美聯(lián)儲北京時間9月18日凌晨宣布降息25個基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間下調(diào)至4.00%至4.25%之間。這場看似遠(yuǎn)在天邊的國際金融事件，正悄悄改變著咱中國老百姓的錢袋子。

這也是自2024年12月以來，美聯(lián)儲時隔9個月的首次降息。此次降息，標(biāo)志著全球最大經(jīng)濟(jì)體正式開啟貨幣寬松周期。

美聯(lián)儲這個決定可不是孤立的。美聯(lián)儲主席鮑威爾說得明白，這是一項(xiàng)“風(fēng)險管理舉措”，目的是應(yīng)對當(dāng)前復(fù)雜且充滿雙邊風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

美國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在確實(shí)有點(diǎn)左右為難。一方面就業(yè)增長放緩，失業(yè)率小幅上升；另一方面通貨膨脹率又居高不下。這種“類滯脹”局面讓美聯(lián)儲在穩(wěn)就業(yè)與控通脹之間艱難權(quán)衡。

更重要的是，這次降息可能只是開始。美聯(lián)儲預(yù)測顯示，到年底將再降息50個基點(diǎn)，未來兩年每年再降息25個基點(diǎn)。這意味著全球流動性將逐步寬松，水龍頭正在慢慢擰開。

美聯(lián)儲降息一落地，全球資本立刻開始重新配置。美元指數(shù)跳水至96.22，創(chuàng)三年半新低；現(xiàn)貨黃金則突破3700美元每盎司，創(chuàng)歷史新高。

中國資產(chǎn)更是成為香餑餑。納斯達(dá)克中國金龍指數(shù)大漲2.85%，百度暴漲超11%，萬國數(shù)據(jù)大漲超7%，蔚來汽車漲超6%，拼多多漲超4%。

這種資金流入趨勢隨著美聯(lián)儲降息可能會進(jìn)一步加強(qiáng)。高盛數(shù)據(jù)顯示，外資主導(dǎo)了此次上漲，南向交易占比降至25%以下，說明國際資本正在對中國資產(chǎn)進(jìn)行重新定價。

截至6月末，境外投資者持有A股達(dá)到3.07萬億元。北向資金在前兩個季度凈流入達(dá)到836億元。

美聯(lián)儲降息為我國央行提供了更大的貨幣政策操作空間。今年8月，中國1年期LPR已降至3.0%，5年期以上LPR為3.5%，專家預(yù)計后續(xù)可能進(jìn)一步下調(diào)。

利率下調(diào)將直接降低購房者的貸款成本。以100萬元30年期等額本息貸款為例，LPR每下降10個基點(diǎn)，月供可減少約500元。這種實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠對刺激購房需求非常有效。

當(dāng)前全國首套房貸平均利率已降至3.2%，但一線城市仍有下調(diào)空間。

若利率降至3%以下，貸款100萬的月供可減少約200元，30年累計節(jié)省約7萬元，直接降低購房成本，刺激剛需和改善型需求釋放。

房企融資環(huán)境將大幅改善。房企海外債融資成本高達(dá)8-12%，是境內(nèi)融資的2倍以上。美聯(lián)儲降息將直接降低房企境外融資成本，同時人民幣升值預(yù)期增強(qiáng)，減輕存量海外債務(wù)償還壓力。

這有助于房企拓寬融資渠道，提升項(xiàng)目交付能力，減少爛尾樓風(fēng)險。對資金鏈緊張的房企來說，這無疑是雪中送炭。

截至6月25日，融創(chuàng)、富力、中梁、金科等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批，房企風(fēng)險出清提速，一定程度上提振了市場信心。美聯(lián)儲降息將為這些企業(yè)提供更寬松的融資環(huán)境。

寬松的金融環(huán)境將重塑市場預(yù)期，增強(qiáng)購房者對樓市的信心。歷史數(shù)據(jù)顯示，2016年和2019年美聯(lián)儲降息后，北上廣深豪宅成交量環(huán)比驟增32%，高端住宅價格三個月內(nèi)上漲15%。

當(dāng)前北京、上海等地豪宅帶看量已環(huán)比上升25%，高凈值人群開始行動，改善型需求有望加速入場。市場預(yù)期也正在改善。

PMI調(diào)查顯示，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)比上月回升2.5個百分點(diǎn)，市場預(yù)期指數(shù)回升1.8個百分點(diǎn)，顯示房地產(chǎn)景氣水平有所改善，市場預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

美元資產(chǎn)收益率下降將推動國際資本流向新興市場，中國一線城市和重點(diǎn)新區(qū)的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)可能吸引外資。

今年北上廣深寫字樓市場報告顯示，外資對核心地段物業(yè)詢價量明顯增加，核心地段房產(chǎn)更易受益。

外資流入核心資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。截至6月末，境外投資者持有A股達(dá)到3.07萬億元。北向資金在前兩個季度凈流入達(dá)到836億元。這種趨勢隨著美聯(lián)儲降息可能會進(jìn)一步加強(qiáng)。

人民幣對美元匯率呈現(xiàn)升值趨勢，截至9月17日，今年以來累計升值逾2.76%。中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平分析，隨著美聯(lián)儲重啟降息，人民幣相對于美元將獲得新的升值動力。

美聯(lián)儲降息背景下，中國不同城市的樓市表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。一線和強(qiáng)二線城市因產(chǎn)業(yè)和人口支撐，房價抗跌性較強(qiáng)，可能迎來更多買家。

這些城市擁有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，吸引大量人口流入。相比之下，三四線城市因庫存量大、人口流出，市場依然疲軟，房價難以大幅反彈。

三四線城市庫存去化周期高達(dá)28個月，遠(yuǎn)超一線城市的18個月。降息雖能降低購房成本，但無法解決人口流出、需求疲軟的根本問題，市場難大幅反彈。

對于剛需購房者來說，這可能是個不錯的機(jī)會。房貸利率下調(diào)直接降低購房成本，現(xiàn)在很多城市房貸利率已經(jīng)在3%左右，一線城市或許仍有下調(diào)空間。

降低買房門檻，會進(jìn)一步釋放剛改需求。但也要注意，投資性購房需要更加謹(jǐn)慎。未來樓市將是分化行情，不是普漲行情。

核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能表現(xiàn)良好，但非核心地段房產(chǎn)可能難有起色。美聯(lián)儲降息確實(shí)會給全球資本市場帶來重大影響，也可能間接利好中國樓市。

但要說開啟“暴富”模式，可能言過其實(shí)了。咱們更應(yīng)該關(guān)注的是房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

隨著“好房子”時代來臨，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這才是樓市真正的發(fā)展方向。投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。美聯(lián)儲降息是個利好，但咱們還是要根據(jù)自身情況，理性做出決策。