農(nóng)貿(mào)市場，用途很難改變。

但是，這不代表購買此類攤位沒風(fēng)險。

根據(jù)土地掛牌公告信息顯示：C-04地塊內(nèi)需設(shè)置一處菜市場，建筑面積≥2000㎡，使用權(quán)類型為出讓，受讓人可以整體轉(zhuǎn)讓，不可以分割轉(zhuǎn)讓。

來源：省自然資源網(wǎng)上交易中心

顯然，購買了該農(nóng)貿(mào)市場的攤位，無法分割產(chǎn)權(quán)、單獨備案。

既然無法分割產(chǎn)權(quán)、單獨備案，萬一哪天這家運公司撤出，這些攤位使用權(quán)，下一家運營公司會承認嗎？

同時，一個已事實分割出售的農(nóng)貿(mào)市場，意味著難以統(tǒng)一管理、運營，又是否會有下一家運營公司愿意接手？

那么，萬一該農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營不善，商管團隊撤出，這些購買了攤位的業(yè)主，不僅僅是攤位砸手里了，就連攤位的確權(quán)都成了問題。

縱觀溫州各大商業(yè)設(shè)施，正因產(chǎn)權(quán)分割銷售留下的一系列后遺癥，幾乎都以失敗告終，能成功運營的鳳毛麟角。

比如，前陣子部分商鋪被拍賣的楊府山江南里，還有歐洲城、南塘新天地、白麓里等，即便曾經(jīng)火爆，最終也走向衰落，只剩街邊店還能運營。

可見，即便物業(yè)用途是農(nóng)貿(mào)市場，這種散售形式的攤位，風(fēng)險依舊不小。失敗后，連街邊店都做不了。

03

這些年，溫州市區(qū)一些新開的農(nóng)貿(mào)市場，有成功，也有失敗。

令人意外的是，即便有些地方周邊沒其他農(nóng)貿(mào)市場，居住人口多、需求大的區(qū)域，還是產(chǎn)權(quán)未分割的物業(yè)，同樣運營失敗。

而這些運營失敗的農(nóng)貿(mào)市場，關(guān)鍵原因在于菜價貴。而菜價貴的主要原因，在于攤位租金貴。

當(dāng)消費者因菜價貴而放棄這座農(nóng)貿(mào)市場，就會導(dǎo)致客流量減少、菜品難賣，緊接著新鮮度就難以保證，消費者繼續(xù)流失，商戶撤出，菜品減少，對消費者的吸引力越來越低，形成惡性循環(huán)，最終關(guān)閉。

運營失敗的七都農(nóng)貿(mào)市場

可以看出，如果攤位費貴，對一座農(nóng)貿(mào)市場的運營極為不利。

而攤位費便宜，又如何確保攤位投資者的收益？

顯然，一座被私人購買，還約70%攤位分割出售的農(nóng)貿(mào)市場，想要同時保障攤位業(yè)主、經(jīng)營商戶的雙方利益，將是一個大難題。

一旦該農(nóng)貿(mào)市場運營失敗，運營團隊、商戶都可以撤出，持有約30%的大業(yè)主也已經(jīng)掙到錢了，但這些散售攤位業(yè)主就尷尬了。

而這類銷售攤位的農(nóng)貿(mào)市場，在杭州、蘇州、南通、南寧等城市，都曾有運營失敗、投資客維權(quán)的案例。

海之惠生鮮市集

在溫州，當(dāng)前海之惠生鮮市集正在裝修，今后運營情況未知。

今年上半年，勤奮路還曾有一家海馬生鮮生活廣場，在租賃的物業(yè)中銷售攤位，被有關(guān)部門緊急叫停。

而未來視界農(nóng)貿(mào)市場本身產(chǎn)權(quán)不允許分割，該團隊都要絞盡腦汁將其分割出售。

04

據(jù)市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)顯示，未來視界農(nóng)貿(mào)市場的成交價為5000萬元，折合單價約22478元/㎡。

來源：市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)

然而，這些攤位的單價，普遍在約42000元/㎡。

若這些出售商鋪總貨值可達約6500萬元。即便自持約30%，只要出售商鋪能大部分售出，就可以大掙一筆。

其中，該農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)目前在A公司名下，出售攤位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是與A公司簽的。

而農(nóng)貿(mào)市場的運營團隊，是B公司，攤位的委托協(xié)議是與B公司簽的。

A公司與B公司除了注冊地在同一幢樓，注冊日期為同一天，迄今才半個多月，其他方面看不出關(guān)聯(lián)。

兩家公司的注冊資本均為500萬元，但沒有實繳資金。

來源：天眼查

以上細節(jié)，值得有意向購買這類農(nóng)貿(mào)市場攤位的市民，細細體會。

對于這類分割銷售的商鋪，尤其是無法備案的，還是要擦亮眼睛，謹(jǐn)慎行事，切勿貪圖便宜、地段好就下手。

集新未來社區(qū)

這座農(nóng)貿(mào)市場的成功與否，不僅事關(guān)購買了攤位的業(yè)主，還影響著集新未來社區(qū)的居民生活。

盡管周邊有西城路、新橋頭、雙樂3座農(nóng)貿(mào)市場，但從集新未來社區(qū)多數(shù)小區(qū)步行過去，都要1公里以上，甚至更遠。

可見，這座農(nóng)貿(mào)市場對集新未來社區(qū)的居民來講，是一個重要配套。

當(dāng)前，集新未來社區(qū)已全面建成，但投用的生活場景很少，主要在教育場景方面，其他生活場景設(shè)施大多空置。

相關(guān)鏈接：《實地調(diào)查！曾被捧上天的未來社區(qū)九大場景，現(xiàn)在都落地了嗎？》（點擊左邊閱讀原文）

好不容易，這座農(nóng)貿(mào)市場有動靜了，竟還是將攤位分割銷售，為這座農(nóng)貿(mào)市場的運營埋下了隱患。

如果這座農(nóng)貿(mào)市場因分割銷售而影響運營，最終失敗，則違背了打造未來社區(qū)的初衷。

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