01

萬(wàn)科“脈動(dòng)”回來(lái)

瘦死的駱駝比馬大。

萬(wàn)科重啟的步伐終于“脈動(dòng)”了。

近日，萬(wàn)科迎來(lái)了史詩(shī)級(jí)的組織調(diào)整。

調(diào)整第一步：取消開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部，并入萬(wàn)科集團(tuán)總部，五大區(qū)域公司全部撤銷(xiāo)。

作為三級(jí)管控的開(kāi)拓先鋒之一，萬(wàn)科如今也正式告別從前，加入到當(dāng)前行業(yè)主流的二級(jí)管控模式中，進(jìn)入“集團(tuán)直管地區(qū)公司”的強(qiáng)集團(tuán)管控體系，產(chǎn)品、安全、科技、營(yíng)銷(xiāo)、成本這些業(yè)務(wù)條線，也統(tǒng)統(tǒng)收歸總部。

調(diào)整第二步：原本區(qū)域公司旗下的城市公司迎來(lái)全國(guó)大合并。組織二級(jí)管控下，城市公司從早期的幾十家合并為16家地區(qū)公司。

• 北方4個(gè)：北京，山東，東北，津冀。

• 南方4個(gè)：深圳，莞珠，廣佛，福建。

• 華東4個(gè)：上海，蘇皖，蘇南，浙江。
  

• 中西4個(gè)：西北，西南，華中，云桂。

調(diào)整第三步：集團(tuán)總部層面的關(guān)鍵崗位任職人員明確。

執(zhí)行副總裁——李鋒，深圳國(guó)資系統(tǒng)出身，曾是辛杰下屬，將協(xié)助辛杰，主持集團(tuán)日常工作，分管工程、人力等，聯(lián)系深圳、廣佛、東莞等城市公司，市場(chǎng)猜測(cè)后續(xù)大概率會(huì)成為萬(wàn)科新任總裁。

此外，另外2位執(zhí)行副總裁華翠、李剛以及董秘田鈞也都來(lái)自深鐵系。

其余人員則基本留用或返聘前萬(wàn)科人員。

除了此前就明確的郁亮（董事、執(zhí)行副總）、解凍（黨委副書(shū)記兼紀(jì)委書(shū)記、工會(huì)主席）、韓慧華（執(zhí)行副總、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）之外，其他關(guān)鍵崗位人員任命如下：

• 集團(tuán)投資中心總經(jīng)理——李嵬，原萬(wàn)科人留用，EMT團(tuán)隊(duì)成員；

• 集團(tuán)產(chǎn)品管理中心負(fù)責(zé)人，張海，原萬(wàn)科人降級(jí)留用；

• 集團(tuán)首席營(yíng)銷(xiāo)官，吳鏑，原萬(wàn)科人升職留用；

• 成本招采中心負(fù)責(zé)人，王蘊(yùn)，原萬(wàn)科人降級(jí)留用；

• 工程管理中心負(fù)責(zé)人，曹江巍，原萬(wàn)科人升級(jí)留用（從東北升任到集團(tuán)）；

• 品牌營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人，丁寧，原萬(wàn)科人升級(jí)留用（從長(zhǎng)三角升任到集團(tuán)）；

• 安全信訪中心負(fù)責(zé)人，李堯，萬(wàn)科離職后回流人員；

• 數(shù)智科技中心負(fù)責(zé)人，胡博，萬(wàn)科離職后回流人員。

整體來(lái)看，經(jīng)營(yíng)核心團(tuán)隊(duì)幾乎全是萬(wàn)科老人。這意味著，深鐵與萬(wàn)科兩個(gè)團(tuán)隊(duì)融合之后，專(zhuān)業(yè)的事情還是會(huì)交給專(zhuān)業(yè)的人來(lái)做。

另一方面，從業(yè)務(wù)的重啟來(lái)看，萬(wàn)科也展現(xiàn)出了堅(jiān)定的步履和清晰的思路。

7月初我們就在的文章里寫(xiě)過(guò)，萬(wàn)科正與蘇州、成都、武漢、鄭州、長(zhǎng)春等二三線城市的地方政府密切合作，通過(guò)與各級(jí)政府、平臺(tái)公司的合作，重新在市場(chǎng)上活躍起來(lái)。

近期，萬(wàn)科類(lèi)似的動(dòng)作越來(lái)越多，而且范圍也越來(lái)越廣。

• 7月3日，萬(wàn)科聯(lián)合潤(rùn)德集團(tuán)以8.9億元競(jìng)得石家莊三宗留村改造用地；

• 7月14日，以1.59億摘得大連西崗區(qū)東關(guān)街地塊（此前已與大連國(guó)房集團(tuán)運(yùn)營(yíng)該歷史文化街區(qū)）。

• 8月4日，萬(wàn)科預(yù)中標(biāo)湖北科投武漢東湖高新區(qū)項(xiàng)目，首次進(jìn)入光谷中心城（代建）；

• 8月20日，萬(wàn)科在山西太原迎澤區(qū)拿地，該地塊為郝家溝城改儲(chǔ)備地塊，以7610萬(wàn)元底價(jià)成交；

• 8月26日，萬(wàn)科與三亞城投合作，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，獲取市中心臨春片區(qū)兩宗住宅地塊。

至此，萬(wàn)科此次重啟呈現(xiàn)出幾個(gè)鮮明的特色：第一，范圍廣，從東北一直到三亞，不局限于一省一城；第二，門(mén)類(lèi)多，依托TOD、代建，到城改、到工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)等多領(lǐng)域的綜合能力；第三，基本思路就是幫平臺(tái)公司賦能，依托在商業(yè)、TOD、新區(qū)大盤(pán)等領(lǐng)域的綜合能力，助推地方平臺(tái)公司實(shí)現(xiàn)區(qū)域操盤(pán)和解題。

顯然，憑借多年深耕積累的經(jīng)驗(yàn)厚度與專(zhuān)業(yè)能力，萬(wàn)科已經(jīng)成功邁出“重生”的第一步。而此次組織架構(gòu)調(diào)整的務(wù)實(shí)落地與經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的全新搭建，也意味著萬(wàn)科將全面“動(dòng)”起來(lái)，未來(lái)表現(xiàn)或值得期待。

畢竟深圳政府估計(jì)無(wú)法承受又一個(gè)恒大破產(chǎn)的后果，所以萬(wàn)科能抱的大腿，或不止是深鐵。

02

房企化債新玩法，供應(yīng)商為何 “含淚綁定”？

“如果被綁架了你就眨眨眼”。

當(dāng)房企用 “債轉(zhuǎn)股”“工抵房” 綁定供應(yīng)商參與新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，這句調(diào)侃背后，藏著供應(yīng)商 “兩難妥協(xié)” 的現(xiàn)實(shí)困境，也折射出房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整期的化債新邏輯。

當(dāng)前，盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處深度調(diào)整，利潤(rùn)空間被嚴(yán)重壓縮，但在我們最新期的《晨光地產(chǎn)行研》的研究里，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)依舊是一個(gè)“暴利”行業(yè)，只要單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售去化速度快，即便表面利潤(rùn)率僅幾個(gè)點(diǎn)，內(nèi)部收益率（IRR）仍可達(dá)到20%-40%，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目甚至能突破100%；在此基礎(chǔ)上，自有資金回報(bào)率（ROE）還會(huì)進(jìn)一步提升。

以上海某項(xiàng)目為例：該項(xiàng)目位于徐匯南部 “城鄉(xiāng)結(jié)合部”，地理位置并不優(yōu)越——周邊動(dòng)遷房聚集，且緊鄰高架，看似不具備 “高價(jià)潛力”。但最終，項(xiàng)目均價(jià)賣(mài)到11.5萬(wàn)元/㎡，較2023年同板塊項(xiàng)目?jī)r(jià)格增長(zhǎng)21%；更關(guān)鍵的是，盡管項(xiàng)目整盤(pán)成本利潤(rùn)率僅10.61%，內(nèi)部收益率（IRR）卻高達(dá)100%。

據(jù)我們觀察，今年在上海、北京、杭州等核心城市，類(lèi)似“高IRR” 的項(xiàng)目不在少數(shù)。詳見(jiàn)

盈利空間的回暖，正吸引各類(lèi)資本重返增量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其中債務(wù)壓力較大但尚未爆雷的房企表現(xiàn)尤為積極。它們正探索“增量救存量”的化債路徑，而 “綁定供應(yīng)商” 則成為關(guān)鍵操作手段，具體可拆解為三步：

1、暫停支付 + 安撫情緒

先行暫停供應(yīng)商款項(xiàng)支付（事實(shí)上，部分開(kāi)發(fā)商此前已存在拒付欠款的行為），同時(shí)主動(dòng)安撫供應(yīng)商，避免其采取過(guò)激維權(quán)行動(dòng)，為后續(xù)操作爭(zhēng)取空間；

2、現(xiàn)金投入新項(xiàng)目

將通過(guò)存量資產(chǎn)處置、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得的現(xiàn)金，優(yōu)先投入增量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以 “新利潤(rùn)” 反哺企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)；

3、深度綁定合作

以 “債轉(zhuǎn)股” 為紐帶，將供應(yīng)商從 “債權(quán)人” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“合作方”，邀請(qǐng)其共同參與新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；同時(shí)，優(yōu)先選擇接受 “工抵房” 結(jié)算的供應(yīng)商——值得注意的是，用于抵款的并非市場(chǎng)熱銷(xiāo)的新項(xiàng)目房源，而是開(kāi)發(fā)商手中去化困難的老項(xiàng)目資產(chǎn)（如車(chē)位、商鋪），且抵款價(jià)格由開(kāi)發(fā)商單方面定價(jià)，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。例如某西南房企，此前用于抵款的車(chē)位結(jié)算價(jià)為15萬(wàn)/個(gè)，而同期市場(chǎng)價(jià)僅4-5萬(wàn)/個(gè)。

站在房企角度，這套操作堪稱(chēng)“一石三鳥(niǎo)”：既通過(guò)新項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)獲得了新利潤(rùn)，緩解了企業(yè)現(xiàn)金流壓力；又變相解決了供應(yīng)商欠款問(wèn)題，避免了債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)；還消化了老項(xiàng)目庫(kù)存，優(yōu)化了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

尤其需要注意的是，房企應(yīng)付供應(yīng)商的款項(xiàng)雖不在財(cái)報(bào) “債務(wù)” 科目中，但規(guī)模不容忽視—— 以龍湖為例，截止今年上半年，其應(yīng)付款項(xiàng)高達(dá)394 億元，其中半年內(nèi)到期的應(yīng)付款就有159億元，占同期在手現(xiàn)金的比例超過(guò) 1/3，可見(jiàn) “供應(yīng)商欠款” 對(duì)房企資金鏈的重要性。

從行業(yè)整體來(lái)看，當(dāng)前房企化債主要有三大路徑，各有側(cè)重：

1、信用債：堅(jiān)守 “剛兌” 保信用

為維持公開(kāi)市場(chǎng)信用，房企對(duì)信用債普遍采取 “剛兌” 策略，償還方式主要有兩種——一是用自有現(xiàn)金直接償還，二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押等方式發(fā)行新債，以 “借新還舊” 完成債務(wù)替換；

2、銀行債務(wù)：政策支持下談 “展期”

在當(dāng)前房地產(chǎn)支持政策導(dǎo)向下，房企與銀行協(xié)商債務(wù)展期的難度降低，多數(shù)銀行債務(wù)可通過(guò)展期緩解短期償債壓力；

3、供應(yīng)商欠款：綁定合作謀 “共贏”

即前文所述的 “暫停支付 + 債轉(zhuǎn)股 + 工抵房” 組合拳，試圖通過(guò)綁定供應(yīng)商共同參與新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn) “化債、盈利、去庫(kù)存” 的多重目標(biāo)。

不過(guò)，對(duì)供應(yīng)商而言，這種 “綁定” 更像是一場(chǎng) “兩難的妥協(xié)”：一方面，舊賬尚未結(jié)清，卻要投入新資金參與項(xiàng)目，即便增量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體表現(xiàn)亮眼，但單個(gè)項(xiàng)目的盈利情況、回款進(jìn)度仍存在不確定性，這樣的合作條件讓人難以甘心；另一方面，多數(shù)供應(yīng)商已走到 “業(yè)務(wù)停擺即生存危機(jī)” 的邊緣，缺乏拒絕的底氣——若不參與合作，可能面臨無(wú)業(yè)務(wù)可做的困境；若參與合作，雖需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但至少能維持基本經(jīng)營(yíng)。最終，供應(yīng)商往往只能 “兩害相權(quán)取其輕”，硬著頭皮與開(kāi)發(fā)商綁定，賭一次新項(xiàng)目能帶來(lái)好結(jié)果。

『 產(chǎn)品介紹 』

《晨光地產(chǎn)行研》

房地產(chǎn)行業(yè)研究領(lǐng)域知名專(zhuān)家『劉晨光』先生主持出品

每2月一期

從國(guó)際視野、金融趨勢(shì)、城市運(yùn)營(yíng)、財(cái)政運(yùn)營(yíng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多維度

全盤(pán)監(jiān)測(cè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)

前瞻分析影響地產(chǎn)走勢(shì)的中宏觀要素

為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供高質(zhì)參考

幫助企業(yè)管理者洞察趨勢(shì)，制勝未來(lái)！

數(shù)年打磨成型，獲江浙滬派系房企高管盛贊

是房地產(chǎn)投資者必讀的戰(zhàn)略?xún)?nèi)參

市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，抓住關(guān)鍵信息，就能抓住發(fā)展機(jī)會(huì)

更多討論，請(qǐng)聯(lián)系我們

了解更多，請(qǐng)戳小程序 FOCUS地產(chǎn)戰(zhàn)略

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。】