北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱“北京市住建委”）、北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》）已滿一個月。這份調(diào)控優(yōu)化政策通過放松五環(huán)外住房限購、加大住房公積金貸款支持力度等一攬子措施，為北京房地產(chǎn)市場注入了新活力。

記者持續(xù)關(guān)注北京新房及二手房市場情況，多方走訪發(fā)現(xiàn)，帶看量、到訪量等先行指標在政策影響下增長，部分區(qū)域中介門店帶看量翻倍，一些改善型項目迎來“看房潮”。政策提振了市場活躍度，對改善性需求釋放的促進作用尤為明顯。

從全國來看，在北京優(yōu)化房地產(chǎn)政策后的一個月內(nèi)，上海、深圳也相繼對住房限購政策、住房公積金政策進行了調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著北京、上海、深圳陸續(xù)優(yōu)化樓市限制性措施，加大政策對房地產(chǎn)市場的支持力度，潛在住房需求將加速釋放。疊加“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季，預(yù)計市場成交量將逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢將得到鞏固。

中介帶看量翻倍

通過密集走訪，記者了解到，新政出臺后北京市房地產(chǎn)市場的整體氛圍有所好轉(zhuǎn)，新房、二手房市場活躍度均有提升。

“近一個月每周末都很忙，帶看的客戶比之前多了一倍?！闭劶靶抡雠_前后的變化，一位常年在北京市昌平區(qū)五環(huán)外回天地區(qū)帶看二手房的房屋中介告訴記者，以他們的門店為例，以往周末門店總體帶看量在五組左右，新政出臺后的五個周末，門店帶看量均在十組以上。

北京市朝陽區(qū)東五環(huán)外一處新盤的置業(yè)顧問也向記者表示，項目受新政影響較大，到訪量和成交量都在政策施行后上浮，周均成交量能達到數(shù)十套。

與房地產(chǎn)從業(yè)人員的感受相映證，58安居客數(shù)據(jù)顯示，8月份房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)景氣度指數(shù)環(huán)比上升2.8至47.26，創(chuàng)年內(nèi)最大單月漲幅，新房、二手房找房熱度指數(shù)分別達60.3和70.5，釋放出積極信號。

從網(wǎng)簽成交量來看，記者梳理北京市住建委數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，8月9日至9月6日，北京市新房網(wǎng)簽量達3032套，環(huán)比增長16.2％；二手房網(wǎng)簽量為12780套，環(huán)比增長4.4％。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，從數(shù)據(jù)上看，新政對市場活躍度有一定的提振作用，但并非爆發(fā)式增長，市場整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)。

“新政出臺后，北京房地產(chǎn)市場活躍度有所提升，置換鏈條正在逐步打通。”58安居客研究院院長張波在接受記者采訪時表示，不過北京本輪政策力度弱于上一輪政策放松周期。當(dāng)下市場對政策的敏感度下降，政策持續(xù)效力還有待進一步觀察。

二手房活躍度提升

《通知》明確符合本市商品住房購買條件的居民家庭在五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)，旨在促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民改善性住房需求。

記者注意到，從新政出臺后的市場反饋來看，政策對改善性需求的提振效益更為明顯。以改善型產(chǎn)品為主打的新盤表現(xiàn)優(yōu)于剛需新盤及二手房。

“很多人是沖著我們的大戶型來的，要在郊區(qū)添置一套居住舒適度更高的房子?！痹诒本┦形瀛h(huán)外未來科學(xué)城附近的一處新盤，置業(yè)顧問告訴記者，項目瞄準改善性需求，主打洋房產(chǎn)品，在新政出臺后網(wǎng)簽近60套，成為8月份昌平區(qū)新房銷冠。

“政策對改善性需求的拉動尤為顯著，8月份北京新房在線價格環(huán)比上漲2.55％，新房找房熱度環(huán)比上漲2.6％?！睆埐ǚ治龇Q。

在新房市場回穩(wěn)的同時，二手房市場的價格壓力依舊存在。

“目前是買方市場，供購房者選擇的房源很多，二手房的價格能在很大程度上影響購房者的選擇，這就對賣方形成了壓力?！鼻笆龇课葜薪橄蛴浾咛寡?，新政后二手房市場的活躍度出現(xiàn)了提升，但價格仍然承壓。

“政策效果一方面受居民預(yù)期的影響，另一方面也受到市場供求關(guān)系的影響?！崩钣罴畏治龇Q，目前不管是新房還是二手房，都有大量的房源可供選擇。如果市場對未來房價存在下跌的預(yù)期，就會推遲購買、加速掛牌，甚至出現(xiàn)降價掛牌出售的態(tài)勢。

李宇嘉建議，目前二手房掛牌量、交易量都大于新房，各地應(yīng)將二手房作為調(diào)控重點，遏制二手房市場“價格踩踏”現(xiàn)象。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，政策放開符合條件的家庭五環(huán)外購房套數(shù)限制，讓有能力、有意愿、有需要的居民家庭進入市場，能夠促進市場修復(fù)。鑒于政策力度溫和，且2024年多輪政策優(yōu)化后需求已有集中釋放，本次新政的邊際效果或較為有限，購房需求大概率將呈現(xiàn)逐步釋放態(tài)勢。

各地限制性措施陸續(xù)調(diào)整

2024年以來，各地因城施策，對房地產(chǎn)政策進行了多輪調(diào)整，逐步優(yōu)化對房地產(chǎn)市場的限制性措施。

2024年9月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市陸續(xù)調(diào)整購房限制性措施，其中廣州全面取消了限購措施，深圳放開了非核心區(qū)購房限制，北京、上海則放寬了購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限要求。

自北京于今年8月份優(yōu)化住房限購政策以來，各地對購房限制性措施進行了新一輪調(diào)整。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門于8月25日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，明確符合住房購買條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。

上海新政后首周（8月26日至9月3日），上海新房、二手房市場均有所修復(fù)，其中新房市場表現(xiàn)更為明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新政后首周上海新建商品住宅日均成交3.1萬平方米，較7月份日均增長25％；二手商品房日均成交603套，較7月份日均增長1％。

9月5日，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，分區(qū)優(yōu)化調(diào)整居民購買商品住房政策。

隨著各地進一步優(yōu)化購房限制性措施，住房消費需求有望得到充分釋放。為鞏固樓市止跌回穩(wěn)態(tài)勢，未來政策層面還能如何發(fā)力？

“北京、上海、深圳等一線城市通過外圍限購優(yōu)化并結(jié)合住房公積金政策優(yōu)化，顯著拉動改善性需求?！睆埐ū硎?，未來房地產(chǎn)政策應(yīng)延續(xù)因城施策主基調(diào)，通過購房補貼等舉措進一步激活需求。從長效機制來看，各地則需要穩(wěn)定推進城市更新，帶動城中村改造并形成長期效應(yīng)，通過空間重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級、社會治理創(chuàng)新等多重路徑，推動城市向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

李宇嘉認為，各地應(yīng)把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的趨勢，在庫存壓力較大的區(qū)域暫緩供地和開工。新增住房供應(yīng)在板塊、戶型、面積等方面要做到有差異、以需定供，避免同質(zhì)化和惡性內(nèi)卷。此外，各地也應(yīng)加大存量商品房收儲力度，將其作為保障性住房，在盤活存量房源的同時降低外來人口、新市民扎根城市的成本，夯實可持續(xù)的購買力。