董事會(huì)選舉原總經(jīng)理朱文凱為招商蛇口新任董事長(zhǎng)并擔(dān)任公司法定代表人，聘任聶黎明為新任總經(jīng)理

投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 董琳

繼萬(wàn)科（000002.SZ）、綠城中國(guó)（3900.HK）后，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）也迎來(lái)核心管理層調(diào)整。

9月15日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，董事會(huì)于近日收到公司董事長(zhǎng)蔣鐵峰提交的書(shū)面辭職報(bào)告。由于工作調(diào)動(dòng)原因，蔣鐵峰辭去公司第四屆董事會(huì)董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)委員（召集人）職務(wù)。鑒于董事會(huì)成員發(fā)生變動(dòng)，公司對(duì)第四屆董事會(huì)專門(mén)委員會(huì)委員進(jìn)行了調(diào)整，涉及戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、審計(jì)委員會(huì)、薪酬與考核委員會(huì)、提名委員會(huì)等多個(gè)委員會(huì)的成員變動(dòng)。

同時(shí)，董事會(huì)選舉原總經(jīng)理朱文凱為公司新任董事長(zhǎng)并擔(dān)任法定代表人，聘任聶黎明為新任總經(jīng)理。

從履歷來(lái)看，朱文凱和聶黎明均是招商系“老將”。朱文凱從招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理起步，歷任總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，招商局海南開(kāi)發(fā)投資有限公司黨委書(shū)記、總經(jīng)理等，任職經(jīng)歷覆蓋了營(yíng)銷、區(qū)域運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)管理的全鏈條。聶黎明曾任招商蛇口運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理、華北區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華北區(qū)域總經(jīng)理、深圳區(qū)域總經(jīng)理、公司副總經(jīng)理；招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司董事、董事長(zhǎng)；招商局集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部/業(yè)務(wù)協(xié)同部部長(zhǎng)等。

招商蛇口發(fā)布人事調(diào)整公告

信息來(lái)源：公司公告

投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到，2023年9月初，時(shí)任招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍因達(dá)到法定退休年齡辭任，蔣鐵峰接棒成為新任董事長(zhǎng)。

在蔣鐵峰任職期間，招商蛇口進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，原七大區(qū)域被合并為五個(gè)區(qū)域。今年6月，公司再次啟動(dòng)新一輪架構(gòu)調(diào)整，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)層面，取消了五個(gè)區(qū)域公司，由總部直接管理下屬城市公司，完成了從三級(jí)管控轉(zhuǎn)向二級(jí)管控的扁平化轉(zhuǎn)型。

業(yè)績(jī)方面，招商蛇口2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%；歸母凈利潤(rùn)為40.39億元，同比下降36.09%。在盈利承壓的情況下，公司大幅下調(diào)了管理層的薪酬。2024年蔣鐵峰年薪為241.8萬(wàn)元，較2023年降薪超249萬(wàn)元，總經(jīng)理朱文凱降薪超218萬(wàn)元，其他高管均有不同程度的降薪。

2025年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.85億元，同比增長(zhǎng)0.41%；歸母凈利潤(rùn)為14.48億元，同比增長(zhǎng)2.18%。不過(guò)，上述增長(zhǎng)源于招商蛇口期內(nèi)取得其他公司控股權(quán)獲得5.08億元的投資收益，若剔除該收益，公司扣非后凈利潤(rùn)為9.62億元，同比下滑31.23%。

業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，此次人事與組織調(diào)整反映出招商蛇口致力于提升運(yùn)營(yíng)效率，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前行業(yè)環(huán)境的挑戰(zhàn)。

銷售方面，2025年上半年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積335萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額888.94億元，同比下降11.9%，銷售額位居克而瑞排名第四位，較上年提升一位。

投資拿地方面，公司上半年累計(jì)獲取16宗地塊，總計(jì)容建面約167萬(wàn)平方米，總地價(jià)約為353億元，同比增長(zhǎng)142%；權(quán)益地價(jià)為219億元，占2024全年權(quán)益地價(jià)的65%。由于拿地金額提升，招商蛇口期末的存貨賬面余額為3891億元，較期初上升3%，對(duì)應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備62億元，存貨賬面價(jià)值為3829億元。

從債務(wù)層面來(lái)看，截至2025年上半年末，招商蛇口持有貨幣資金總額為877.64億元，較期初下降13%；公司總有息負(fù)債為2332億元，較期初增長(zhǎng)5%，其中499億元為一年內(nèi)到期。

在有息負(fù)債規(guī)模不減反增的情況下，9月12日，招商蛇口公告稱，公司擬向特定對(duì)象發(fā)行優(yōu)先股，募集資金總額不超過(guò)82億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的凈額將用于公司“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

值得關(guān)注的是，這是招商蛇口首次使用發(fā)行優(yōu)先股進(jìn)行募資，而優(yōu)先股的固定股息通常與募集資金投入帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)額掛鉤。據(jù)公告披露，該公司此次資金投入的11個(gè)普通住宅項(xiàng)目基本位于一二線城市，開(kāi)發(fā)周期大多集中在2023年6月至2028年12月之間，結(jié)算周期的主力為2027年，預(yù)計(jì)總銷售收入為529.89億元，總凈利潤(rùn)為48.9億元，平均項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率約為9.7%。

招商蛇口優(yōu)先股募資擬投入項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告

投時(shí)關(guān)鍵詞：招商蛇口（001979.SZ）｜萬(wàn)科（000002.SZ）｜綠城中國(guó)（3900.HK）