文/北京進(jìn)深 林振興

曾經(jīng)京城有頭有臉的首創(chuàng)置業(yè)，自從退市，被裝進(jìn)首創(chuàng)城發(fā)之后，在帝都就跟“小透明”似的。

但眼下，首創(chuàng)城發(fā)卻在一個(gè)項(xiàng)目上鋪天蓋地做宣傳。它，就是位于大興的禧悅興城。

禧悅興城看似陌生，它其實(shí)是一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目，背后故事頗為曲折，經(jīng)歷了變“性”與更名。

這個(gè)項(xiàng)目的前身是首創(chuàng)·美倫灣，規(guī)劃5000余套房源，項(xiàng)目總建筑面積74萬(wàn)平米，包含7個(gè)地塊，首期房源于2023年竣工，具備交付條件。

而后，首創(chuàng)大興項(xiàng)目，幾經(jīng)波折。

業(yè)內(nèi)傳聞，它先想轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房，由于共有產(chǎn)權(quán)房退出市場(chǎng)，沒(méi)趕上末班車(chē)，擱置一段時(shí)間。再想轉(zhuǎn)配售型保障房，由于體量太大，怕影響商品房市場(chǎng)，再度擱置。

最后，改成商品房入市。

另?yè)?jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售透露，該項(xiàng)目最初是給東城區(qū)做定向安置，后來(lái)這一部分居民安置到其他區(qū)域。但房子也建完，沒(méi)有其他用途，一直閑置，所以（首創(chuàng)城發(fā)）跟政府協(xié)商轉(zhuǎn)成商品房來(lái)銷(xiāo)售。

眼下，禧悅興城5000多套現(xiàn)房即將入市。這個(gè)體量，相當(dāng)于目前北京市場(chǎng)6-7個(gè)商品房供應(yīng)量。

但現(xiàn)在大興“好房子”項(xiàng)目遍地，禧悅興城本身就是安置房水準(zhǔn)，對(duì)比商品房有相當(dāng)大的差距，對(duì)比現(xiàn)在的“好房子”差距就更大。

不僅在產(chǎn)品上“落后”其他新盤(pán)，禧悅興城在價(jià)格上也不具優(yōu)勢(shì)。

銷(xiāo)售告訴進(jìn)深君，禧悅興城在建委備案價(jià)在3.5-3.6萬(wàn)元/㎡，實(shí)際售價(jià)在3.1-3.5萬(wàn)元/㎡。但目前，旁邊同首創(chuàng)開(kāi)發(fā)的二手回遷房——美瀾灣，已在3萬(wàn)元/㎡以下。

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大興現(xiàn)在的“好房子”，卷上新高度。

比如，沐春墅直接上“五件套”（陽(yáng)臺(tái)、風(fēng)雨連廊、架空層、室內(nèi)挑空、共享空間）。

贈(zèng)送上，大興新盤(pán)也是毫不手軟，甚至有的本地項(xiàng)目為了增加“黑科技”，開(kāi)盤(pán)后還調(diào)規(guī)。

禧悅興城雖然也有遠(yuǎn)見(jiàn)，它有1.34米陽(yáng)臺(tái)。但是陽(yáng)臺(tái)算面積，不贈(zèng)送，這點(diǎn)上，它就被很多大興新盤(pán)直接秒殺。

無(wú)論是在小區(qū)配套還是在偷面積上，甚至是在戶型設(shè)計(jì)、墻窗比等方方面面，禧悅興城都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如當(dāng)下的“好房子”。

它的主力戶型包括65平一居、90平兩居和114平三居。

具體來(lái)看看，65平一居，戶型狹長(zhǎng)，通透性和采光都很一般；尤其是客廳不在最南面，會(huì)有遮擋；臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)，明廚暗衛(wèi)；廚房緊鄰主臥，會(huì)有油煙。

90平兩居，有兩類戶型圖。

一類也是偏狹長(zhǎng)型，客廳和主臥朝南，次臥和廚房朝北，同樣是暗衛(wèi)。

另一類則是階梯型，因?yàn)槿苯嵌?，造成面積浪費(fèi)，例如入戶門(mén)到餐廳那片區(qū)域，仍是暗衛(wèi)。

比較奇葩的是，65平衛(wèi)生間都是干濕分離，為何90平卻沒(méi)做干濕分離？

114平三居，又又又是狹長(zhǎng)型，但它是所有戶型里最順眼的，缺點(diǎn)就不多說(shuō)了，同上。

網(wǎng)上圖透的禧悅興城裝修風(fēng)格，也很一言難盡，一把將人穿越回五、六年前。

看完項(xiàng)目，不少購(gòu)房人稱，“5000大戶回遷房，還不如北京城里買(mǎi)個(gè)小一點(diǎn)?！?/p>

實(shí)際上，禧悅興城的城市界面不算差，它距離地鐵大興機(jī)場(chǎng)線——大興新城站200米左右。只不過(guò)，機(jī)場(chǎng)線10元起步到草橋換乘，費(fèi)用稍微高點(diǎn)。

商業(yè)配套較為缺乏，目前也就是社區(qū)商業(yè)配套，最近的大興大悅春風(fēng)里也要3公里左右。

以至于，有購(gòu)房者在社交平臺(tái)上寫(xiě)了一首打油詩(shī)，“回家的路彎彎曲曲，下雨即看海，5000多戶的大社區(qū)，200米的地鐵10塊起，你買(mǎi)買(mǎi)試試?！?/p>

02

禧悅興城的開(kāi)發(fā)商是首創(chuàng)華業(yè)房地產(chǎn)，成立于2012年，注冊(cè)資本170000萬(wàn)元，法人兼董事長(zhǎng)為劉前進(jìn)，經(jīng)理為成永彬。

股權(quán)上，它由首創(chuàng)經(jīng)中（天津）投資有限公司（簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)經(jīng)中”）100%持股。

7月10日，首創(chuàng)經(jīng)中將首創(chuàng)華業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值170000萬(wàn)元股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予北京保障房中心有限公司。

繼續(xù)穿透可知，首創(chuàng)經(jīng)中背后由經(jīng)中合創(chuàng)（北京）城市建設(shè)合伙企業(yè)（有限合伙）、首創(chuàng)城發(fā)、首創(chuàng)集團(tuán)、經(jīng)中實(shí)業(yè)，分別持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。

其中，經(jīng)中合創(chuàng)大股東為首創(chuàng)集團(tuán)，經(jīng)中實(shí)業(yè)則由首創(chuàng)城發(fā)和首創(chuàng)集團(tuán)共同持股。

背靠首創(chuàng)集團(tuán)，首創(chuàng)城發(fā)是有大能耐的，把那么大體量的安置房成功變更為商品房。

禧悅興城沉寂了數(shù)年，為何首創(chuàng)城發(fā)要在這個(gè)節(jié)骨眼將它推出？

從首創(chuàng)城發(fā)2025年的半年報(bào)數(shù)據(jù)，或許可窺探背后的原因。

它的營(yíng)收從去年6月底的88.63億元下降至今年6月底的47.44億元，降幅超46%。

去年，首創(chuàng)城發(fā)就虧損了54億。今年上半年，它仍未扭虧，凈利潤(rùn)為-34.97億。

它將虧損原因歸結(jié)于兩方面，一是，受前期房地產(chǎn)政策調(diào)控及行業(yè)波動(dòng)影響，該公司上半年完成履約義務(wù)并納入結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利較低；

二是，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨著項(xiàng)目完工竣備，借款利息停止資本化，當(dāng)期費(fèi)用化的利息費(fèi)用增加。

更慘的是毛利率，創(chuàng)下近幾年來(lái)的新低。今年上半年，首創(chuàng)城發(fā)營(yíng)業(yè)毛利率為-6.32%。

再往前幾年看，2022-2024 年度，該公司營(yíng)業(yè)毛利率分別為 12.87% 、5.83%、5.41%。

是什么業(yè)務(wù)板塊，拖累了這家曾經(jīng)京城地產(chǎn)黑馬的賺錢(qián)步伐？

依然是房地產(chǎn)，它占公司收入超半壁江山。

今年上半年，首創(chuàng)城發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為27億元，去年同期為75.09億元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期為-7.04%。

也就是說(shuō)，首創(chuàng)城發(fā)基本上是虧本賣(mài)房。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比最大，極大地影響了該公司整體的毛利率水平。

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首創(chuàng)城發(fā)，還有土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

另一家北京老牌國(guó)企首開(kāi)都已不“躺平”，在央視大褲衩邊上拿地了，首創(chuàng)城發(fā)在京城仍然按兵不動(dòng)。

債券中期報(bào)告都黑紙白字暗示，如果首創(chuàng)城發(fā)不能及時(shí)獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地，未來(lái)項(xiàng)目將無(wú)法開(kāi)展，從而制約公司的發(fā)展，影響公司的收入及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。

但硬幣有正反兩面。

得益于，首創(chuàng)城發(fā)上半年未在北京拿地，它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從去年6月底的6214萬(wàn)元，上漲至今年6月底的80.59億元。

截至 2025 年 6 月末，首創(chuàng)城發(fā)合并報(bào)表口徑的資產(chǎn)負(fù)債率為 82.91%。

同期，首創(chuàng)城發(fā)合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額為868.87 億元。

包括了公司信用類債券為412.84億元，銀行貸款為210.58億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款為89.60億元，其他有息債務(wù)為155.85億元。其中，到期1年以內(nèi)（含）的有息債為192.43億元。

此外，首創(chuàng)城發(fā)合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)行的境外債券余額 11.94 億元美元，其中 1 年以內(nèi)(含)到期本金規(guī)模為 2.44 億元美元。

截至6月底，首創(chuàng)城發(fā)在手的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 154.33億元。錢(qián)包是鼓的，賣(mài)房大動(dòng)作有了，首創(chuàng)城發(fā)在京城拿地還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

去年12月剛來(lái)的“救火隊(duì)長(zhǎng)”秘勇，看到首創(chuàng)城發(fā)這份半年報(bào)，或許也是壓力山大。

秘勇是首創(chuàng)城發(fā)在兩年內(nèi)的第三任董事長(zhǎng)。他于2023年8月加入首創(chuàng)集團(tuán)，曾任首創(chuàng)集團(tuán)黨委常委、總會(huì)計(jì)師，自2024年10月起，擔(dān)任首創(chuàng)集團(tuán)黨委副書(shū)記、董事、總經(jīng)理職務(wù)。

2023年3月，首創(chuàng)城發(fā)原董事長(zhǎng)李松平離任，劉永政成為董事長(zhǎng)，劉永政在董事長(zhǎng)位置上沒(méi)有坐滿兩年。離任后，劉永政成為首創(chuàng)城發(fā)母公司——首創(chuàng)集團(tuán)的董事長(zhǎng)。

從李松平到劉永政再到秘勇，這三位都曾在首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理的崗位上就任。可以見(jiàn)得，首創(chuàng)集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是相當(dāng)重視。