南京房?jī)r(jià)已連跌5個(gè)月。

就在剛剛，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布了2025年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中：

8月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.6%、同比下跌1.3%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%、同比下跌6.2%。

如今，南京已進(jìn)入“金九銀十”這一傳統(tǒng)樓市旺季，同時(shí)新房、二手房?jī)r(jià)格也相對(duì)較為友好，站在買房人角度來(lái)看，當(dāng)下是置業(yè)好時(shí)機(jī)嗎？

01

先看南京8月份新房數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比0.6%，同比下降1.3%，今年1-8月份均價(jià)同比下降1.9%。

這是自今年4月開始，南京新房?jī)r(jià)格連續(xù)第5個(gè)月下降。同樣不容樂(lè)觀的還有成交量。

圖源克而瑞

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到今年8月，南京全市商品住宅已累計(jì)供應(yīng)136.82萬(wàn)㎡，累計(jì)成交202.40萬(wàn)㎡，整體以持續(xù)性小幅下跌為主。

其中，8月共賣出1417套新房，創(chuàng)下今年以來(lái)成交量新低（除春節(jié)期間1月和2月），將“傳統(tǒng)淡季”貫徹的淋漓盡致。

在官方解讀中，今年8月份70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅總體繼續(xù)收窄。

具體來(lái)看，一線及二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅分別為0.1%、0.3%，三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見，南京8月“環(huán)比下降、跌幅收窄”的新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)，基本與大盤走勢(shì)相吻合。

那么今年以來(lái)，哪類房子的價(jià)格更為堅(jiān)挺呢？

從銷售價(jià)格分類指數(shù)可以看到，90㎡-144㎡以及144㎡以上戶型價(jià)格，1-8月份環(huán)比降幅最低，分別是1.8%、1.7%，90㎡及以下戶型1-8月份平均價(jià)格環(huán)比降幅則在2.7%。

結(jié)合8月份成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，建面約100-120㎡以及140-180㎡兩個(gè)面積段產(chǎn)品去化周期較短，市場(chǎng)健康度均高于其他面積段產(chǎn)品（數(shù)據(jù)來(lái)源金剛石數(shù)據(jù)）。

可見當(dāng)下的南京新房市場(chǎng)，無(wú)論是價(jià)格還是成交量，剛改及改善產(chǎn)品是目前市場(chǎng)置業(yè)主流。

同時(shí)，南京低密四代宅產(chǎn)品不斷涌入、市場(chǎng)接受度也相對(duì)較高，比如像河西中丹荔云府、安德門頤和·金陵印、河西綠博園的金陵月華等，都在8月拿下了不俗的銷售成績(jī)。

目前南京低密四代宅勢(shì)頭正盛，短期內(nèi)改善產(chǎn)品在新房行情中的比重或?qū)⒗^續(xù)增加。

02

接著看二手房。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%、同比下跌6.2%，1-8月平均同比下降5.3%。

具體到面積段上，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)與新房有所出入。

90㎡以下和144㎡以上戶型價(jià)格環(huán)比降幅最低，均為0.7%，90-144㎡戶型的降幅則在0.8%，今年1-8月的均價(jià)同比降幅均超過(guò)了5%。

8月份二手房的成交量，也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

2024-2025年南京二手住宅成交量?jī)r(jià)情況

圖源我愛我家南京研究院

我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，南京8月供共賣出6388套二手房，環(huán)比下滑12%。

從成交周期走勢(shì)來(lái)看，8月份客戶平均成交周期為50天，環(huán)比減少5.4天，客戶成交節(jié)奏雖然有所加快，但較上半年成交天數(shù)仍明顯拉長(zhǎng)。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，8月份二手房議價(jià)空間較為平穩(wěn)，維持在9.8%~10%，議價(jià)幅度整體較上半年有明顯提升。

那么8月哪些二手房更受市場(chǎng)歡迎呢？

7-8月南京二手住宅成交總價(jià)段占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛我家南京研究院

我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份300萬(wàn)以下價(jià)格段累計(jì)成交占比85%。其中，100-200萬(wàn)總價(jià)段成交占比34.3%；

面積段上，90㎡以上各面積段成交占比均有所下滑，90㎡以下中小戶型環(huán)比增加7.3%，60-90㎡成交占比達(dá)42%，可見二手房市場(chǎng)上剛需買家仍是置業(yè)主力。

03

前有8月新房、二手房?jī)r(jià)格雙跌行情，現(xiàn)有即將到來(lái)的傳統(tǒng)銷售旺季，買房人又當(dāng)如何進(jìn)行置業(yè)呢？

新房方面：首先相對(duì)于8月份，“金九”期間的供應(yīng)量會(huì)有所加大，買房人選項(xiàng)更多；其次，項(xiàng)目之間為了提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或?qū)⑼瞥鲑?gòu)房?jī)?yōu)惠、補(bǔ)貼等活動(dòng)（以案場(chǎng)活動(dòng)為準(zhǔn)），以吸引買房人關(guān)注。

值得一提的是，南京房產(chǎn)部門明確表示，使用財(cái)政性資金的普惠性補(bǔ)助優(yōu)惠政策到期后不再延續(xù)（包括：南京市級(jí)對(duì)市民購(gòu)房新商品房，給予總額1%的購(gòu)房補(bǔ)助，截至2025年12月31日；南京溧水區(qū)“人才購(gòu)、進(jìn)城購(gòu)、來(lái)溧購(gòu)、多孩購(gòu)、組團(tuán)購(gòu)、車位購(gòu)”等補(bǔ)助，截至到2025年10月31日），這也意味著在政策到期前買房，還能拿一筆購(gòu)房補(bǔ)貼。

二手房方面：雖然樓市已積極釋放價(jià)格“企穩(wěn)”信號(hào)，但定價(jià)權(quán)仍更多地掌握在賣家手上、受行情影響，因此短期內(nèi)仍以“以價(jià)換量”趨勢(shì)為主。

同時(shí)，就最新數(shù)據(jù)來(lái)看，南京二手房8月新增房源量6509套，環(huán)比增加16.7%，新增掛牌量自4月以來(lái)首次增長(zhǎng)。

掛牌量的增加，一方面為買房人提供了更多選擇，一方面也加大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，拉大賣家議價(jià)空間，買房人買到高性價(jià)比房源的概率自然也高。

整體來(lái)看，接下來(lái)一段時(shí)間里無(wú)論是新房還是二手房，置業(yè)環(huán)境都較為友好，因此有意向的買房人，可以多多留意心儀房源。