近日，即將于2026年亮相的PRISMA新嘉中心提前近一年官宣首批主力租戶名單，成為進(jìn)入到9月后的一則重要行業(yè)動(dòng)態(tài)，品牌如下。

之所以為什么會(huì)用這樣的排列方式，下文還會(huì)有詳解。

當(dāng)GATE M西岸夢(mèng)中心成為一年來(lái)上海的“頂流”后，好多同行都會(huì)來(lái)問(wèn)我這個(gè)項(xiàng)目是誰(shuí)在操盤(pán)，這足以使華之門(mén)躍入行業(yè)核心關(guān)注視野，面向更為宏大的舞臺(tái)。而本文主角——由嘉里建設(shè)有限公司與國(guó)際知名機(jī)構(gòu)投資人合資的PRISMA新嘉中心，同樣由華之門(mén)資本提供開(kāi)發(fā)管理及商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

我此前寫(xiě)過(guò)GATE M西岸夢(mèng)中心的完整探班，也寫(xiě)過(guò)GATE M華之門(mén)廣場(chǎng)的超前預(yù)告。如果說(shuō)前者彰顯已有成績(jī)，后者代表未來(lái)暢想，那本文的主角PRISMA新嘉中心就是“當(dāng)下”，具有對(duì)外全新發(fā)聲、對(duì)內(nèi)承前啟后的戰(zhàn)略意義，因此在主力品牌官宣之際和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探訪之后，聊些我的個(gè)人感受。

1、從軌交排布看選址區(qū)位優(yōu)勢(shì)

PRISMA新嘉中心位于浦東新區(qū)張楊北路1188號(hào)，屬于上海的東北部。

相較而言，GATE M西岸夢(mèng)中心的優(yōu)勢(shì)在于濱水地塊長(zhǎng)期以來(lái)集聚的潛力和文旅屬性，在一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，由優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了商業(yè)發(fā)展的加速引擎；而一北一南的PRISMA新嘉中心和GATE M華之門(mén)廣場(chǎng)則更偏向于成長(zhǎng)型區(qū)域型一站式綜合體，周邊已有眾多“嗷嗷待哺型”客群，以“地標(biāo)級(jí)體量規(guī)模、TOD立體型交通網(wǎng)絡(luò)、多元城市生活場(chǎng)景”為主要特征，并在開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)上力求實(shí)現(xiàn)“未來(lái)理念導(dǎo)向與空間可成長(zhǎng)性”。

看PRISMA新嘉中心單體，項(xiàng)目位于軌交6、12號(hào)線巨峰路站上蓋，同時(shí)21、22號(hào)線在建中，未來(lái)將多線覆蓋。

按照官方的一段描述是這樣的：

項(xiàng)目四面環(huán)繞碧云、聯(lián)洋、森蘭等國(guó)際社區(qū)，地處高橋保稅區(qū)國(guó)際貿(mào)易港口、楊浦五角場(chǎng)大學(xué)城及數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)集群等產(chǎn)業(yè)高地，與字節(jié)跳動(dòng)、美團(tuán)、Bilibili等互聯(lián)網(wǎng)巨頭為鄰，共享其創(chuàng)新活力與高精人才資源。依托以公共交通為導(dǎo)向的TOD開(kāi)發(fā)模式，不僅覆蓋超200萬(wàn)的高凈值居住人群，更將虹吸超50萬(wàn)的高端技術(shù)人才與14萬(wàn)青年大學(xué)生的龐大流量，填補(bǔ)浦東金橋前所未有的品質(zhì)商業(yè)生活需求，塑造區(qū)域全新的社區(qū)活力聚合點(diǎn)。

不過(guò)幾乎所有項(xiàng)目的官方描述都是各種利好，大家可能反而會(huì)有些脫敏，我談一些個(gè)人的實(shí)際感受。

探班當(dāng)天，我是從世紀(jì)大道乘坐6號(hào)線一路向上，沿途經(jīng)過(guò)了世紀(jì)匯廣場(chǎng)、LCM置匯旭輝廣場(chǎng)、金橋國(guó)際廣場(chǎng)（附近還有EKA·天物）等比較有代表性的綜合體，直到PRISMA新嘉中心，正好均隔3站地鐵，由此可見(jiàn)就現(xiàn)階段城市商業(yè)規(guī)劃節(jié)奏方面，這樣的密度相對(duì)合理——各自能覆蓋到周邊數(shù)公里的核心客群，同時(shí)又能憑借差異化優(yōu)勢(shì)進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)或互補(bǔ)共榮。

PRISMA新嘉中心總建筑面積（商業(yè)+辦公）近36萬(wàn)㎡，將定位成“全域生活旗艦”，野心可見(jiàn)一斑。作為“后發(fā)者”，反向優(yōu)勢(shì)在于能夠結(jié)合近年商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)，提供更為優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和現(xiàn)代化的消費(fèi)、服務(wù)體驗(yàn)——如果商業(yè)內(nèi)容足夠獨(dú)特、豐富、有趣，那就更易達(dá)成“目的地”標(biāo)簽，俘獲更廣域的消費(fèi)者。

簡(jiǎn)而言之，就是競(jìng)品有的優(yōu)勢(shì)，PRISMA新嘉中心同享；而競(jìng)品未必有的運(yùn)營(yíng)理念，PRISMA新嘉中心也有。

不過(guò)細(xì)說(shuō)軌交6號(hào)線，是基于浦東新區(qū)沿線競(jìng)品考量，就我個(gè)人而言，其實(shí)從家到項(xiàng)目乘12號(hào)線更便捷，該線則覆蓋到了浦西楊浦、虹口眾多城區(qū)，觸及到南京西路、淮海中路兩大核心商圈，并一路延伸至閔行，涉足面實(shí)則更為豐富，也有望為項(xiàng)目輸送更為多元化的全域客群。

放眼未來(lái)，在建的22號(hào)線甚至可以讓PRISMA新嘉中心成為崇明客人到浦東消費(fèi)活動(dòng)的最便捷一站。

因此僅從出行動(dòng)線來(lái)看，對(duì)于PRISMA新嘉中心的利好是有足夠想象空間的。

2、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的進(jìn)取心

紙面上分析出優(yōu)勢(shì)不代表就能躺平了，最終項(xiàng)目做到什么程度，取決于團(tuán)隊(duì)的進(jìn)取心。在我看來(lái)，體現(xiàn)有3點(diǎn)。

（1）提前近一年早早釋出首批主力租戶，是項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)資源的展示，更是為未來(lái)招商建立高標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)取心。

本文開(kāi)頭的logo墻，是基于上述品牌樓層布局進(jìn)行排列的，可見(jiàn)現(xiàn)階段的重要品牌招商已經(jīng)涵蓋到了項(xiàng)目垂直空間的多個(gè)核心區(qū)域，也為我們看樓層布局營(yíng)造更為實(shí)際的視角。

（2）實(shí)話實(shí)說(shuō)，我現(xiàn)場(chǎng)探班時(shí)，伴隨著6號(hào)線的緩緩進(jìn)站，被眼前的“龐然大物”有震懾到，這個(gè)近距離超廣角都拍不下全景的商業(yè)項(xiàng)目，給我的第一印象是“厚重”。

這也就引出了PRISMA新嘉中心的第二個(gè)進(jìn)取心——項(xiàng)目不止依靠大體量，而是要通過(guò)合理、有針對(duì)性的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，來(lái)煥活、疏通商業(yè)空間。

在多達(dá)8個(gè)樓層的情況下，首先是用到了我們常說(shuō)的多首層規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)客流輕易觸達(dá)更多樓層。

其中12號(hào)線在地下空間連通LG層，正是Olé的選址樓層，且將在浦東打造一個(gè)全新的Food Hall店型。值得一提的是，品牌此前與靜安嘉里中心、浦東嘉里城合作已久，此次首次“進(jìn)軍”上海北部，彰顯了各方對(duì)于PRISMA新嘉中心期望和信心的縮影。

G層本就同時(shí)觸達(dá)6、12號(hào)雙線地面出入口，且與公交樞紐無(wú)縫銜接，是未來(lái)核心定位品牌的選址樓層；L1層（也是物理層面的2層）則承接了6號(hào)線的有效客流，成為大眾消費(fèi)定位代表MUJI的選址樓層，并將打造為浦東北部規(guī)模最大的門(mén)店。所述品牌大致落位示意如下：

如此一來(lái)，三個(gè)低區(qū)樓層的定位想法就較容易理解了。

高區(qū)方面，以L4為界，項(xiàng)目在L4至L6層（物理層面的5至7層）做盡疏通工作，一方面引導(dǎo)客流便捷到達(dá)高區(qū)，一方面則竭盡所能規(guī)避高區(qū)的相對(duì)閉塞感。

規(guī)劃手法上，飛天梯是好東西，消費(fèi)者若從6號(hào)線進(jìn)商場(chǎng)，可以通過(guò)雙層飛天梯和一層扶梯直線快速抵達(dá)L4的“FLOATING ISLAND懸浮綠島”——位于高區(qū)的一整個(gè)挑高中庭，到這里如同在垂直動(dòng)線上按下重啟鍵，消除冗長(zhǎng)感，且一個(gè)貫穿三層的挑高空間足以在場(chǎng)景方面大做文章，這是現(xiàn)代化商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)之一。

PANATTA fitness的浦東首家門(mén)店正是選址于L4、L5打造雙層店鋪，同時(shí)L5又與寫(xiě)字樓直梯廳連通，既能帶來(lái)日常高黏性白領(lǐng)，又讓在該區(qū)域設(shè)立健身美體等服務(wù)體驗(yàn)業(yè)態(tài)有據(jù)可循。

多元化空間塑造方面，則是用到了退臺(tái)式外立面、室內(nèi)多中庭設(shè)計(jì)、屋頂室內(nèi)外的聯(lián)動(dòng)等手法，營(yíng)造多變的視野環(huán)境，為高區(qū)的餐飲、娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)建立優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件，也讓消費(fèi)者進(jìn)入到場(chǎng)域后自然而然淡忘沿街的厚重感。

值得一提的是，項(xiàng)目甚至還有濱水標(biāo)簽。

其中6層將會(huì)是一個(gè)擁有高層高以及室內(nèi)外結(jié)合的特色頂層，打造“PRISMA GARDEN棱鏡花園”。

該樓層占據(jù)了此次官宣租戶的“半壁江山”，本文開(kāi)頭第一排四個(gè)品牌皆位于此，涵蓋了影院、餐飲、賽事級(jí)冰場(chǎng)、攀巖等不同領(lǐng)域，體驗(yàn)感豐富。其中全明星滑冰家俱樂(lè)部為上海旗艦店規(guī)格；寰映影城是浦東旗艦店規(guī)格；巖時(shí)攀巖則將開(kāi)出浦東首家門(mén)店。

且從業(yè)態(tài)特色就能知道，該樓層的層高不一般，寬闊的空間尺度結(jié)合豐富的體驗(yàn)內(nèi)容，將大大助力項(xiàng)目達(dá)成“全維度體驗(yàn)、全時(shí)段運(yùn)營(yíng)、全年齡段客群”目標(biāo)愿景。

最后，在靜安嘉里中心、GATE M 西岸夢(mèng)中心已經(jīng)打造過(guò)特色空間的BLOOM集團(tuán)將再度強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂，拿下多個(gè)鋪位，在PRISMA新嘉中心帶來(lái)全新概念，這可是常規(guī)購(gòu)物中心中未必能遇見(jiàn)的。各品牌大致落位示意如下：

看似故事性相對(duì)較弱的L2、L3（物理層面的3、4層）則已逐步過(guò)渡到家庭親子業(yè)態(tài)，本就是此類(lèi)項(xiàng)目的剛需，且是近年同類(lèi)項(xiàng)目均較為穩(wěn)定的樓層（即不會(huì)專(zhuān)注于升級(jí)調(diào)整去秀肌肉，但合作商戶業(yè)績(jī)可觀），奈爾寶旗下主打大齡兒童的體能探索樂(lè)園新品牌BE1ST一工元就選址在了L2-L4的跨層位置（L4為挑空區(qū)域）。

綜上，可以看到8個(gè)品牌幾乎涵蓋了每個(gè)樓層，讓細(xì)分定位更為明朗，對(duì)未來(lái)招商有指導(dǎo)意義。

（3）雖說(shuō)GATE M西岸夢(mèng)中心已是現(xiàn)象級(jí)，但PRISMA新嘉中心是華之門(mén)參與的首個(gè)購(gòu)物中心作品，某種程度上更能成為行業(yè)主流視野中的一張實(shí)力名片。

這就好比PRISMA新嘉中心代表著學(xué)歷，是一個(gè)人綜合水平的體現(xiàn)，而GATE M西岸夢(mèng)中心更像是特長(zhǎng)，是其散發(fā)魅力的高光時(shí)刻。

因此從愿景出發(fā)，PRISMA新嘉中心承載的不止是一個(gè)單體項(xiàng)目服務(wù)周邊消費(fèi)者的職能，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)當(dāng)然會(huì)旨在使其成為一個(gè)同具目的地屬性的特色標(biāo)桿，以“DESTINATION”為目標(biāo)，力求實(shí)現(xiàn)“WONDER PLANET”更遠(yuǎn)的輻射范圍和品牌面向未來(lái)、始終驚喜、始終變化、始終生長(zhǎng)的性格。這是項(xiàng)目的又一進(jìn)取心展現(xiàn)。

對(duì)于籌備項(xiàng)目，又是行業(yè)伙伴，有積極的展望很正常，但寫(xiě)了這么多，并不是要證明PRISMA新嘉中心多么牛逼，其最終呈現(xiàn)的核心看點(diǎn)在于自身要求和期望值與實(shí)際商業(yè)環(huán)境供需關(guān)系之間如何取得平衡。

主力品牌的官宣開(kāi)了個(gè)好頭。

我在做商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，老板常說(shuō)，她對(duì)我們提出120分的要求，那我們努力下可能會(huì)做到80分甚至更好，但如果要求只有80分，馬馬虎虎，那說(shuō)不定后果就只有60分甚至不及格了。

現(xiàn)階段，PRISMA新嘉中心顯然奔著120分的目標(biāo)在踐行（肯定比我個(gè)人對(duì)區(qū)域型一站式綜合體的標(biāo)準(zhǔn)要高），表以敬意的同時(shí)，也期望這個(gè)項(xiàng)目的最終呈現(xiàn)能夠達(dá)到團(tuán)隊(duì)的預(yù)期。

注：文中項(xiàng)目相關(guān)配圖均為效果示意圖