價(jià)格、庫(kù)存指標(biāo)邊際改善，但房地產(chǎn)銷售仍在下降，行業(yè)修復(fù)需要一個(gè)過(guò)程

◎ 文 / 馬千里

9月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年8月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。地產(chǎn)行業(yè)方面，受季節(jié)性因素和供給結(jié)構(gòu)等因素影響，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)回落，開(kāi)發(fā)投資、銷售同比降幅均有所擴(kuò)大。但得益于中央和地方穩(wěn)市場(chǎng)政策的積極推進(jìn)，房?jī)r(jià)指數(shù)邊際改善，同比降幅延續(xù)收窄，待售面積也在持續(xù)回落。

01

各地積極強(qiáng)化宏觀調(diào)節(jié)政策

消費(fèi)大環(huán)境發(fā)展延續(xù)向好

2025年8月，各地區(qū)各部門積極強(qiáng)化宏觀政策調(diào)節(jié)，縱深推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，著力做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看：

第一、工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢(shì)較好。8月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.2%，環(huán)比增長(zhǎng)0.37%。裝備制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.1%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)9.3%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值2.9和4.1個(gè)百分點(diǎn)。第二，市場(chǎng)銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)，服務(wù)零售增長(zhǎng)較快。8月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額39668億元，同比增長(zhǎng)3.4%；環(huán)比增長(zhǎng)0.17%。第三，固定資產(chǎn)投資保持增長(zhǎng)，制造業(yè)投資增長(zhǎng)較快。前8月，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.2%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)5.1%。第四，貨物進(jìn)出口持續(xù)增長(zhǎng)，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。8月份，貨物進(jìn)出口總額38744億元，同比增長(zhǎng)3.5%。其中，出口23035億元，增長(zhǎng)4.8%；進(jìn)口15709億元，增長(zhǎng)1.7%。第五，就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率季節(jié)性上升。1-8月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%。8月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，與上年同月持平。

從8月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，M1同比增長(zhǎng)6%，同比增速再創(chuàng)2024年以來(lái)新高。M2同比增長(zhǎng)8.8%，與上月增速持平。自2025年以來(lái)，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落，8月份已經(jīng)降至2.8個(gè)百分點(diǎn)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提振。8月上旬財(cái)政部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《個(gè)人消費(fèi)貸款財(cái)政貼息政策實(shí)施方案》，對(duì)小額消費(fèi)貸款和重點(diǎn)領(lǐng)域消費(fèi)貸款貼息，年貼息比例為1個(gè)百分點(diǎn)。再加之年內(nèi)以舊換新、國(guó)補(bǔ)促銷活動(dòng)的持續(xù)，消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇，也在進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和人口發(fā)展的穩(wěn)定局面。

央行披露金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前八個(gè)月人民幣貸款增加13.46萬(wàn)億元，住戶貸款增加7110億元，而住戶中長(zhǎng)期貸款增加1.08萬(wàn)億元。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端雖然仍面臨不確定性挑戰(zhàn)，但在積極的財(cái)政和金融政策支持下，各類以舊換新等促消費(fèi)政策，還是在有效提振居民消費(fèi)指標(biāo)。

8月22日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要在對(duì)政策實(shí)施情況進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)評(píng)估的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，完善實(shí)施機(jī)制，更好發(fā)揮對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的推動(dòng)作用。進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)稅金融等政策支持，創(chuàng)新消費(fèi)投資場(chǎng)景，優(yōu)化消費(fèi)投資環(huán)境，綜合施策釋放內(nèi)需潛力。隨著整體消費(fèi)大環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境延續(xù)穩(wěn)中有進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望在從中獲益，并進(jìn)一步加快形成發(fā)展新模式。

02

新房成交規(guī)模延續(xù)季節(jié)性低位

典型城市開(kāi)盤去化率迎來(lái)回升

8月份，受行業(yè)周期性影響，新房交易規(guī)模延續(xù)季節(jié)性低位。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，8月全國(guó)新建商品房銷售面積5744萬(wàn)平方米，銷售額5449億元，環(huán)比均小幅回升，但仍延續(xù)年內(nèi)低位。同比來(lái)看，受同期基數(shù)上行影響，2025年8月商品房銷售面積下降10.6%，降幅較上月擴(kuò)大了2.8個(gè)百分點(diǎn)。房企到位資金方面，8月份個(gè)人按揭貸款新增939億元，較上年同期同比下降20%，同樣出現(xiàn)較大回落。庫(kù)存指標(biāo)方面，8月商品房待售面積環(huán)比下降307萬(wàn)平方米，連續(xù)6個(gè)月下降，行業(yè)庫(kù)存壓力繼續(xù)減輕。

具體城市方面，克而瑞百城數(shù)據(jù)顯示，8月各能級(jí)城市新房交易規(guī)模均同比回落，不過(guò)重慶、昆明、合肥、寧波等少數(shù)城市，成交量仍能保持同比上升。在去化率指標(biāo)方面，得益于二線城市新規(guī)和高端項(xiàng)目入市，隨著新增供給平均質(zhì)量的提升，8月份去化率較上月提升12個(gè)百分點(diǎn)至42%，其中重慶、長(zhǎng)沙、成都、寧波、杭州本月開(kāi)盤去化率均超過(guò)70%。典型如重慶龍湖御湖境，得益于核心地段優(yōu)勢(shì)，各類優(yōu)質(zhì)配套齊全，再加之四代住宅產(chǎn)品高贈(zèng)送優(yōu)勢(shì)，與周邊其他項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，自5月首開(kāi)入市以來(lái)，每次推盤去化均為熱銷。

8月國(guó)務(wù)院會(huì)議表態(tài)，將采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，月末兩部委通過(guò)了城市高質(zhì)量發(fā)展的落實(shí)文件，將進(jìn)一步加快城市更新工作的推動(dòng)節(jié)奏，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給。而九月初國(guó)務(wù)院批復(fù)的《全國(guó)部分地區(qū)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》，更是進(jìn)一步加快了行業(yè)的供給側(cè)改革，明確將賦予試點(diǎn)地區(qū)更大的土地資源管理自主權(quán)，支持地區(qū)依據(jù)人口存量和變化趨勢(shì)來(lái)匹配新增建設(shè)用地，并鼓勵(lì)采取市場(chǎng)化方式盤活存量閑置土地，進(jìn)一步提高土地節(jié)約集約利用水平。土地要素使用效率的提高，勢(shì)必伴隨著大量城鎮(zhèn)低效用地的再開(kāi)發(fā)，例如國(guó)有企事業(yè)單位的低效廠房、樓宇、堆場(chǎng)等，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多高質(zhì)量用地的供應(yīng)，在供給側(cè)為當(dāng)前行業(yè)止跌回穩(wěn)提供更多助力。

03

房?jī)r(jià)同比降幅延續(xù)收窄

連續(xù)兩月均有5城房?jī)r(jià)同比上漲

2025年8月，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，但同比降幅總體繼續(xù)收窄，房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)仍在持續(xù)邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

環(huán)比來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

8月份以來(lái)，地方穩(wěn)市場(chǎng)新政迎來(lái)了新一輪的密集發(fā)布期，各類促需求類政策密集出臺(tái)，8月份各地即出臺(tái)了24次公積金優(yōu)化類政策、13次補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠類政策。在限制性政策松綁方面，8月以來(lái)北京、上海、深圳更是相繼松綁限購(gòu)、并同步出臺(tái)促需求類政策優(yōu)惠，進(jìn)一步加快了各地置業(yè)需求的入市節(jié)奏。

得益于各地政策面的大力支持，在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的8月，70城房?jī)r(jià)雖然延續(xù)環(huán)比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數(shù)降幅也延續(xù)收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房?jī)r(jià)格同比指數(shù)更是連續(xù)兩月同比上漲；而新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌的城市數(shù)量，也上升至13個(gè)，較7月份增加了3個(gè)。隨著9、10月份行業(yè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)以及營(yíng)銷力度的周期性加強(qiáng)，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)指數(shù)將延續(xù)下半年以來(lái)的向好局面，也會(huì)有更多城市迎來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)的企穩(wěn)信號(hào)。

04

基期高位致新開(kāi)工同比降幅擴(kuò)大

后市有望延續(xù)邊際改善

1—8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積643109萬(wàn)平方米，同比下降9.3%，降幅較前7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積448460萬(wàn)平方米，下降9.6%。

1-8月房屋新開(kāi)工面積39801萬(wàn)平方米，下降19.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積29304萬(wàn)平方米，下降18.3%。8月份新開(kāi)工規(guī)模4595萬(wàn)平方米，同比下降20.3%，受基期變化影響，時(shí)隔三個(gè)月，同比降幅再度擴(kuò)大至20個(gè)百分點(diǎn)以上。

2020年后，伴隨著土儲(chǔ)類專項(xiàng)債的暫停發(fā)放，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了4年多的規(guī)模縮量，2025年前8月土地招拍掛市場(chǎng)交易量已降至2020年同期三成以下，低于2025年同期商品房銷售面積1.8億平方米。無(wú)論是從保持行業(yè)新房市場(chǎng)的基本活力，還是從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，在土地交易和新開(kāi)工規(guī)模僅為同期新房銷售規(guī)模六成左右的情況下，當(dāng)前行業(yè)新增供給已經(jīng)調(diào)整到了較為合適的體量。再加之土地收儲(chǔ)和城市更新工作的加快推進(jìn)，出于供給側(cè)庫(kù)存結(jié)構(gòu)的改善目標(biāo)，隨著越來(lái)越多的存量閑置用地騰籠換鳥(niǎo)，變身成為優(yōu)質(zhì)宅地供給入市，接下來(lái)新開(kāi)工面積同比指標(biāo)，仍有望迎來(lái)技術(shù)性邊際改善。

2025年8月，房屋竣工面積2660萬(wàn)平方米，同比下降21.4%，降幅縮小8個(gè)百分點(diǎn)。受季節(jié)性因素影響，竣工面積降幅如期縮小。1-8月竣工面積累計(jì)下降17%，仍顯著低于上年同期水平。8月中旬，央行在二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，表態(tài)將持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。預(yù)計(jì)主管部門將繼續(xù)加強(qiáng)助力企業(yè)紓困，保障和支持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

05

優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降

開(kāi)發(fā)投資同比降幅持續(xù)擴(kuò)大

1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資60309億元，同比下降12.9%，降幅較前7月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)；8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6729億元，同比下降19.5%，降幅較7月擴(kuò)大了2.5個(gè)百分點(diǎn)。

8月份開(kāi)發(fā)投資的同比下降，一方面是由于行業(yè)去庫(kù)存的持續(xù)推進(jìn)，新開(kāi)發(fā)土地的減少，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模持續(xù)下行；但更直接的因素，還是2025年8月土地交易市場(chǎng)規(guī)模的變化，月內(nèi)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓頻次顯著下降，8月全國(guó)土地成交金額1355億元，同比減少27%，為2025年以來(lái)首次出現(xiàn)月度土地成交金額同比回落。

隨著行業(yè)穩(wěn)市場(chǎng)、構(gòu)建發(fā)展新模式的持續(xù)推進(jìn)，與調(diào)整庫(kù)存規(guī)模相同步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模也要經(jīng)歷“減負(fù)”的過(guò)程，并且受到往期開(kāi)發(fā)和已售項(xiàng)目的影響，開(kāi)發(fā)指標(biāo)也會(huì)存在一定滯后性。就歷史投資-銷售數(shù)據(jù)比例來(lái)看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

綜上，我們給出如下判斷：

2025年以來(lái)，隨著行業(yè)發(fā)展新模式頂層設(shè)計(jì)的不斷完善，地方穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)推出，單純從增量供應(yīng)的角度來(lái)看，大多數(shù)城市已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)新增供應(yīng)的供求平衡。得益于地方主管部門在供地質(zhì)量上的把控，以及企業(yè)投資確定性的需求，多數(shù)新出讓地塊均有著相對(duì)明確的銷售和去化預(yù)期。只是由于行業(yè)成交流速下降的客觀事實(shí)，在大多數(shù)城市年銷售量下降近半的情況下，庫(kù)存去化周期自然上升到了原先的兩倍，再加上當(dāng)前強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)的提法，更導(dǎo)致舊控規(guī)條件下的庫(kù)存宅地面臨去化困難，行業(yè)庫(kù)存壓力愈發(fā)突出。因此當(dāng)前行業(yè)政策面在兼顧促需求的同時(shí)，也在進(jìn)一步加強(qiáng)供給側(cè)穩(wěn)市場(chǎng)新政的出臺(tái)。正如本日新聞發(fā)布會(huì)上統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人所說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)還要落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，積極構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，增加高品質(zhì)住房供給，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體指標(biāo)方面，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)更多積極變化：得益于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)比例的持續(xù)提升，以及各類稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)助等地方性政策的支持，新房?jī)r(jià)格指數(shù)將延續(xù)筑底，并會(huì)有更多城市迎來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)的環(huán)比止跌。成交規(guī)模方面，受優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)不足制約，預(yù)計(jì)短期內(nèi)行業(yè)交易量仍將延續(xù)收窄趨勢(shì)，但得益于2025年以來(lái)大量?jī)?yōu)質(zhì)土地的出讓，部分核心城市成交有望保持增長(zhǎng)。庫(kù)存指標(biāo)方面，在當(dāng)前各地新房市場(chǎng)普遍供小于求的客觀事實(shí)下，全國(guó)庫(kù)存壓力有望持續(xù)改善，并且隨著城市高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)，土地要素使用率的不斷提升，庫(kù)存結(jié)構(gòu)更有望迎來(lái)實(shí)質(zhì)性改善，存量和閑置用地的收儲(chǔ)再出讓，將在實(shí)質(zhì)上改變存量地塊的拿地成本和控規(guī)，改善供求預(yù)期，并同步助力新開(kāi)工、銷售規(guī)模等指標(biāo)持續(xù)向好。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。